Scheidungsimmobilie – was tun mit der gemeinsamen Immobilie?
Eine Trennung ist schmerzhaft. Zu der emotionalen Enttäuschung über das Ende der Ehe oder der Beziehung kommt…
Sie ist da: die neue Grundsteuerreform. Bereits im Jahr 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die alte Einheitsbewertung als verfassungswidrig und führte eine Neuregelung ein. Bis zu deren Erhebung ab 2025 wird eine Übergangsfrist eingeräumt. Was müssen Sie als Eigentümer bis dahin tun? Welche Kosten kommen auf Sie zu und was ändert sich konkret? Das erfahren Sie in diesem Artikel.
Die Grundsteuer wird auf jeden Grundbesitz erhoben. Auf Wohnbesitz, auf Gewerbeflächen, auf Land- und Forstwirtschaft sowie auf bebautes und unbebautes Land. Sie ist eine der großen Einnahmequellen von Kommunen: Die Grundsteuer finanziert so einiges, was Ihrer Gemeinde oder Stadt zugutekommt. Darunter zählen:
Die Grundsteuer wird in die Teile A, B und C Teil getrennt. Grundsteuer A wird für land- und forstwirtschaftliches Vermögen eingenommen. Grundsteuer B betrifft den bebauten und bebaubaren Grundbesitz sowie Gebäude. Die Grundsteuer C kommt nun neu hinzu und gilt für unbebaute Grundstücke. Jeder Grundstücks- und Immobilienbesitzer, in jedem Bundesland, zahlt sie. Das betrifft rund 36 Millionen Wohnhäuser, Nicht-Wohngebäude und Grundstücke, die ab dem Stichtag vom 01.01.2022 neu bewertet werden.
Bereits 2018 wurde eine gesetzliche Neuregelung verlangt. Schließlich erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Bewertung aufgrund von Einheitswerten als verfassungswidrig. Der Grund ist, dass die Einheitsbewertung seit 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz nicht vereinbar ist. Ursprünglich sollte alle sechs Jahre eine Hauptfeststellung, auch Wertfeststellung, für bebaute sowie unbebaute Grundstücke stattfinden. Die ermittelten Einheitswerte sollten zeigen, ob der einzelne Verkehrswert eine gleichheitsgerechte Besteuerung ist. Doch seit Anfang 1964, beziehungsweise 1935 in den östlichen Bundesländern, gab es keine Hauptfeststellung mehr und es kam dadurch zu Wertverzerrungen. Mit der ab 2025 neu eingeführten Grundsteuer C, welche für unbebaute Grundstücke zählt, können Kommunen höhere Steuern verlangen. Das Ziel davon ist es, mehr Wohnraum zu schaffen und Spekulationen zu verhindern. Was bedeutet das? Stellen Sie sich vor, dass ein Eigentümer ein Grundstück kauft, es aber nicht nutzt, in der Hoffnung, eine Wertsteigerung erzielen zu können. Das Grundstück liegt brach, während gleichzeitig Wohnraum benötigt wird. Durch die höhere Grundsteuer erhofft man sich, solche Spekulationen zukünftig einzudämmen.
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Die neue Reform setzt das Urteil des Bundesverfassungsgerichtes um, welches das neue Grundsteuer- und Bewertungsgesetz betrifft. In einem Gesetzespaket, bestehend aus drei Gesetzten, hat der Bundesgesetzgeber die Änderungen festgehalten.
1. Die Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts legt neue Bewertungsregeln für Zwecke der Grundsteuer auf Bundesebene fest. Das bedeutet, dass ab dem 01.01.2022 jeder Grundbesitz in Deutschland neu bewertet wird. Die Erklärung muss elektronisch an das Finanzamt übermittelt werden.
2. Im Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung wird festgelegt, dass Gemeinden das Recht haben, auf unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festzulegen. Das gilt für baureife, brach liegende Grundstücke, welche vom Eigentümer nicht genutzt werden.
3. Im Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes (Artikel 72, 105 und 125b) wird die Gesetzgebungskompetenz des Bundes im Grundgesetz festgelegt. Parallel dazu, haben die einzelnen Bundesländer das Recht erhalten eigene Regeln durchzuführen. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen nutzen diese Regel. Saarland und Sachsen halten sich an das Gesetz, nutzen aber andere Steuermesszahlen.
2025 wird die Grundsteuer rechtskräftig. Die Neubewertung beginnt jedoch bereits ab dem 01.01.2022, daher müssen alle Grundbesitzer zwischen Juli und Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben. Jeder Eigentümer wird darüber postalisch informiert, um keine Fristen zu verpassen und genauestens über den Ablauf informiert zu sein.
Eigentümer müssen sich an die Pflicht zur Erklärung der Grundsteuer halten. Über diese Pflicht werden alle Grundbesitzer schriftlich informiert, um anschließend die Grundsteuer an das Finanzamt, vor Ablauf der Frist, zu übermitteln. Folgende Daten werden gefordert:
Die Daten müssen dem Finanzamt über das ELSTER-Portal zukommen und werden schließlich zur Ermittlung des Objektwertes verwendet. Selbstverständlich müssen Eigentümer diese Aufgabe nicht allein stemmen, sondern können die Grundsteuererklärung von ihrem Steuerberater durchführen und übermitteln lassen.
Das Finanzamt fordert verschiedene Daten über Ihr Eigentum ein, um den Objektwert ermitteln zu können. Die Daten müssen vor Ablauf der Frist über das ELSTER Portal übermittelt werden. Dazu dürfen Eigentümer die Hilfe eines Steuerberaters in Anspruch nehmen.
Jeder, der in Deutschland Wohneigentum und Grund besitzt muss die Grundsteuer zahlen. Bisher gab es die Grundsteuer Teile A und B, künftig kommt durch die neue Grundsteuer Reform noch Teil C dazu. Wen betrifft es konkret?
Die neue Grundsteuer wird bereits jetzt ermittelt und ist ab dem 01.01.2025 zu zahlen. Wie hoch diese ausfällt, kann man zu diesem Zeitpunkt noch nicht wissen, da die Werte erst ermittelt werden müssen. Dazu müssen Eigentümer und Grundbesitzer die geforderten Daten zwischen Juli und Oktober 2022 an das zuständige Finanzamt via ELSTER Portal übermitteln. Voraussichtlich gegen Herbst 2024 könnten die meisten Eigentümer eine konkrete Summe erfahren. Noch bis Ende 2024 wird die alte Grundsteuer auf Grundlage der Einheitswerte erhoben.
Das Bundesverfassungsgericht erklärte die alte Grundsteuerregelegung als verfassungswidrig und verfasste eine Neuregelung. Das Ziel ist eine faire Bewertung, das Verhindern von Spekulationen und leerstehendem, aber bebaubarem Grund. Dabei soll aber das gesamte Aufkommen der Grundsteuer in ganz Deutschland ungefähr gleichblieben. Bürger sollen nicht noch mehr belastet werden und die Grundsteuer finanziert weiterhin wichtige Ausgaben der Gemeinden, wie Infrastruktur, Kindergärten, Schulen und vieles mehr. Die Neubewertung der Grundsteuer soll mehr Gerechtigkeit bringen, da die alten Bewertungsmaßstäbe überholt sind. In die Berechnung der Grundsteuer fließen künftig nur noch wenige, vergleichsweise einfach zu ermittelnde Parameter ein. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Wohngrundstücke geht es konkret um fünf Parameter: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes, Wohn-/Nutzfläche. Heute sind für die Berechnung etwa 20 Faktoren nötig. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Gewerbegrundstücke sinkt die Zahl der von den Steuerpflichtigen zu erklärenden Angaben von bisher mehr als 30 auf maximal acht.
Das Gesetz zu der neuen Grundsteuerreform enthält eine Öffnungsklausel, welche den einzelnen Bundesländern erlaubt landeseigene Regeln aufzustellen, um auf regionale Gegebenheiten einzugehen. Einige Länder nutzen diese Sonderregelung, dazu gehören: Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Niedersachsen und Hessen. Das sorgt für noch mehr Komplexität innerhalb der Bewertungsmaßstäbe und macht die neue Grundsteuer noch komplizierter. Eventuelle Unstimmigkeiten könnten hier für Verwirrung sorgen.
Am Anfang steht die Bewertung des Grundstücks. Dieser ist von mehreren Faktoren abhängig:
1. Wert des Bodens, auch Bodenrichtwert genannt
2. Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete (abhängig vom Mietpreisspiegel der Gemeinde)
3. Grundstücksfläche
4. Grundstücksart
5. Alter des Gebäudes
Unter BORIS NRW können Sie sich die aktuellen Bodenrichtwertinformationssysteme ansehen.
Nachdem das Grundstück bewertet wurde, kommt es zum Ausgleich der Wertsteigerungen, da die Werte seit 1935 oder 1964 nicht mehr aktualisiert wurden. Die Steuermesszahl wird dazu ordentlich gesenkt. Sie ist ein wichtiger Faktor zur Berechnung der Grundsteuer. Dies sieht folgendermaßen aus: Der Wert von Wohngrundstücken, dazu zählen Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum, wird von 0,35 auf 0,031 Prozent gesenkt. Bei Nichtwohngrundstücken sind es 0,034 Prozent. Dazu zählen gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, Geschäftsgrundstücke und sonstige bebaute Grundstücke. Gesellschaften, welche sich für günstiges Wohnen einsetzen, werden gefördert und bekommen einen weiteren Abschlag von 25 Prozent, welcher sich steuermindernd auswirkt. Dazu zählen der soziale Wohnungsbau und kommunales, genossenschaftliches Wohnen.
Im letzten Schritt werden die Hebesätze durch die Gemeinden angepasst, damit sich das Grundsteueraufkommen aufgrund der Neubewertung nicht allzu sehr verändert.
Grundsätzlich gilt: Auch weiterhin lässt sich die Grundsteuer durch die Formel Steuermesszahl x Hebesatz berechnen.
Das lässt sich pauschal leider nicht beantworten. Geplant und betont wurde stets, dass Eigentümer nicht stärker belastet werden. Ausgegangen wird daher zwar von einer Erhöhung von Grundbesitzwerten, aber gleichzeitig zu einer Absenkung von Grundsteuermessbeträgen. Doch wie hoch oder niedrig die Steuer ausfällt, hängt von mehreren Faktoren ab, wie der Größe der Fläche, der Lage, dem Baujahr, der Gebäudeart, dem Bodenrichtwert, etc. Fünf Bundesländer haben zudem eigene Regeln aufgestellt und weitere zwei weitere nutzen individuelle Steuermesszahlen. All diese Faktoren beeinflussen letztendlich die Höhe der neuen Grundsteuer.
Grundsätzlich gelten die neuen Regelungen bundesweit, optional wurde aber eine Öffnungsklausel eingeführt, damit sich die Bundesländer an regionale Gegebenheiten anpassen können. Was zwar teils zu Verwirrungen über die neue Grundsteuerreform führt, soll eigentlich eine Vereinfachung darstellen. Denn ohne Kompromisse wäre das nahtlose Gelingen der Reform gefährdet. Fest steht: Jeder Eigentümer von Grund und Immobilien zahlt auch weiterhin die Grundsteuer. Fünf Bundesländer haben beschlossen von der Öffnungsklausel Gebrauch zu machen und haben individuelle Anpassungen vorgenommen. Hier ein Überblick:
Auch wenn es ein bundeseinheitliches Gesetz gibt, dürfen die einzelnen Bundesländer durch eine Öffnungsklausel eigene Regeln aufstellen und sich somit regionalen Gegebenheiten anpassen. Davon haben fünf Bundesländer Gebrauch gemacht.
Mit der neuen Grundsteuerreform ist das alte, überholte Modell der Grundsteuer Geschichte. Ziel ist eine gerechtere Verteilung der Grundsteuer. Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die alte Bewertung für verfassungswidrig, da gleichartige Grundstücke, unterschiedlich behandelt wurden. Das verstößt gegen das Gebot der Gleichbehandlung, welches im Grundgesetzbuch zu finden ist. Diese Ungleichbehandlungen möchte man mit der neuen Grundsteuerreform ausgleichen.
Die Änderungen durch die Grundstückssteuer betreffen nicht nur Eigentümer von Wohngrundstücken, sondern auch von unbebautem Land sowie land- und fortwirtschaftlicher Nutzfläche, Unternehmen und Firmen mit Grundstücken, also Geschäftsgrundstücken. Jeder Eigentümer von Grundstücken muss in Deutschland auch nach wie vor Grundsteuer zahlen. Folgendes gilt:
Durch das Digitalisieren aller benötigten Daten zur Ermittlung der Grundsteuer, soll die Grundsteuererklärung vereinfacht werden. Nur noch fünf, statt bis dato noch 20 Parameter werden benötigt:
Bei Gewerbegrundstücken sind es mit der neuen Grundsteuer nur noch acht Parameter, statt ehemals 30.
Ganz einfach gesagt: um Mehraufwand zu vermeiden. Die Steuerbürokratie kann aufwändig und unübersichtlich sein. Doch das soll sich mit der Digitalisierung aller Daten, die für die Neubewertung benötigt werden, nun ändern. Keine Mehrfacherklärungen mehr, dafür Entlastungen für Verwaltungsverfahren.
Die Grundsteuererklärung muss elektronisch über ELSTER an das Finanzamt übermittelt werden, die Papierform ist nicht möglich. Im Portal „Mein ELSTER“ können Sie ab dem 01.07.2022 die elektronischen Formulare dazu finden. Vorher müssen Sie sich über ein Zertifikat authentifizieren, welches Sie kostenfrei auf ELSTER finden.
Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie unbebaute Grundstücke, gelten als einfach gelagerte Sachverhalte und können ab Juli 2022 einfach übermittelt werden. Dazu erhalten Sie auf dieser Seite eine vereinfachte elektronische Übermittlungsmöglichkeit.
Bis spätesten zum 31.10.2022 muss die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgegeben werden. Einige Verbände fordern jedoch eine Verlängerung bis zum Ende des Jahres. Ab dem 01.01.2022 gilt der Hauptfeststellungszeitpunkt zur Ermittlung der neuen Grundsteuerwerte, ab Ende März wurden Eigentümer zur Grundsteuererklärung aufgefordert und ab Juli ist die Übermittlung der Grundsteuererklärung via ELSTER möglich. Erst ab dem 01.01.2025 steht die neue Grundsteuerreform endgültig fest. Ab diesem Zeitpunkt muss die neue Grundsteuer bezahlt werden.
Ja, man kann dann Einspruch einlegen, wenn man Grund zur Annahme hat, dass die Bescheide zur Grundsteuer nicht stimmen. Innerhalb eines Monats muss der Einspruch erfolgen, damit das Besteuerungsverfahren kurzfristig unterbrochen wird. Der Verdacht sollte selbstverständlich begründet sein und am besten sollte so früh wie möglich Einspruch erhoben werden. Nur dann kann sichergestellt werden, dass der Bescheid nicht rechtskräftig ist. Und achten Sie drauf, ob der der Einspruch gegen die Kommune oder das Finanzamt gerichtet ist.
Nur sehr selten ist eine komplette Befreiung möglich. Nur dann, wenn der Grund oder die Immobilie…
Hat eine Immobilie hohe, aber unverschuldete Mietminderungen, kann auch diese von der neuen Grundsteuer befreit werden. Ist der Ertrag eines Eigentums, egal ob Grund oder Immobilie, regelmäßiger niedriger als der getätigte Aufwand (Zuschussgeschäft), kann zwar nicht gänzlich von der Grundsteuer befreit werden, aber zu einer Vergünstigung kommen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein wichtiges, denkmalgeschütztes Objekt hohe Instandhaltungskosten hat und einen besonderen Restaurationsaufwand darstellt.
Jeder Eigentümer in Deutschland zahlt Grundsteuer. Sie wird auf bebaute und unbebaute Grundstücke, auf Gewerbeimmobilien, auf Wohnimmobilien und auf land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz erhoben. Diese Steuer stellt eine wichtige Einnahmequelle für Kommunen dar und finanziert unter anderem die Infrastruktur, Kitas und Schulen.
Das Bundesverfassungsgericht hat bereits 2018 das alte Bewertungsmodell der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Bisher war die Grundsteuer in die Teile A und B getrennt. Grundsteuer A wird für land- und forstwirtschaftliches Vermögen eingenommen. Grundsteuer B betrifft den bebauten und bebaubaren Grundbesitz sowie Gebäude. Nun kommt zusätzlich die Grundsteuer C und gilt für unbebaute Grundstücke. Eigentlich sollte alle sechs Jahre eine Hauptfeststellung für bebaute und unbebaute Grundstücke stattfinden. Die ermittelten Einheitswerte sollten zeigen, ob der einzelne Verkehrswert eine gleichheitsgerechte Besteuerung ist. Dies fand aber seit 1964 nicht mehr statt und es kam zu einer unfairen Werteverzerrung. Das Ziel der Reform ist eine gerechtere Verteilung der Grundsteuer.
Ab dem 01.01.2025 wird die neue Grundsteuerreform rechtskräftig und muss ab da bezahlt werden. Bis dahin müssen die Werte ermittelt werden. Stichtag der Neubewertung ist ab dem 01.01.2022. Alle Grundbesitzer müssen zwischen Juli und Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben.
Jeder Besitzer von Grund und Immobilien muss sich an die Pflicht halten, bis spätestens 31.10.2022 eine Grundsteuererklärung abzugeben. Dazu müssen bestimmte Daten zur Wertermittlung an das Finanzamt über das ELSTER Portal übermittelt werden.
Es gibt bundesweite Regelungen, dennoch wurde eine Öffnungsklausel eingeführt, damit sich die Bundesländer an regionale Gegebenheiten anpassen können. Sie bekommen dadurch die Möglichkeit eigene Regeln aufzustellen, die sich aber an dem Gesetz orientieren. Bayern, Baden-Württemberg, Niedersachen, Hessen und Hamburg machen von der Öffnungsklausel Gebrauch. Sachsen und Saarland nutzen jeweils eigene Steuermesszahlen.
Wenn Sie noch Fragen zur Grundsteuerreform haben, kontaktieren Sie uns. Wir informieren Sie gerne über Fristen, benötigte Daten zur Ermittlung der Grundsteuer, Gegebenheiten in Ihrem Bundesland, Gesetzesänderungen und alles weitere rund um das Thema zur neuen Grundsteuer.
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