Grundsteuerreform

Scheidungsimmobilie – was tun mit der gemeinsamen Immobilie?

Eine Trennung ist schmerzhaft. Zu der emotionalen Enttäuschung über das Ende der Ehe oder der Beziehung kommt auch die Frage, wie es nun mit dem gemeinsamen Hab und Gut weitergeht. Als Immobilienexperten wissen wir: Im Fall von Grundbesitz ist das gar nicht so einfach zu entscheiden – ein Haus wie auch eine Eigentumswohnung gilt als Vermögensgegenstand. Und ist meist noch viel mehr als das. Etwa ein Ort, der für das Paar lange Zeit ein Zuhause bildete, gegebenenfalls auch für die gemeinsamen Kinder. Erinnerungen können daran hängen. Daher geht es nicht nur um rationale Argumente. Dennoch: Die Ausgangslage bestimmen grundlegende rechtliche und finanzielle Aspekte, und diese erzeugen Entscheidungsdruck. Zu berücksichtigen sind die Besitzverhältnisse, der Zugewinn, den der Kauf der Immobilie in der Partnerschaft bedeutete, die meistens noch bestehenden gemeinsamen Verpflichtungen gegenüber der finanzierenden Bank sowie die neue wirtschaftliche Situation der sich trennenden Partner. In diesem Ratgeberartikel schildern wir Ihnen die Fakten rund um Trennungsimmobilien.

Was ist das Ziel nach der Trennung?

Geht es den beteiligten Personen darum, möglichst schnell einen Schlussstrich zu ziehen, um einen Neuanfang zu ermöglichen, fällt die Entscheidung meist für den Verkauf von Haus oder Eigentumswohnung. Allerdings bestehen darüber hinaus auch noch weitere Optionen – etwa, den ehemals gemeinsamen Ort zu erhalten, falls das gewünscht ist. Möglich ist in diesem Zusammenhang etwa die Auszahlung eines Partners, der die Immobilie dann weiter in seinem Sinne nutzen kann, etwa, um allein oder mit den Kindern darin wohnen zu bleiben. Ebenso ist es möglich, das Eigentum an der Immobilie auf ein gemeinsames Kind oder mehrere gemeinsame Kinder zu übertragen.

Wem gehört das Haus bei Scheidung oder Trennung?

Egal, wie mit einer Trennungsimmobilie verfahren werde soll: Wichtig ist, zunächst zu klären, wem das Haus oder die Eigentumswohnung bei einer Scheidung oder Trennung gehört. Auch wenn bisher beide Partner den Hauskauf finanzieren, ist nur die Person tatsächlich Eigentümer, die auch im Grundbuch eingetragen wurde. Ist nur ein Ehepartner eingetragen, gilt dieser per Gesetz als der alleinige Eigentümer.

Scheidungsimmobilie: Wie ist der Zugewinn geregelt?

Unabhängig davon, wer der Eigentümer ist, wird die in der Zeit der Ehe erworbene Immobilie im Fall einer Scheidung als gemeinsamer Zugewinn des Ehepaares gewertet, da dieses in der Regel eine Zugewinngemeinschaft bildet – es sei denn, es liegt ein Ehevertrag vor, in dem andere Regelungen getroffen wurden. Bei Vermögensgegenständen wie Immobilien lässt sich der Zugewinn, der während der Partnerschaft entstanden ist, nicht so einfach ermitteln und ebenso wenig einfach aufteilen. In solch einer Situation ist es empfehlenswert, einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen, um den Wert der Immobilie neutral schätzen zu lassen. Sind Sie an einem realistischen Verkaufswert Ihrer Immobilie interessiert? Wir von deinimmoberater ermitteln diskret und schnell den idealen Verkaufspreis.

Um die Immobilie im Sinne der Zugewinngemeinschaft aufteilen zu können, kommt es meist zu einem Verkauf des Hauses. Denn der finanzielle Verkaufserlös lässt sich naturgemäß deutlich leichter auf die in Trennung befindlichen Partner aufteilen als die Immobilie selbst. Diese gilt als sogenanntes unbewegliches Vermögen.

Wurde hingegen ein Ehevertrag aufgesetzt und darin eine Gütertrennung oder modifizierte Zugewinngemeinschaft festgelegt, gibt es keinen Zugewinnausgleich. In diesem Fall kann beispielsweise auch der im Grundbuch festgesetzte Alleineigentümer das Haus ohne Zustimmung des anderen verkaufen. Ging mit der Eheschließung kein Ehevertrag einher, lässt sich eine Regelung für den Fall einer Trennung mit einer Scheidungsfolgenvereinbarung nachträglich finden.

Was ist eine Zugewinngemeinschaft?

Besteht kein Ehevertrag, bilden die Eheleute eine sogenannte Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB). Diese besagt, dass im Fall einer Scheidung mit dem Zugewinnausgleich ein finanzieller Ausgleich zwischen den Eheleuten vorgenommen wird. Berechnet wird dieser anhand der Vermögensgüter, die während der Ehejahre von beiden Partnern erworben wurden. Dazu gehört auch eine in dieser Zeit erworbene Immobilie, unabhängig davon, wer von den Partnern im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

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Darlehen oder Hypothek: Was passiert mit laufenden Zahlungen für die Immobilie?

Die meisten Paare, die gemeinsam ein Haus kaufen möchten, müssen dafür einen Kredit aufnehmen. Die Immobilie wird also mit einem Darlehen oder einer Banken-Hypothek fremdfinanziert. Das dafür ausgewählte Kreditinstitut lässt den Darlehensvertrag in der Regel zur Sicherheit von beiden Ehegatten unterschreiben. Damit haften beide Partner für den vollen Kreditbetrag, unabhängig davon, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Da das Darlehen bei Immobilien in der Regel über lange Zeit läuft, ist der Kredit bei Scheidung oder Trennung in den meisten Fällen noch nicht abbezahlt. Daher muss dann geregelt werden, wer die laufenden Ratenzahlungen weiterhin tätigen wird. Eine andere Option ist, den Kredit vorzeitig aufzulösen, was allerdings mit Zusatzkosten verbunden ist. Für die vorzeitige Auflösung eines Kredits verlangen Banken eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Für diese müssen beide Partner gemeinsam aufkommen. Für das Szenario, dass nur einer der Partner aus dem Vertrag entbunden werden soll, wird die Bank die Situation genau prüfen. Das Kreditinstitut ist nicht dazu verpflichtet, eine Person aus dem Vertrag zu entlassen. Es wird dem Anliegen der Kunden nur dann zustimmen, wenn der weiterzahlende Partner verbindlich zahlungskräftig ist.

Gut zu wissen: Vorfälligkeitsentschädigung
Möchte ein Paar nach der Trennung sein gemeinsames Haus verkaufen und ist dieses noch mit einem Kredit belastet, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Kreditnehmer haben damit die Möglichkeit, den Kreditvertrag vorzeitig zu beenden, müssen aber den finanziellen Ausfallschaden für die Bank begleichen.

Vorteile beim Verkauf einer Trennungsimmobilie

Der Verkaufserlös lässt sich in Form eines Geldbetrags einfach aufteilen. So stellt der Verkauf der Trennungsimmobilie die schnellste Möglichkeit dar, einen Schlussstrich zu ziehen und unterstützt einen unbelasteten Neuanfang der beteiligten Personen. Sind Verkauf und Aufteilung des Erlöses komplett abgewickelt, bestehen mit Blick auf die Trennungsimmobilie keine Verpflichtungen mehr. Wurde ein hoher Verkaufserlös erzielt, kann dieser eine gute finanzielle Unterstützung für den Start in eine neue Lebensetappe bedeuten.

Verkauf von Scheidungsimmobilien: Gute Vorbereitung ist gefragt

Der Verkauf einer Immobilie sollte gut vorbereitet werden. Am Anfang steht die Wertermittlung. Diese erfolgt am besten über erfahrene Experten. Im Streitfall ist diese neutrale und marktrealistische Schätzung besonders wichtig. Um das Haus anschließend für den eigentlichen Verkauf attraktiv zu präsentieren, braucht es einiges an Fachkunde. Um aussagekräftige Fotos oder auch Videos sowie ein Exposé mit detaillierten Daten kommt man selten herum. Möchten Sie eine unverbindliche Wertermittlung für Ihre Immobilie von Fachleuten mit Erfahrung und Fingerspitzengefühl erhalten? Kontaktieren Sie uns!

Apropos Fingerspitzengfühl: Auch Diskretion kann beim Verkauf einer Scheidungsimmobilie ein wichtiger Aspekt sein. Denn häufig möchte das frisch getrennte Paar nicht, dass die Nachbarn und das gesamte Umfeld frühzeitig davon erfahren, zudem sollten mögliche vorhandene Kinder nicht unnötig mit dieser belastenden Situation des Verlusts des eigenen Zuhauses konfrontiert werden. Wir von deinimmoberater bieten Interessenten eine diskrete Immobilienvermittlung an. In besonders schwierigen Situationen, wie Trennungen es sind, kann dies eine große Erleichterung für die Betroffenen sein. Zudem übernehmen unsere kompetenten Mitarbeiter die komplette Verkaufsvorbereitung und -abwicklung, um Verkäufern einen möglichst großen Teil der Last abzunehmen.

Trennung: Alternativen zum Verkauf der gemeinsamen Immobilie

1. Auszahlung eines Partners
Eine naheliegende Alternative zum Verkauf der gemeinsamen Immobilie ist die Auszahlung eines Partners. Das ist häufig so gewünscht – so kann die andere Partei im Haus oder in der Eigentumswohnung wohnen bleiben, gegebenenfalls mit den Kindern oder dem Haustier. Ist die Immobilie noch mit einem nicht abbezahlten Kredit belastet, muss mit der finanzierenden Bank eine Lösung besprochen werden. Beispielsweise kann der Partner, der seinen Teil der Immobilie abbezahlen will, aus der Mithaftung entlassen werden.

Vorteile
Einer der beiden Eheleute kann in dem gemeinsamen Haus wohnen bleiben. Der Ort, der solange das Zuhause der Familie war, bleibt damit erhalten. Die Kinder können an diesem Ort verbleiben. Damit wird ihnen eine zusätzliche einschneidende Veränderung erspart. Werte wie die Einrichtung oder andere Ausstattung der Immobilie bleiben erhalten.

Nachteile
Es wird kein Schlussstrich gezogen, die Immobilie kann belastende Erinnerungen wecken. Dem Partner, der die Auszahlung übernehmen soll, fällt es womöglich schwer, den hohen Geldbetrag für die Auszahlung aufzubringen.

2. Vermietung der Scheidungsimmobilie
Möglich ist auch, dass beide Partner ausziehen und die Immobilie, die im gemeinsamen Besitz bleibt, vermieten. Dafür ist jedoch eine gute Abstimmung zwischen den Ex-Partnern auch nach der Trennung weiterhin erforderlich. Genutzt wird diese Möglichkeit nicht so häufig und sie sollte gut überlegt sein.

Vorteile
Eine Vermietung kann je nach Lage und Zustand der Immobilie gute Renditen ergeben. Die monatlichen Mieteinkünfte dienen in dem Fall als sichere Einnahmequelle für beide Ex-Partner. Die Immobilie bleibt im gemeinsamen Besitz und kann somit später an die Kinder vererbt werden.

Nachteile
Diese Lösung bedeutet dauerhaft erheblichen Verwaltungsaufwand. Den müssen beide ehemalige Partner gemeinsam stemmen. Die Aufgabenverteilung muss möglichst gerecht geregelt sein und verlässlich funktionieren. Das ist nicht immer einfach nach einer Trennung. Beide Ex-Partner müssen weiterhin sachlich, harmonisch und effizient kooperieren. Funktioniert das nicht, muss gegebenenfalls ein Verwaltungsdienstleister beauftragt werden, doch auch dies erfordert immer noch ein gewisses Maß an Kooperation und Kontakt zwischen den einstigen Partnern.

3. Eigentumsübertragung auf ein gemeinsames Kind
Möchte sich das Paar nach dem Ende der Beziehung nicht von der gemeinsamen Immobilie trennen und das Haus als wichtigen Ort der Familie erhalten, kann es diese als Schenkung auf ein gemeinsames Kind übertragen. Ist das Kind jedoch noch minderjährig, muss erst das Vormundschaftsgericht einwilligen.

Vorteile
Die Immobilie bleibt als Wert in der Familie und als besonderer Ort für sie erhalten.

Nachteile
Das Kind steht ab der Übertragung in einer hohen, meist noch nicht gekannten Verantwortung. Finanzielle Verpflichtungen kommen hinzu: Das Kind muss etwa für Grundsteuer und Unterhaltungskosten der Immobilie aufkommen sowie weitere Eigentümerpflichten erfüllen. Das kann für das Kind eine starke Belastung bedeuten und geht zudem mit einer möglicherweise zu hohen Erwartungshaltung einher.

4. Realteilung
Wollen beide Partner die Immobilie weiterhin bewohnen, kann die Aufteilung in mehrere Wohnparteien innerhalb des Hauses eine Lösung sein. Die Voraussetzung dafür ist natürlich, dass genug Platz vorhanden ist und sich ein solcher Umbau in der Immobilie zufriedenstellend umsetzen sowie finanziell tragen lässt. Zudem müssen beide Personen damit umgehen können, weiterhin Kontakt mit ihrem Ex-Partner zu haben.

5. Teilungsversteigerung
Können sich die ehemaligen Eheleute gar nicht einigen, wie mit der Scheidungsimmobilie weiter verfahren werden soll, kann als letzte Möglichkeit eine Teilungsversteigerung erzwungen werden. Die Immobilie wird dann auf Antrag beim Amtsgericht öffentlich veräußert. Das bedeutet in der Regel allerdings, dass die Immobilie deutlich unter dem eigentlichen Wert verkauft wird. Vom Verkaufserlös werden zudem die Gerichts- und Sachverständigenkosten beglichen, bevor der verbliebende Betrag auf die Ex-Partner aufgeteilt wird. Dieses Szenario gilt gemeinhin eher als unschöner Ausgang beim Verkauf einer Trennungsimmobilie.

Verwaltung und Abwicklung von Scheidungsimmobilien: Experten hinzuziehen

Eine Scheidung und die Auflösung der Beziehung bedeutet in den meisten Fällen eine Krisensituation für das Ex-Paar. Doch gerade dann gibt es viel zu regeln und wegweisende Einigungen zu erzielen – gerade mit Blick auf gemeinsamen Grundbesitz. Sowohl emotionale als auch finanzielle Aspekte spielen beim Umgang mit Scheidungs- oder Trennungsimmobilien eine bedeutende Rolle. Ein umfassender Überblick über die Situation und die Bereitung einer Basis für meist weitreichende, finanziell möglichst vorteilhafte Entschlüsse ist höchst schwierig. Ratsam ist es daher, gezielt Experten hinzuzuziehen, die über umfassende fachliche Kenntnisse und ebenso über Erfahrung im Umgang mit solchen belastenden Situationen verfügen. Ein neutraler, fachkundiger Blick auf die Gegebenheiten bewahrt Trennungspaare oftmals vor voreiligen Entschlüssen und möglicherweise kostspieligen Fehlentscheidungen.
Benötigen Sie Hilfe beim weiteren Vorgehen mit Ihrer Trennungsimmobilie – etwa Verkauf, Auszahlung oder Übertragung? Wir kümmern uns mit Expertise, Erfahrung und Sachverstand, ermitteln zum Beispiel den Wert Ihrer Immobilie und beraten Sie zum weiteren Vorgehen.

Häufig gestellte Fragen

Zugewinn und Zugewinngemeinschaft bei der Scheidungsimmobilie

Frage 1 - deinimmoberater - Gemeinsame Scheidungsimmobilie verkaufen

Sie haben während der Ehe ein Haus gekauft oder geerbt, ist es egal, ob beide Partner oder nur einer im Grundbuch eingetragen ist und somit als Eigentümer gilt: Die Immobilie ist ein Zugewinn. Gibt es einen Ehevertrag? Dann haben Sie alles geregelt. Haben Sie keinen, bilden Sie eine Zugewinngemeinschaft nach § 1363 BGB. Wie genau der Vermögensgegenstand aufgeteilt wird, lässt sich nicht pauschal sagen, suchen Sie sich daher einen Sachverständigen, der Sie berät. Wollen Sie verkaufen, ist es leichter, den Zugewinnausgleich aufzuteilen. Behält einer der Partner die Immobilie, muss diese dennoch geschätzt und finanziell ausgeglichen werden.

Laufende Zahlungen: Was passiert mit Darlehen und Hypothek?

Frage 2 - deinimmoberater - Gemeinsame Scheidungsimmobilie verkaufen

Darlehensverträge laufen in der Regel über beide Ehepartner, egal wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. So hat das Kreditinstitut mehr Sicherheit, falls einer der beiden Parteien zahlungsunfähig wird. Meist ist bei der Trennung oder Scheidung der Kredit noch nicht abbezahlt, es muss sich also geeinigt werden, wer nun weiterzahlt. Sie können den Kredit auch vorzeitig auflösen, was jedoch Zusatzkosten verursacht. Banken bezeichnen dies als Vorfälligkeitsentschädigung und beide Partner müssen dafür aufkommen. Nur eine Person aus dem Vertrag zu entlassen, obliegt der Bank und einer individuellen Prüfung.

Der Verkauf der Scheidungsimmobilie

Frage 3 - deinimmoberater - Gemeinsame Scheidungsimmobilie verkaufen

Der Verkaufserlös lässt sich am einfachsten aufteilen und zieht zudem einen klaren Schlussstrich unter die Trennung. Außerdem kann ein hoher Erlös für beide Parteien einen finanziellen Neuanfang bedeuten. Nach der Wertermittlung der Immobilie, wird das Haus präsentiert. Dafür eignen sich Fotos, Videos und ein Exposé. Ziehen Sie am besten erfahrene Experten, wie die Makler von deinimmoberater, hinzu.

Gibt es Alternativen zum Verkauf?

Frage 4 - deinimmoberater - Gemeinsame Scheidungsimmobilie verkaufen

Sie können den Partner ausbezahlen, um die Immobilie zu behalten. So verlieren Sie nicht Ihr geliebtes zu Hause. Sie können die Immobilie auch vermieten und im gemeinsamen Besitz behalten. So haben Sie beide eine Einnahmequelle, die jedoch erfordert, dass Sie sich nach wie vor gut verstehen und kommunizieren können. Sie können auch einen nahen Verwandten, beispielsweise Ihr Kind als Eigentümer eintragen lassen und den Besitz übertragen. Sie können die Immobilie auch aufteilen und beide getrennt wohnen blieben. Werden Sie sich nicht einig, kann eine Teilungsversteigerung erzwungen werden.

Wer hilft bei Fragen zu der Scheidungsimmobilie?

Frage 5 - deinimmoberater - Gemeinsame Scheidungsimmobilie verkaufen

Eine Scheidung ist eine belastende Situation, geben Sie daher Arbeit ab und suchen sich vor allem bei Immobilienthemen Experten. Wir von deinimmoberater beraten Sie und stehen Ihnen bei allen Fragen zur Seite. Von der Wertermittlung über die Präsentation bis zum Verkauf übernehmen wir alle Prozesse.

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Unser Ratgeber stellt ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit bereit. Bei den Informationen, Empfehlungen und Erläuterungen handelt es sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne. Eine juristische Beratung kann durch unseren Ratgeber nicht ersetzt werden.

Redakteur - deinimmoberater - Gemeinsame Scheidungsimmobilie verkaufen
Silke Thellmann
20.04.2022
-
Lesezeit: 8 Minuten
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