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Energieausweis - Pflichten beim Immobilienverkauf

Sie wollen eine Wohnimmobilie kaufen, dann kennen Sie den Kaufpreis, aber wissen Sie auch, wie viel Energie Ihr Haus oder Ihre Wohnung Sie jedes Jahr kosten wird? Das können Sie im Energieausweis ablesen. Denn seit 2014 muss transparent vorliegen, wie energetisch hochwertig Ihre Immobilie ist. Der Energieausweis verrät Ihnen alles zu den Themen Effizienz, Modernisierung, Lüftung und letztendlich auch, ob sich ein Kauf für Sie überhaupt lohnen würde.

Energieausweis auf einen Blick

1. Welche Energieeffizienzklasse hat das Gebäude? Die wohl wichtigste Antwort des Energieausweises
2. Eine Ausweispflicht besteht nicht bei allen Immobilien
3. Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder vermieten? Nicht ohne Energieausweis!
4. Der Ausweis darf nur von Personen mit einer bestimmten Qualifikation bereitgestellt werden
5. Der Ausweis gibt Empfehlungen zur Modernisierung des Gebäudes
6. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) legt die Regeln rund um den Energieausweis fest
7. Wussten Sie, dass es zwei Ausweisarten gibt und einer davon viel günstiger ist? Welcher für Ihre Immobilie gültig ist, erfahren Sie in diesem Artikel

Was ist im Energieausweis abzulesen?

Der Energieausweis ist wie ein Steckbrief aufgebaut. Darin sind alle wichtigen Informationen zum Energiezustand, die mögliche Nutzung der erneuerbaren Energien und zum Lüftungssystem enthalten. Außerdem sind die Energieeffizienzklassen von A+ bis H in Form eines Ampelsystems in den Farbabstufungen Grün bis Rot aufgeführt und geben wieder, in welchem Bereich sich diese Immobilie befindet. Das Dokument ist fünf Seiten lang und zehn Jahre gültig.

Was ist ein Primärenergiewert? Was ist ein Endenergiewert?

Der Primärenergiewert kommt mehrfach im Energieausweis vor. Beispielsweise spielt er eine Rolle bei den Energieeffizienzklassen. Er gibt wieder, wie hoch die Umweltauswirkungen dieser Immobilie sind. Wie viel Energie bereitgestellt werden muss, wie hoch die aufgewendete Energie ist und wie hoch der Energieverlust ist, zeigt dieser Wert auf. Der Endenergiewert ist ebenfalls wichtig für die Energieeffizienzklasse des Gebäudes und gibt wieder, welche Energieträger genutzt werden und auf welche Art.

Download - Energieausweis Ausnahmen, beantragen, Wann nötig?

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Bei diesen Gebäuden benötigen Sie einen Energieausweis

  • Für Wohngebäude, bei denen mindestens die Hälfte der gesamten Fläche für Wohnzwecke genutzt wird, dazu zählen neben Wohnungen und Häusern auch Pflegeheime, Altenheime, Wohnheime und weitere ähnliche Einrichtungen
  • Für Wohnungen in sogenannten Nicht-Wohngebäuden
  • Für Nicht-Wohngebäude, bei denen mehr als die Hälfte der gesamten Fläche nicht für Wohnzwecke genutzt wird, wie gewerbliche Bauten, Büro- und Verwaltungsgebäude, soziale und kulturelle Gebäude, landwirtschaftliche und nicht-landwirtschaftliche Betriebsgebäude, Hotels, Restaurants, Lagerhallen, Fabriken, Bildungsgebäude, Sporthallen etc.

Info - Energieausweis beantragen

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Sie benötigen einen Energieausweis? Wenden Sie sich an uns. Wir kümmern uns um Ihren Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis und beraten Sie zu allen Fragen rund um die Themen verkaufen, vermieten und verpachten.

Dann benötigen Sie einen Energieausweis

Immer dann, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, vermieten oder verpachten möchten, benötigen Sie entweder den Verbraucherausweis oder Bedarfsausweis. Die Pflicht, einen der beiden Ausweise vorzuzeigen, besteht grundsätzlich bei allen Wohn- und Nichtwohngebäuden. Gebäude, welche behördlich genutzt werden, täglich starken Publikumsverkehr haben sowie eine Fläche von mindestens 250 m², sind sogar verpflichtet, den Energieausweis so auszuhängen, dass Ihn jeder Gast sehen kann. In Gebäuden, die zwar nicht behördlich genutzt werden, aber über eine Fläche von über 500 m² verfügen und ebenfalls täglich viele Besucher empfangen, muss der Ausweis ebenso öffentlich aushängen. Das gilt zum Beispiel für Krankenhäuser, Hotels, Banken, Restaurants und viele weitere. Die Grundlage dieser Regeln bildet das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG. Es hat spätestens im Mai 2021 die alte Energieeinsparverordnung (EnEV) ersetzt. Daraus resultieren ganz neue Anforderungen an die Energieausweise:

  • Immobilienmakler sind verpflichtet den Bedarfsausweis oder Verbraucherausweis vorzulegen
  • Bei der Erstellung des Ausweises ist mehr Sorgfalt geboten
  • Die Qualität der Empfehlungen zu Modernisierungen der Immobilie hat zugenommen
  • Die Kennwertklassifizierung nach dem Primärkennwert wurde eingeführt
  • Die Treibhausgasemissionen müssen im Ausweis transparent ablesbar sein

Bei diesen Gebäuden gibt es Ausnahmen

Energieausweis vorgezeigt werden. Doch nicht immer, denn hier gilt keine Ausweispflicht:

  • Religiöse Gebäude
  • Industrielle, handwerkliche, landwirtschaftliche Gebäude – wenn sie weniger als vier Monate beheizt werden oder auf 12 Grad runtergekühlt werden
  • Unter 50 Quadratmeter? Ist die energetische Nutzfläche so gering, bedarf es keinen Energieausweis
  • Wenn das Gebäude ohne Energie beheizt oder gekühlt wird
  • Baudenkmäler
  • Gebäude, welche weniger als vier Monate im Jahr als Wohngebäude genutzt werden
  • Ebenso Wohngebäude, die einen Energieverbrauch unter 25 Prozent aufweisen und nur eine begrenzte jährliche Nutzung haben
  • Die den Zweck der Aufzucht und Haltung von Tieren haben
  • Unterirdische Bauten
  • Zelte
  • Traglufthallen
  • Gebäude die immer wieder auf und abgebaut werden, also zerlegbar und provisorisch sind
  • Gebäude die höchstens zwei Jahre stehen
  • Betriebsgebäude, welche die meiste Zeit offen sein müssen

Info - Ausnahmen - Wann wird kein Energieausweis benötigt?

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Die meisten Wohn- und Nichtwohngebäude unterliegen der Pflicht, einen Energieausweis vorzulegen. Das schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor. In § 2 sind jedoch einige Punkte aufgeführt, die ein Gebäude von der Pflicht befreien können.

Die verschiedenen Arten des Energieausweises

Derzeit gibt es zwei gültige, aktuelle Arten des Energieausweises. Die dritte Variante ist ein Auslaufmodell und wird nicht mehr ausgestellt. Die Energiesparverordnung (EnEV) legt fest, dass die Faktoren Größe und Baujahr bestimmen, wann welcher Ausweis benötigt wird.

Wärmebedarfsausweis
Dieses Auslaufmodell besteht aus drei Teilen: Einer Erklärung des Architekten, einer Bescheinigung einer Stichprobe, bei der die Bauausführung durch einen staatlich anerkannten Sachverständigen überprüft wurde, und einem Nachweis des klimabedingten Feuchte- und Wärmeschutzes. Der Wärmeschutzausweis oder Wärmebedarfsausweis wird nicht mehr ausgestellt, ist aber noch zehn Jahre ab dem Ausstellungsdatum gültig.

Bedarfsausweis
Seit 1977 existiert die Wärmeschutzverordnung, alle Immobilien, die vor dieser Zeit gebaut wurden, müssen einen Bedarfsausweis vorlegen, weil sie die Vorgaben der Verordnung nicht erfüllen. Da Neubauten keinen Verbrauchsdaten über drei Jahre vorlegen können, müssen auch diese einen Bedarfsausweis vorlegen. Und auch Gebäude, bei denen mehr als zehn Prozent der gesamten Fläche von mindestens einem Außenteil erneuert oder aber die Fassade gedämmt wurde, wird drei jahrelang dieser Ausweis vorgelegt. Er ist der teuerste aller Energieausweise, da die Berechnungen umfangreich werden können. Rechnen Sie mit bis zu 500 Euro.

Verbrauchsausweis
Der „Klassiker“ ist mit 25 Euro bis 100 Euro am günstigsten. Der Grund ist, dass er zur Erstellung die wenigsten Unterlagen benötigt, dadurch aber auch am wenigstens aussagekräftig ist. In ihm enthalten sind die Informationen über die verbrauchte Menge an Energie durch Heizung und Warmwasser. Handelt es sich um ein Nichtwohngebäude, finden sich im Verbraucherausweis auch noch die Werte für Beleuchtung, Lüftung und Kühlung.

So ist der Energieausweis aufgebaut

1. Seite: Die Art des Energieausweises, Adresse, Größe des Gebäudes, Anzahl der Wohnungen und Stockwerke, Baujahr sind allgemeine Daten, welche sich auf der ersten Seite befinden. Wurden erneuerbare Energien genutzt, welche Anlagentechnik und welche Belüftungsart liegen vor? Individuelle und aussagekräftige Informationen, die sie auch auf der ersten Seite finden.
2. Seite: Nur für Gebäude mit Bedarfsausweis: Die Treibhausgasemissionen sind hier auf einer Farbskala festgehalten. Sie zeigen, wie hoch die Belastung für die Umwelt ist, die von dem Gebäude ausgeht. Unten links finden Sie die Arten an eingesetzten erneuerbaren Energien. Umso niedriger die aufgewendete Energie, umso mehr im grünen Bereich. Umso älter und unsanierter, desto weiter muss sich die Immobilie im roten Bereich einordnen. Die Energieeffizienzklassen sind von A+ bis H aufgeführt. Der zugeordneten Klasse werden die Werte des Endenergiebedarfs und Primärenergiebedarfs zwischen 0 und 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter und pro Jahr wiedergegeben.
3. Seite: Nur für Gebäude mit Verbraucherausweis: Auch hier findet sich die Skala mit den Treibhausgasemissionen und die Angabe der Energieeffizienzklasse zwischen A+ und H. Des Weiteren sind Angaben zum Primärenergieverbrauch und Energieverbrauch aufgeführt.
4. Seite: Empfehlungen zu kostengünstigen Modernisierungen des Gebäudes finden sich auf Seite vier.
5. Seite: Der Fachjargon und die Berechnungsverfahren sind aus Seite fünf erläutert.

Den Energieausweis beantragen

Wie so viele behördliche Angelegenheiten ist auch die Zuständigkeit für die Energieausweise Sache der Bundesländer und dementsprechend unterschiedlich geregelt. Meist werden die Energieausweise in den Bauaufsichtsbehörden oder Bauämtern der Kommune oder des Kreises bearbeitet. Zertifizierte Fachleute wie Architekten, Bauingenieure, Bautechniker, Inneningenieure und Schornsteinfeger dürfen mit der Ausstellung direkt beauftragt werden. Sie gehen also nicht zu der Behörde, welche die Energieausweise bearbeitet, sondern wenden sich direkt an den Fachmann. Der Aussteller musss im Bereich Bau, Anlagentechnik, Hochbau oder energiesparendes Bauen bestellt sein. Er muss außerdem eine abgeschlossene Fortbildung im Bereich des energiesparenden Bauens absolviert haben. Hat er studiert, muss der Schwerpunkt auf dem energiesparenden Bauen gelegen sein oder aber ohne Schwerpunkt muss er mindestens zwei Jahre Berufserfahrung im Bereich Bau oder Anlagentechnik nachweisen können.

Welche Kosten kommen auf mich zu?

Wie viel Sie der Energieausweis kostet, kommt ganz darauf an, welchen Sie benötigen. Der Verbrauchsausweis ist einfach und schnell mit wenigen Informationen erstellt, er kostet Sie zwischen 25 Euro und 100 Euro. Der Bedarfsausweis ist wesentlich komplexer und beinhaltet wesentlich mehr Informationen. Rechnen Sie hier mit 250 Euro bis 500 Euro. Sind Sie Vermieter? Leider dürfen Sie die Kosten für den Energieausweis nicht auf die Mieter in der Nebenkostenabrechnung übertragen. Sie können ihn aber als Werbekosten von der Steuer absetzen.

Was passiert, wenn ich das Dokument vorenthalte?

Sie sind verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen, wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchten. Tun Sie das nicht, begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit und riskieren ein Bußgeld von 10.000 Euro. Eine sehr hohe Strafe, die aber notwendig ist, um zu zeigen, wie wichtig das Thema Energieausweis heutzutage ist. Schon bei Inseraten muss deutlich und transparent hervorgehen, um welche Energieeffizienzklasse es sich handelt, welcher Energieträger und welcher Wärmeerzeuger verwendet wird, welches Baujahr die Immobilie hat und wie hoch der Energieverbrauch oder -bedarf ist. Seit 2021 ist es zusätzlich Pflicht, im Energieausweis über die CO2-Emissionen des Gebäudes zu informieren. Es ist ebenfalls nicht zulässig den Energieausweis erst auf Nachfrage vorzulegen.

Häufig gestellte Fragen

Gibt es mehrere Energieausweise?

Frage 1 - Der Energieausweis auf einen Blick

Ja, es gibt insgesamt drei verschiedene Ausweisarten. Der Wärmebedarfsausweis ist ein Auslaufmodell und wird nicht mehr ausgestellt, ist aber ab Ausstellungsdatum noch zehn Jahre gültig. Der Verbrauchsausweis ist das Dokument mit den wenigstens Informationen. Den Bedarfsausweis müssen alle Neubauten, alle rundum sanierten Gebäude und alle Immobilien mit einem Baujahr vor 1977 vorlegen.

Wie viel kostet ein Energieausweis?

Frage 2 - Der Energieausweis auf einen Blick

Der Bedarfsausweis enthält die meisten Informationen und umfangreiche Berechnungen. Er kostet daher zwischen 250 Euro und 500 Euro. Der Verbraucherausweis ist schnell erstellt, hat wenige Infos und kostet zwischen 25 Euro und 100 Euro.

Ich muss keinen Ausweis vorlegen – oder doch?

Frage 3 - Der Energieausweis auf einen Blick

Sie müssen! Tun Sie das nicht, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 10.000 Euro geahndet wird. Sie müssen die Informationen bereits im Inserat angeben und den Ausweis ohne Nachfrage vorlegen. In § 2 Gebäudeenergiegesetz (GEG) sind alle Ausnahmen festgehalten, bei denen kein Energieausweis vorgelegt werden muss.

Wo kann ich den Energieausweis beantragen?

Frage 4 - Der Energieausweis auf einen Blick

Sie können den Ausweis direkt bei den zertifizierten Fachleuten wie Architekten, Bauingenieuren, Bautechnikern, Inneningenieuren und Schornsteinfegern beantragen. Sie müssen sich nicht an die Behörde wenden, welche den Energieausweis bearbeitet.

Was sagt das Dokument eigentlich über eine Immobilie aus?

Frage 5 - Der Energieausweis auf einen Blick

Im Energieausweis sind die Informationen über die Energieeffizienzklasse, den Energiezustand, die Empfehlungen zu erneuerbaren Energien und zum Lüftungssystem enthalten.

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Gut zu wissen...

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Redakteur - Der Energieausweis auf einen Blick
Silke Thellmann
21.09.2022
-
Lesezeit: 8 Minuten
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