Der Überbau ist ein baurechtlicher Begriff, der Situationen beschreibt, in denen ein Bauwerk teilweise auf ein benachbartes Grundstück ragt. Dies kann zu rechtlichen Konflikten und Herausforderungen führen. In diesem Artikel erklären wir, was ein Überbau ist, welche rechtlichen Aspekte zu beachten sind und wie solche Situationen gelöst werden können.
Inhaltsverzeichnis
Ein Überbau liegt vor, wenn ein Bauwerk oder ein Teil eines Bauwerks über die Grenze des eigenen Grundstücks hinaus auf das Grundstück eines Nachbarn ragt. Dies kann unbeabsichtigt geschehen, beispielsweise durch Baufehler, oder absichtlich, wenn ein Grundstückseigentümer zusätzliche Fläche nutzen möchte. Überbau kann sowohl bei Gebäuden als auch bei Zäunen, Mauern oder anderen baulichen Anlagen auftreten.
Die rechtlichen Grundlagen und Folgen eines Überbaus sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt:
§ 912 BGB – Duldungspflicht: Der Nachbar muss den Überbau dulden, wenn dieser ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit entstanden ist und der Überbau nicht durch einfache Maßnahmen entfernt werden kann. Der Nachbar hat jedoch Anspruch auf eine angemessene Entschädigung.
§ 913 BGB – Anspruch auf Beseitigung: Ist der Überbau vorsätzlich oder grob fahrlässig erfolgt, kann der Nachbar die Beseitigung des Überbaus verlangen. Der Verursacher muss die Kosten für die Entfernung tragen.
Entschädigungsanspruch: Der Nachbar kann eine Entschädigung für die Nutzung seines Grundstücks verlangen. Die Höhe der Entschädigung richtet sich nach dem Wert der genutzten Fläche.
Es gibt mehrere Möglichkeiten, um einen Überbau einvernehmlich zu lösen:
Einvernehmliche Vereinbarung: Die beteiligten Parteien können eine einvernehmliche Lösung finden, bei der der Überbau bestehen bleibt und der betroffene Nachbar eine Entschädigung erhält.
Bauliche Anpassung: In manchen Fällen kann der Überbau durch bauliche Maßnahmen beseitigt werden. Dies ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der Überbau erhebliche Nachteile für den Nachbarn mit sich bringt.
Grundstückstausch: Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass die betroffenen Grundstückseigentümer einen Grundstückstausch vornehmen, um den Überbau zu legalisieren.
Rechtliche Schritte: Wenn keine einvernehmliche Lösung gefunden wird, können die Parteien rechtliche Schritte einleiten, um den Überbau zu klären. Dies kann durch eine Klage auf Beseitigung oder eine Entschädigung erfolgen.
Um einen Überbau zu vermeiden, sollten Grundstückseigentümer folgende vorbeugende Maßnahmen ergreifen:
Grundstücksgrenzen prüfen: Vor Baubeginn sollten die genauen Grenzen des Grundstücks vermessen und markiert werden, um sicherzustellen, dass keine baulichen Anlagen über die Grenze hinausragen.
Baugenehmigungen einholen: Es sollten alle notwendigen Baugenehmigungen eingeholt und die Baupläne mit den örtlichen Bauvorschriften abgestimmt werden.
Kommunikation mit Nachbarn: Eine offene Kommunikation mit den Nachbarn kann helfen, Missverständnisse zu vermeiden und mögliche Konflikte frühzeitig zu klären.
Der Überbau ist eine baurechtliche Herausforderung, die zu rechtlichen Konflikten zwischen Grundstückseigentümern führen kann. Die rechtlichen Grundlagen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt und bieten sowohl Möglichkeiten zur Duldung als auch zur Beseitigung des Überbaus. Durch einvernehmliche Vereinbarungen, bauliche Anpassungen oder Grundstückstausch können Lösungen gefunden werden. Vorbeugende Maßnahmen wie die genaue Prüfung der Grundstücksgrenzen und offene Kommunikation mit den Nachbarn helfen, Überbau und die damit verbundenen Konflikte zu vermeiden.
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