Alleinerbe oder Erbengemeinschaft

Erlangen Sie Kenntnis darüber, dass Sie eine Immobilie geerbt haben, zum Beispiel ein Haus, eine Wohnung oder auch Grundbesitz in Form eines Grundstücks, dann gilt es zunächst, die Verhältnisse zu prüfen. Genauer: Vergewissern Sie sich zuerst, ob Sie als alleinige Person erben oder zu einer Erbengemeinschaft gehören. Diese Gemeinschaft kann von der verstorbenen Person zu Lebzeiten benannt worden sein oder aber sich per Gesetz gebildet haben, etwa, wenn es mehrere gesetzliche Erbnachfolger gibt. Werden Sie als Mitglied einer Erbengemeinschaft bestimmt, werden Sie Miterbe des Nachlasses und in der Folge Miteigentümer vom Erblasser vermachter Immobilien und Grundstücke. Jedem einzelnen Erben aus dieser Erbengemeinschaft gehört dann der jeweils zugesprochene Anteil an dem Objekt – darüber verfügen können Sie ausschließlich gemeinsam beziehungsweise nach konkreten, gesetzeskonformen Absprachen. Voraussetzung für das alles ist, dass Sie das Erbe nicht ausschlagen. Sind Sie Alleinerbe und nehmen das Erbe an, können Sie auch allein darüber bestimmen, was mit der Erbschaftsimmobile passieren soll – ob Sie diese etwa selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen wollen.

Erbe ausschlagen oder Erbe annehmen?

Ob Alleinerbe oder Miterbe: Im Erbfall gilt es als Erstes, zu entscheiden, ob das Erbe überhaupt angetreten werden soll. Immerhin ist dies freiwillig und kann empfindliche Konsequenzen haben. Mit einer Erbschaft verbinden viele Menschen einen kleinen oder großen Geldsegen. Und wer eine Immobilie erbt, der mag fürs Erste nur positive Aspekte sehen: einen hohen Immobilienwert oder mögliche regelmäßige Mieteinkünfte beispielsweise. Wichtig ist jedoch, zeitnah zu prüfen, ob sich die Erbschaft tatsächlich lohnt. Dies ist in der Regel eine wirtschaftliche Entscheidung und bedarf eines gründlichen Checks aller Sachverhalte, die mit der Immobilie in Zusammenhang stehen. Hatte die verstorbene Person zum Beispiel Schulden, ist die Immobilie hoch belastet? Das verrät der für Erben zulässige Einblick ins Grundbuch. Oder besteht eventuell kostspieliger Renovierungsbedarf an Haus oder Wohnung? Dann kann die Ausschlagung des Erbes vorteilhaft sein. Jedenfalls dann, wenn Sie nicht über die ausreichenden Mittel verfügen. Für bereits bestehende Schulden müssten Sie im Fall einer rechtsverbindlichen Erbschaft mit Ihrem Vermögen haften. Ebenso zu bedenken sind mögliche Rechte Dritter mit Blick auf die Immobilie oder das Grundstück, etwa ein Wohnrecht oder ein Mietvertrag mit langer Kündigungsfrist. Womöglich besteht sogar noch ein ungeklärter Rechtsstreit über Grundstücksbemessungen oder Baumbestände.
 
Fazit: Jeder benannte Erbe muss für sich selbst nach gründlicher Prüfung entscheiden, ob er das Erbe tatsächlich antreten oder doch lieber ablehnen möchte. Achtung: Die Frist zur Ausschlagung eines Erbes beträgt sechs Wochen ab der Benachrichtigung über die Erbschaft beziehungsweise der Kenntnisnahme. Überlegen Sie, das Erbe anzunehmen und die Immobilie im Anschluss zu verkaufen, sollte Sie rechtzeitig den Verkehrswert der Immobilie bestimmen lassen. Die Experten von deinimmoberater helfen Ihnen gern weiter.

Erbe ausschlagen: Vorgehen und Kosten

Sobald die sechswöchige Frist zur Ausschlagung eines Erbes (bei Wohnsitz im Ausland: sechs Monate) ohne Regung des Betroffenen verstrichen ist oder der benannte Erbe einen Erbschein beantragt, gilt das Erbe als angenommen. Wollen Sie das Erbe nicht antreten, müssen Sie also möglichst schnell handeln. Wenden Sie sich an das zuständige Nachlassgericht. Mit diesem vereinbaren Sie einen Termin zur Erbausschlagung, bei dem Sie persönlich vorsprechen und Ihre Entscheidung begründen müssen. Das Dokument zum Nachweis der Erbausschlagung kostet aktuell eine Mindestgebühr in Höhe von 30 Euro. Wer nicht selbst vor dem Nachlassgericht erscheinen möchte, kann einen Notar mit diesem Anliegen beauftragen. Auch in diesem Fall muss die sechswöchige Erbausschlagungsgfrist eingehalten werden.
 
Kein Anspruch nach Ausschlagung
Sobald Sie offiziell erklärt und unterschrieben haben, dass Sie auf das Erbe verzichten, haben Sie darauf keinen Anspruch mehr – auch nicht auf einen möglichen Pflichtteil. Auch aus diesem Grund ist es essenziell, vor dem finalen Entschluss gründlich zu prüfen, welche Posten und mögliche Verbindlichkeiten der Nachlass umfasst. Zwar kann die Ausschlagung in besonderen Fällen notariell angefochten werden, aber das ist zeitkritisch und klappt nicht so ohne Weiteres.

Eigentümerwechsel bei Erbschaftsimmobile

Die Erbschaft einer Immobilie bedeutet Eigentümerwechsel. Und zwar ab dem Zeitpunkt, an dem der ursprüngliche Eigentümer verstirbt. In diesem Moment tritt der rechtmäßige Alleinerbe oder die Erbengemeinschaft – Erbschaftsannahme jeweils vorausgesetzt – an die Stelle des Erblassers. So sieht es das Gesetz vor. Die neuen Eigentumsverhältnisse sollten möglichst zeitnah im Grundbuch eingetragen werden. Zu diesem Zweck muss der neue Eigentümer beziehungsweise die Erbengemeinschaft beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen. Dafür ist der Nachweis erforderlich, dass der aktuelle Eintrag im Grundbuch nicht mehr korrekt ist. Das nennt sich auch Unrichtigkeitsnachweis.
 
Geht die Erbschaftsimmobilie auf einen einzelnen Erben über, wird diese Person mit Vor- und Nachname im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen. Geht die Immobilie an eine Erbengemeinschaft über, wird jede einzelne Person aus dieser Gruppe mit Vor- und Nachname sowie dem Zusatz „in Erbengemeinschaft“ ins Grundbuch eingetragen.
 
Klare Eigentumsverhältnisse
Nach Eintritt eines Erbfalls den Eintrag im Grundbuch berichtigen zu lassen, ist verpflichtend. Allerdings ist es auch eine Formsache und zur Klärung oder Verwirklichung der Eigentumsverhältnisse nicht zwingend notwendig. Auch der Erblasser muss vor seinem Tod keine Vorkehrungen zu einer Umschreibung im Grundbuch treffen, damit die von ihm benannten rechtmäßigen Erben als neue Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks gelten.

Erbe beim Grundbuchamt nachweisen

Wer einen Antrag auf Grundbuchberichtigung bei Immobilienerbschaft oder Grundbucherbschaft stellt, muss dem Grundbuchamt am zuständigen Amtsgericht glaubhaft nachweisen, dass der bisher eingetragene Eigentümer verstorben ist und seine Immobilie beziehungsweise sein Grundstück an den oder die Antragsteller vererbt hat. Als Nachweis des Todes dient eine Sterbeurkunde. Mit einem Erbschein lässt sich gemäß Paragraf 35 der Grundbuchordnung belegen, dass der Übergang des Eigentums rechtens ist. Für die Anfertigung eines Erbscheins muss ein Erbe allerdings bezahlen.
In bestimmten Fällen lässt sich eine Erbschaft vor dem Grundbuchamt auch ohne Erbschein nachweisen. Stattdessen muss der Antragsteller dann ein notariell beglaubigtes Testament inklusive Eröffnungsprotokoll vorlegen. Belegen diese Dokumente eindeutig und ohne jeden Zweifel die gesetzmäßige Erbschaft, kann das Grundbuchamt einer Umschreibung auch ohne Vorlage eines für den Erben kostenpflichtigen Erbscheins vornehmen.
 
Wer darf eine Grundbuchberichtigung beantragen?
Neben dem Erben sowie den Miterben kann auch ein Testamentsvollstrecker einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

In Deutschland unterliegt jeder von einem Erblasser vermachte Nachlass der Steuerpflicht. Für jedes Erbe müssen also vom Erben Steuern auf den Gesamtwert gezahlt werden. Bei Immobilien kommen allerdings Freibeträge zum Tragen, die je nach Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person unterschiedlich ausfallen. Der kleinste Freibetrag beträgt 20.000 Euro. Kindern und Stiefkindern steht ein Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro zu, Ehe- und eingetragenen Lebenspartnern der maximale Freibetrag in Höhe von 500.000 Euro. Diese Freibeträge werden vom Gesamtwert des Nachlasses abgezogen. Auf den Rest wird, sofern etwas übrig bleibt, ein Steuersatz angewendet, der sich wieder nach dem Verwandtschaftsgrad richtet und mit der Höhe des Nachlasswertes steigt. Je nach Höhe der Erbschaftssteuer kann es lohnenswert oder auch nachteilig sein, die geerbte Immobilie zu verkaufen.
 
Wann keine Erbschaftssteuer anfällt
Für den Ehepartner, den eingetragenen Lebenspartner oder Kinder des Erblassers fällt keine Erbschaftssteuer auf die vererbte Immobilie an, wenn diese vor Ablauf von sechs Monaten und für die nachfolgenden zehn Jahre selbst bewohnt wird. Für Kinder gilt zusätzlich eine Begrenzung der Wohnfläche auf 200 Quadratmeter. Eine Ausnahme von der Zehnjahresfrist bildet etwa ein erforderlicher Wechsel in eine Pflegeeinrichtung. Weitere Voraussetzungen zu Steuerbefreiungen sind in Paragraf 13 des Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetzes aufgeführt.

Was passiert mit der Immobilie in einer Erbengemeinschaft?

Benennt der Erblasser mehrere Erben oder stehen per Gesetz mehrere Personen in der Erbfolge, wird der gesamte Nachlass unter den Erben aufgeteilt – auch eine Immobilie oder ein Grundstück. Die Aufteilung ist dem Erblasser vorbehalten und muss demnach nicht gleichmäßig aufgeteilt sein. Tritt eine gesetzlich geregelte Erbfolge mehrerer Personen in Kraft, erhalten alle den gleichen Anteil an der Immobilie. Das bedeutet jedoch nicht, dass auch jeder über seinen Anteil frei verfügen darf. Die Entscheidung, was mit der Immobilie passieren soll, muss einstimmig unter Berücksichtigung der Wünsche und Vorstellungen aller Miterben erfolgen.

Auseinandersetzung der Erbschaft: Verkauf von Immobilienanteilen

Es ist möglich, dass von mehreren Erben einer Erbengemeinschaft jeder Einzelne über seinen Anteil an einer Immobilie frei verfügt und diesen zum Beispiel verkauft. Dazu braucht es eine sogenannte Erbauseinandersetzung. In deren Rahmen können die Verhältnisse neu bestimmt werden. Damit wird der Weg dafür geebnet, die Erbengemeinschaft in die Form einer Bruchteilsgemeinschaft zu ändern §741 ff. und §1008 ff. BGB. Solch eine Auseinandersetzung kann jeder Miterbe zu jedem beliebigen Zeitpunkt verlangen §2042 BGB.
Eine andere Möglichkeit, die Erbengemeinschaft aufzulösen: Die Erbengemeinschaft einigt sich darauf, alle Anteile an einen einzigen Miterben zu verkaufen. Dieser zahlt dann jeweils eine Abstandssumme an alle anderen Miterben. Wichtig zu wissen ist, dass mit dieser Vereinbarung nicht nur die Nachlassimmobilie in das alleinige Eigentum des gemeinschaftlich bestimmten Erben übergeht, sondern die gesamte Erbmasse.

Uneinigkeit in der Erbengemeinschaft: Teilungsversteigerung beantragen

Zuständig für eine Teilversteigerung ist das jeweilige Vollstreckungsgericht. Dieses prüft im ersten Schritt den Antrag des Miteigentümers oder der Miteigentümer. Ist dieser zulässig, setzt das Gericht den oder die verbleibenden Miteigentümer der Nachlassimmobilie über die bevorstehende Teilversteigerung in Kenntnis. Diese Benachrichtigung ist rechtsverbindlich und darf weder ganz noch teilweise umgangen werden. Beim Grundbuchamt lässt das Gericht einen Vermerk über die Teilversteigerung im Grundbuch erstellen. Ein Sachverständiger erstellt im Auftrag des Versteigerungsgerichts und auf Kosten des Antragstellers ein Verkehrswertgutachten der Immobilie. Auf dessen Basis wird eine Kaufsumme als Mindestgebot festgesetzt. Zudem wird ein Termin zur Teilungsversteigerung bekannt gegeben. An diesem können die Miterben teilnehmen, aber auch alle anderen Personen, die Interesse am Erwerb der Immobilie haben. Wird das Mindestgebot während des Bietvorgangs erreicht, erhält die höchstbietende Person den Zuschlag. Die Erbengemeinschaft erhält im Anschluss den vom Bieter gezahlten Kaufbetrag in gleichen Teilen, allerdings abzüglich der Kosten für das gerichtliche Verfahren und mögliche weitere Posten, etwa, wenn die Immobilie noch belastet war.
 
Einspruch gegen Teilungsversteigerung?
Möchte ein Miterbe eine Teilungsversteigerung verhindern, kann er das Verfahren für maximal sechs Monate abwenden – indem er die sogenannte einstweilige Einstellung beantragt. Dafür muss er allerdings eine überzeugende Begründung liefern und darf nicht länger als 14 Tage nach Zustellung des Beschlusses über die Teilungsversteigerung warten. Ein angemessener Grund für eine einstweilige Einstellung könnte sein, dass die Erbengemeinschaft sich doch noch in naher Zukunft auf eine gemeinsame Linie darüber einigen wird, wie mit der Nachlassimmobilie verfahren werden soll.

Geerbtes Haus verkaufen – was sind die Vorteile?

Zwei der größten Vorteile, eine Erbschaftsimmobilie zu verkaufen, sind der organisatorische und der finanzielle Aspekt. Eine Erbschaftsimmobilie erfordert regelmäßige und nachhaltige Zuwendung, bringt laufende Kosten mit sich und bedeutet damit einen hohen Zeitaufwand für den oder die Verantwortlichen. Im Rahmen einer Erbengemeinschaft gilt das einmal mehr, denn dann müssen sich mehrere Personen permanent über beispielsweise Instandhaltungsmaßnahmen oder Steuerzahlungen auseinandersetzen. Je nach Standort der Immobilie kann der Unterhalt auch eine lange oder umständliche Anfahrt bedeuten. Nicht jeder will oder kann dies auf sich nehmen. Wird die Erbschaftsimmobilie verkauft, fallen diese Verpflichtungen auf einen Schlag weg: Die Erben müssen sich nicht mehr kümmern. Hinzu kommt bei gewinnbringendem Verkauf die einmalige Geldsumme, die dem Verkäufer zusteht und die er in eigene Projekte investieren kann. Achtung: Der Verkauf der Erbschaftsimmobilie lohnt sich meist nur dann, wenn entweder keine oder nur eine geringe Erbschaftssteuer anfällt – und keine Spekulationssteuer.

Geerbtes Haus verkaufen – was sind die Nachteile?

Auch wenn mit dem Verkauf einer Erbschaftsimmobilie ein klarer Schlussstrich unter dem Thema Verantwortung gezogen werden kann: Emotionale Gründe können diesen Schritt erschweren, insbesondere dann, wenn schöne Erinnerungen mit dem Haus oder der Eigentumswohnung verbunden sind oder die Bindung zum ehemaligen Eigentümer sehr innig war. In diesem Zustand fällt es nicht leicht, die Immobilie mit dem gebotenen sachlichen Blick zu betrachten und die erforderlichen Maßnahmen für einen Verkauf einzuleiten. Doch auch ohne Trauer und Unsicherheit kann ein Verkauf belastend sein, denn neben der aufwendigen Vorbereitung des eigentlichen Prozesses sollte die Immobilie zuvor auch entsprechend in Schuss gebracht werden. Renovierung, Reparatur, Modernisierung – das alles hilft, den Kaufpreis anzuheben, ist vorab allerdings mit Investitionen verbunden. Ebenso ernst nehmen sollten Erben die Tatsache, dass das Haus, wenn es einmal verkauft wurde, meist auch nicht mehr wiederzuholen ist. Manch ein Verkäufer bedauert seinen Entschluss im Nachhinein, daher ist es besonders wichtig, jedes Für und Wider genau abzuwägen. Auch der mögliche Erbschaftssteuerbetrag sollte dabei eine Rolle spielen.

Sie möchten wissen, wieviel Ihre Immobilie wert ist, oder haben bereits feste Verkaufsabsichten? Die Experten von deinimmoberater helfen Ihnen gern weiter.

Erbschaft und Schenkung: Spekulationssteuer

Wer sich fragt, ob er seine Immobilie ohne die sogenannte Spekulationssteuer verkaufen kann, muss keinen Unterschied zwischen einer geerbten und einer geschenkten Immobilie machen. Sowohl bei Erbschaftsimmobilien als auch bei Schenkung einer Immobilie gilt mit Blick auf die Spekulationssteuer das Kaufdatum des Erblassers beziehungsweise des Schenkenden. Weder Erben noch Beschenkte kaufen die Immobilie, daher ist der Zeitpunkt der Übernahme der Immobilie steuerlich in diesem Kontext nicht relevant. Zur Erinnerung: Spekulationssteuer fällt immer dann an, wenn ein Eigentümer seine Immobilie vor Ablauf einer Frist von zehn Jahren wieder verkauft. Umgehen lässt sich das nur, indem er die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangehenden Jahren selbst bewohnt. Andernfalls muss der Eigentümer Steuern in Höhe seines persönlichen Steuersatzes auf den Verkaufsgewinn zahlen.

Geerbte Immobilie selbst nutzen: Ist das sinnvoll?

Vor allem mit dem Nachlass der eigenen Eltern oder nahen Verwandten bedachte Kinder erwägen oftmals, die geerbte Immobilie selbst zu nutzen. Dies hat unter anderem den Vorteil, dass die emotionale Verbindung zu der Immobilie und dem Standort bestehen bleiben kann. Kinder sind in dem Haus aufgewachsen, an ihm hängen oft zahlreiche Erinnerungen, vielleicht auch Wünsche an die Zukunft. Passen Lage, Umfeld und die finanziellen Voraussetzungen und entspricht die Immobilie den persönlichen Anforderungen, steht einer Eigennutzung grundsätzlich nichts im Weg. Mit Blick aufs Geld spielen nicht nur der Zustand der Immobilie und die laufenden Unterhaltungskosten eine Rolle, sondern auch ein eventuell noch nicht abbezahltes Darlehen. Diese Ausgaben sollten einkalkuliert und bei einer Entscheidung für die Immobilie auch dauerhaft getragen werden können.

Ein weiterer Vorteil kann die Umgehung einer Erbschaftssteuer sein – dann, wenn die Immobilie spätestens sechs Monate nach Eintreten des Erbes bezogen und mindestens zehn Jahre lang am Stück bewohnt wird. Für Kinder, die ihre Eltern beerben, gilt die Befreiung von der Erbschaftssteuer bei allen Immobilien zuzüglich zur Zehnjahresfrist für maximal 200 Quadratmeter Wohnfläche. Ist die geerbte Immobilie größer, fällt auf die restlichen Quadratmeter Erbschaftssteuer an. Apropos Kosten: Bei einer Erbschaftsimmobilie sparen sich die Erben selbstverständlich auch die mitunter mühsame Suche nach einem adäquaten Eigenheim sowie den Aufwand und die Kosten, die bei einem Immobilienkauf entstehen.

Geerbte Immobilie vermieten – wann lohnt es sich?

Die Frage, ob sich eine Erbschaftsimmobilie auch für die Vermietung eignet, ist abhängig von sehr vielen, sehr individuellen Aspekten. Die ganz persönliche Einstellung und Beziehung des oder der Erben zu dem Objekt spielt genauso eine Rolle wie die Anzahl der Erben und deren Beziehung untereinander. Zu bedenken sind mögliche Kosten, die vor einer erfolgreichen Vermietung fällig werden, etwa für Reparaturen, Instandsetzung, eventuelle Modernisierungsmaßnahmen. Je nach Lage der Immobilie kann die Vermietung unterschiedlich hohe Rendite bringen, und ebenso können Lage und Zustand der Immobilie die Mieteinnahmen beeinflussen. Möchten Sie sich näher über die Vorteile und Nachteile einer Vermietung von Immobilien informieren? Lesen Sie dazu unseren Ratgeberartikel Immobilie verkaufen oder vermieten! Sollten Sie einen Verkauf Ihrer Immobilie in Betracht ziehen, unterstützen Sie unsere erfahrenen Experten mit umfassender Marktkenntnis. Auch in allen weiteren Fragen rund um Immobilien stehen Ihnen unsere Mitarbeiter gern fachmännisch und einfühlsam zur Verfügung.

Häufig gestellte Fragen