Erbbaurecht: Was ist das?

Stellen Sie sich vor, Sie wollen ein Haus bauen. Dazu benötigen Sie auch ein Grundstück, auf dem das Haus stehen kann. In unserem Beispielfall sind die Grundstückspreise aber zu teuer, die Gesamtkosten für den Grundstückskauf und den Hausbau übersteigen Ihr Budget. Müssen Sie deshalb auf den Traum vom Eigenheim verzichten? Nicht unbedingt, denn solchen Situationen kann das Erbbaurecht eine Lösung sein. Dazu braucht es einen Grundstückseigentümer, der Sie auf seinem Grund und Boden Ihr Eigenheim errichten lässt. Um das Vorhaben umzusetzen, gewährt Ihnen der Grundstückseigentümer ein Erbbaurecht. Dieses befähigt Sie dazu, auf seinem Grundstück Ihre Traumimmobilie zu errichten – oder auch mehrere. Damit würden Sie zum Bauherrn und Erbbaurechtsnehmer. Jedes auf Ihre Veranlassung errichtete Haus würde Ihnen gehören, während das Grundstück weiterhin dem Erbbaurechtsgeber gehört, also dem Grundstückseigentümer. Zahlungen für dieses Arrangement leisten Sie über den Erbbauzins. Ein einmaliger Kaufpreis für das Grundstück fällt demnach nicht an. Sind Sie sich über alle Konditionen einig, schließen Sie einen notariell beurkundeten Vertrag über das Erbbaurecht und seine Ausgestaltung ab – den Erbbaurechtsvertrag. Während der gesamten Laufzeit bleiben Sie Eigentümer der Immobilien auf dem Grund und Boden des Erbbaurechtsgebers und zahlen regelmäßig den vorher vereinbarten Erbbauzins.

Erbbaurechtsgesetz
Die Basis des Erbbaurechts bildet das Gesetz über das Erbbaurecht, auch Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) genannt. Es gilt seit 1919. Weitere spezifische Vorgaben zu einzelnen Ausprägungen des Erbbaurechts können sich aus der Grundbuchordnung und der Grundbuchverfügung ergeben.

Erbbaurechtsgeber
Ein Erbbaurecht kann jeder Grundstückseigentümer gewähren – dazu zählen nicht nur Privatpersonen und Unternehmen, sondern zum Beispiel auch Länder, Städte und Gemeinden sowie Kirchen oder Vereine.

Erbpacht: Wo ist der Unterschied zum Erbbaurecht?

Erbpacht ist ein Begriff, der sich unter Laien hartnäckig hält, jedoch seit sehr langer Zeit schon nicht mehr zulässig ist. Der Deutsche Erbbaurechtsverband e. V. informiert darüber, dass die Erbpacht hierzulande per Gesetz verboten ist. Im Mittelalter bezeichnete man als Erbpacht eine Lehensform. Die Vereinbarung wurde zwischen Erbpächter und Lehnsherr getroffen. Erstgenannter zahlte für die Nutzung von Grund und Boden und den darauf befindlichen Gebäuden, besaß aber weder das eine noch das andere. Die Nutzungserlaubnis war auch davon abhängig, wie pfleglich der Erbpächter Grundstück und Häuser behandelte und konnte vom Grundstückseigentümer jederzeit für nichtig erklärt werden. Das in Deutschland gültige Erbbaurechtsgesetz ist seit Januar 1919 in Kraft.

Gilt Erbbaurecht nur bei Wohnimmobilien?

Nein, Wohnimmobilien sind nur eine Möglichkeit Erbbaurecht anzuwenden. Darüber hinaus kann ein Erbbaurecht auch für den Bau von gewerblichen Immobilien gewährt werden. In diesem Kontext entstehen auf einem Grundstück dann beispielsweise Büro- oder Produktionsgebäude. Eine weitere Option für den Vertrag über Erbbaurecht sind soziale Einrichtungen wie Schulen oder Sporthallen. Am häufigsten wird das Erbbaurecht in Deutschland jedoch für Wohnimmobilien genutzt.

Erbbaurechtsvertrag: Was steht drin?

Für Erbbaurechte gibt es keine festgeschriebenen Konditionen, diese können frei zwischen Grundstückseigentümer und Bauherr vereinbart werden. Empfehlenswert sind folgende Elemente:

• Zweck und die Nutzungsart des Erbbaurechts
• Laufzeit
• Vertragsverlängerungsbedingungen
• Höhe und gegebenenfalls Steigerungskonditionen des Erbbauzinses
• Schuldrechte und den Umgang damit
• Wertsicherung
• dingliche Rechte
• Flurstückbestimmung
• Verfahren bei Zwangsversteigerung

Lassen Sie sich dazu am besten von Experten beraten.

Heimfall: Was ist das?

Der Heimfall beim Erbbau regelt § 32 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) und bedeutet, dass das Recht auf den ursprüngliches Rechtinhaber zurückgeht. Dies geschieht nur, wenn der Erbbauvertrag vorzeitig, also noch vor Ablauf der eigentlichen Laufzeit endet. Mögliche Gründe können sein:

• Die Erbbauzins wird mehr als zwei Jahre nicht gezahlt
• Insolvenz des Erbpachtberechtigten
• Das Bauwerk ist nicht oder nur unzureichend versichert
• Der Erbbauberechtigte verstirbt
• Zwangsversteigerung
• Vertragswidriges Nutzen des Erbbaurechts

Ein Heimfall darf in folgenden Ausnahmen nicht eintreten:

• Das Erbbaurecht wird ohne Zustimmung des Erbbaurechtsgebers an Dritte verkauft
• Der Zahlungsverzug beträgt weniger als zwei Jahre
• Das Erbbaurecht wird mit einer Hypothek belastet

Auch wenn man bei dem Wort Heimfall denken könnte, das Gebäude würde wieder an den Grundstückseigentümer fallen, ist das nicht richtig. Das Gebäude geht zwar vor Ablauf der Vertragszeit wieder an den Erbbaurechtsgeber, muss aber erst eine Entschädigung zahlen und einen Eintrag ins Grundbuch veranlassen. Die Summe sollte im Vertrag schon vorher für diesen Fall festgehalten werden.

Erbbauzins: Wie viel kostet die Nutzung eines Erbbaurechts?

Dafür, dass der Erbbaurechtsnehmer auf dem Grund und Boden einer anderen Person eigene Immobilien errichten darf, zahlt er an den Erbbaurechtsgeber den sogenannten Erbbauzins. Dies macht er über die gesamte vereinbarte Vertragslaufzeit, die individuell festgelegt werden kann. Auch die Höhe des Erbbauzinses ist zwischen den beteiligten Parteien individuell verhandelbar. Laut dem Deutschen Erbbaurechtsverband e. V. (Stand: November 2021) ist ein jährlicher Erbbauzins von zwei bis sechs Prozent des Bodenwertes, inklusive der Erschließungskosten üblich. In Süddeutschland sind die Erschließungskosten nach Verbandsinformationen mehrheitlich nicht Bestandteil der Erbbauzinsberechnung. Soll der Erbbauzins während der Laufzeit steigen, muss dies im Vertrag konkret festgehalten werden. Mit dem Erbbauzins zahlt der Erbbaurechtsnehmer einen regelmäßigen Betrag für die Nutzung des Grundstücks, für seine darauf errichteten Immobilien.

Bodenwert
Als Bodenwert wird der Marktwert, also der tatsächliche Verkehrswert, eines unbebauten Grundstücks bezeichnet. Er berechnet sich aus der Summe von Quadratmeterpreis und Erschließungskosten, welche mit der Quadratmeteranzahl des Grundstücks multipliziert wird. Offizielle Beispiele für Bodenrichtwerte in verschiedenen deutschen Bundesländern finden Sie auf der Onlineplattform BORIS-D.
Wichtig: Der Bodenwert ist zu unterscheiden vom sogenannten Bodenrichtwert, bei dem es sich um den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter in der betreffenden Region handelt.

Steigendes Preisniveau: Bleibt der Erbbauzins immer gleich?
Erbbaurechtsgeber und -nehmer haben prinzipiell die Möglichkeit, einen über die gesamte Laufzeit des Vertrags festen Erbbauzins zu vereinbaren. Allerdings darf für Wohnimmobilien auch eine Zinssteigerung vereinbart werden. Nach § 9a des Erbbaurechtsgesetzes wäre das frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss sowie frühestens drei Jahre nach einer vorangegangenen Erhöhung des Erbbauzinses. Grundsätzlich muss eine Steigerung des Zinses immer im rechten Verhältnis stehen, auch das sieht der Passus in dem Gesetzestext vor. Ein Grund dafür wäre etwa eine zunehmende Grundstücksauslastung. In welcher Form die Anpassung des Erbbauzinses erfolgt, vereinbaren die beiden Parteien ebenfalls im Erbbaurechtsvertrag.

Finanzamt: Wer zahlt Grunderwerbsteuer?

Ebenso wie die laufenden Kosten für das Grundstück zahlt der Erbbaurechtsnehmer auch die Grunderwerbsteuer. Andere Vereinbarungen sind in Deutschland nicht geläufig.

Notar und Makler: Wer zahlt die Gebühren?

Der Erbbaurechtsvertrag muss notariell beurkundet werden, andernfalls hat er keine Gültigkeit vor dem Gesetz. Die hierfür anfallenden Kosten für den Notar zahlt in der Regel der Erbbaurechtsnehmer. Sofern ein Makler in die Suche nach einem passenden Grundstück eingebunden war, zahlt der Erbbaurechtsnehmer ebenfalls die Maklergebühren. Beim Verkauf eines Erbbaurechts wird der Makler in der Regel von beiden Parteien, also dem Erbbaurechtsverkäufer und dem Erbbaurechtskäufer bezahlt.

Laufzeit: Wie lange gilt das Erbbaurecht?

Ein Erbbaurecht kann so lange gewährt werden, wie die beiden Parteien dies vereinbaren. Weder das Erbbaurechtsgesetz noch andere Vorschriften legen die Laufzeit des Erbbaurechts fest. Für gewöhnlich sehen Erbbaurechtsverträge jedoch eine Dauer von mehreren Jahrzehnten vor. Denn immerhin planen die Erbbaurechtsnehmer mit ihren Wohnimmobilien in der Regel ausgesprochen langfristig und meist über mehrere Generationen. Bei privaten Immobilien sind demnach zwischen 60 und 99 Jahre Laufzeit durchaus üblich. Kürzere Laufzeiten basieren meist entweder auf einem konkreten Investitionszweck der Immobilie oder auf deren gewerblicher Nutzung.

Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags
Endet die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrags, haben jedoch beide Parteien noch Interesse an dessen Weiterführung, kann die Laufzeit verlängert oder auch ein neuer Vertrag aufgesetzt werden. Empfehlenswert ist, Konditionen für eine Verlängerungsoption schon von vornherein in den ursprünglichen Vertrag aufzunehmen.

Erlöschen des Erbbaurechts: Was passiert nach Vertragsende?

Für den Fall, dass Erbbaurechtsnehmer und -geber nach dem offiziellen Ende des Vertrags das Arrangement nicht mehr weiterführen möchten, erhält der Erbbaurechtsgeber das Grundstück mit allen Rechten zurück. § 27 des Erbbaurechtsgesetzes legt fest, dass der Erbbaurechtsnehmer hingegen eine finanzielle Entschädigung erhält. Diese zahlt der Grundstückseigentümer für die Immobilie(n), die auf seinem Grundstück errichtet wurden. Wie hoch diese Entschädigung ausfällt, vereinbaren die beiden Parteien schon bei der Schließung des Erbbaurechtsvertrags.

Umbau, Verkauf, Erbe: Was erlaubt das Erbbaurecht?

Die Beschaffenheit des Erbbaurechts wird auch als dinglich, grundstücksgleich oder auch eigentumsgleich bezeichnet. Das schafft die Voraussetzung dafür, dass der Bauherr es verkaufen oder auch vererben kann. Soweit nicht anders im Erbbaurechtsvertrag geregelt, darf der Immobilieneigentümer darüber frei entscheiden. Allerdings ist dem Erbbaurechtsgeber beim Aufsetzen des Vertrags vorbehalten, ein Mitbestimmungsrecht zu vereinbaren. Das bedeutet: Ob der Erbbaurechtsnehmer sein Recht oder die Immobilien nach eigenem Gutdünken weiterverkaufen, vererben sowie letztere beleihen, umbauen und deren Nutzung ändern kann, steht im Erbbaurechtsvertrag. Oft behalten sich Erbbaurechtsgeber ein gewisses Mitbestimmungsrecht oder Zustimmungsrecht vor.

Grundschuld und Hypothek: Kann man das Erbbaurecht beleihen?

Ja, der Erbbaurechtsnehmer kann sein Erbbaurecht beleihen. Sofern allerdings eine Mitbestimmung vertraglich vereinbart ist, muss auch der Erbbaurechtsgeber grünes Licht geben. Andernfalls ist die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek ins Grundbuch nicht zulässig.

Stillhalteerklärung
Gibt der Erbbaurechtsnehmer sein Erbbaurecht als Sicherheit für einem Kredit bei seinem finanzierenden Geldinstitut an, steht der Erbbaurechtsgeber an erster Stelle im Grundbuch, denn Grundschulden und Hypotheken gelten dem Erbbauzins nachrangig. Bei einer Zwangsversteigerung würde dieser in der Folge auch zuerst bedient werden, was wiederum nicht im Sinne des Kreditinstituts wäre. Mit einer sogenannten Stillhalteerklärung gewährt der Erbbaurechtsgeber den Gläubigern den Vorrang. Beispielsweise sind auch der Verzicht auf Vorverkaufsrecht und künftig anfallende Erbbauzinsen seitens des Erbbaurechtsgebers in der Stillschweigeerklärung enthalten.

Vorteile: Was bringt ein Erbbaurecht?

Der Erbbaurechtsnehmer hat den Vorteil, dass er eine Immobilie errichten lassen kann, ohne das dafür notwendige Grundstück zu erwerben. Allerdings bekommt der Bauherr das Grundstück nicht geschenkt, sondern zahlt regelmäßig den mit dem Grundstückseigentümer vereinbarten Erbbauzins an den Erbrechtsgeber sowie Grunderwerbsteuer und weitere Abgaben an das zuständige Finanzamt. Der Erbbaurechtsgeber profitiert mit dem Gewähren eines Erbbaurechts von regelmäßigen Einkünften aus seinem Grundstück, ohne selbst Immobilien darauf errichten lassen zu müssen. Im Gegensatz zu einem Verkauf behält der Erbbaurechtsgeber sein Grundstück also und kann den Umgang damit bis zu einem gewissen Grad, geregelt im Erbbaurechtsvertrag, beeinflussen.

Häufig gestellte Fragen