Wann kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen?

Niemand möchte seinen Mietern ohne triftigen Grund kündigen – und vor allem kann das auch niemand. Das Deutsche Mietrecht ist stärker auf der Seite des Mieters, als auf der des Vermieters vertreten. Haben Sie also berechtigtes Interesse die Wohnung zu kündigen, muss dies auf Grundlage von § 573 BGB geschehen und einen der folgenden Punkte beinhalten:

• Pflichtverletzung
• Eigenbedarf
• Wirtschaftliche Verwertung

Zu der Pflichtverletzung von Mietern zählen mehrere mögliche Gründe:

1. Der häufigste ist natürlich die Miete selbst. Wer unpünktlich zahlt und im Zahlungsverzug ist, darf damit rechnen, dass das Mietverhältnis gekündigt wird. Und zwar dann, wenn es sich um einen Rückstand von zwei Monatsmieten handelt oder mindestens eine Monatsmiete an zwei aufeinander folgenden Monaten. Doch Achtung: Sie haben bereits eine Räumungsklage veranlasst und plötzlich zahlt der Mieter nach? Dann ist Ihre Kündigung nichtig.

2. Ebenfalls zu der Pflichtverletzung zählt die Vernachlässigung der Mietsache. Das bedeutet, kurz gesagt, Ihr Mieter stellt eine Gefahr für die Immobilie und andere Bewohner dar. Beispielsweise geht eine Brand- oder eine Frostgefahr von ihm aus oder er verändert, beziehungsweise gefährdet die Bausubstanz.

3. Ihr Mieter stört den Hausfrieden und verstößt gegen die Hausordnung? Immer wieder kommt es zu nächtlichen Ruhestörungen, es kommt zu tätlichen Angriffen und übler Nachrede, der Mieter ist kriminell oder beschädigt die Immobilie – beweisen Sie es mit Zeugen und Fotos, um auch im Falle eines Gerichtsverfahrens glaubhaft dazustehen.

4. Ihr Mieter hält sich einen Untermieter, ohne es mit Ihnen abzusprechen? Nur bei berechtigtem Interesse seitens Ihres Mieters, die Wohnung einem Dritten zu überlassen, ist das erlaubt. Ansonsten dürfen Sie dem Mieter kündigen.

Wegen Eigenbedarf zu kündigen, dürfen Sie nur, wenn Sie selbst, nahe Verwandte oder haushaltsangehörige Personen die Wohnung nutzen möchten. Sie müssen dem Mieter bei der Kündigung transparent mitteilen, wer und warum derjenige in die Wohnung einzieht, nur dann ist die Kündigung gerechtfertigt. Zu den Haushaltsangehörigen zählen Pflegekinder, Kinder des Partners oder Hausangestellte, wie Pflegepersonal.

Wegen wirtschaftlicher Verwertung zu kündigen, darf der Vermieter, wenn er die Immobilie verkaufen, umbauen oder anderweitig nutzen möchte. Der Mieter muss in diesem Fall ein Hindernis darstellen, beispielsweise, wenn die Wohnung saniert oder das gesamte Gebäude aufgrund von Energievorschriften entkernt werden soll.

Welche Kündigungsgründe dürfen Vermieter angeben?

Möchte der Vermieter dem Mieter kündigen, muss er nach § 573 BGB Kündigungsgründe angeben, also berechtigtes Interesse, mit ausreichender Begründung. Die Gründe muss der Vermieter im Kündigungsschreiben angeben, auch wenn sie vorher schriftlich oder mündlich mitgeteilt wurden. Auch nachträglich entstandene Gründe zählen, was bedeutet, dass falls zu dem Ausstellungszeitpunkt die Grundlage der Kündigung entfällt, dafür neu hinzugekommene Gründe die Kündigung stützen. Im Zweifelsfall muss in einem Gerichtsverfahren geklärt werden, ob die Kündigung berechtigt ist. Bevor es so weit kommt, gehen Sie auf den Mieter zu und klären Sie wichtige Dinge, wie eine verlängerte Kündigungsfrist persönlich und unterstützen Sie gegebenenfalls bei der Wohnungssuche.

Eigenbedarfskündigung – wie ist der Ablauf?

Die Eigenbedarfskündigung ist in § 573 Abs. 2 BGB geregelt und legt fest, dass ein Vermieter das Mietverhältnis kündigen darf, wenn er einen eigenen Nutzungsbedarf hat. Auch hier muss er ein berechtigtes Interesse haben und dies auch transparent im Kündigungsschreiben angeben. Außerdem muss er die Räumlichkeiten als Wohnraum nutzen, ein Gewerbe, wie ein Geschäft oder ein Büro ist keine Berechtigung für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Eine Eigenbedarfskündigung gilt auch, wenn es sich nicht um die eigene Person, sondern um Personen handelt, die schon länger mit dem Vermieter in einem Haushalt leben. Dazu zählen auch Pfleger, Haushaltshilfen und nahestehende Familienmitglieder, wie:

• Eltern und Schwiegereltern
• Die eigenen Kinder und Kinder des Partners
• Nichten und Neffen
• Partner
• Schwägerin und Schwager

Bei diesen Personen gibt es kein Recht auf Eigenbedarfskündigung:

• Ex-Partner
• Geschiedene Partner

Die Kündigung ist auch dann nicht berechtigt, wenn bei dem Abschluss des Mietvertrags schon klar war, dass der Vermieter in Zukunft die Wohnung oder das Haus für den Eigenbedarf benötigt. Der Mieter ist bereits ausgezogen? Dann darf er einen Schadensersatz fordern, wie beispielsweise die Maklerprovision, Renovierungs- oder Umzugskosten.

Ist eine Abmahnung vor der Mietvertragskündigung Pflicht?

Vergleichen Sie eine Abmahnung mit der gelben Karte beim Fußball, bei Regelverstoß. Auch wenn das noch nicht bedeutet, dass das Spiel hier zu Ende ist, sollte solch eine Konsequenz ernst genommen werden, um weitere Sanktionen zu verhindern. Eine Abmahnung ist nur dann Pflicht, wenn der Mieter nicht pünktlich oder gar nicht zahlt oder ein bestimmtes Fehlverhalten nicht unterlässt. Dazu zählen beispielsweise Verwahrlosung der Wohnung, Belästigung anderer Mieter oder Schäden an der Immobilie. Sie dürfen mündlich abmahnen, was aber dringend abzuraten ist, da Ihnen in einem Gerichtsverfahren, ein Beweis fehlt, dass vor der Kündigung eine Drohung ausgesprochen wurde. Kündigen Sie Ihrem Mieter jedoch beispielsweise wegen Eigenbedarfs oder wegen wirtschaftlicher Verwertung müssen Sie vorher nicht abmahnen.

In der Abmahnung schildern Sie zunächst, was Sie dem Mieter vorwerfen. Weisen Sie dann darauf hin, dass eine fristlose Kündigung droht, sollte das Fehlverhalten fortgesetzt werden. Eine Abmahnung ist also eine deutliche Androhung, das Mietverhältnis zu beenden. Möchten Sie noch nicht so weit gehen, eine Abmahnung zu erteilen, können Sie den Mieter zunächst auch ermahnen. Sehen Sie diesen Schritt als Warnhinweis, bevor Sie konkreter werden. Bei der Abmahnung gibt es keine Frist, an die Sie sich halten müssen, bevor Sie fristlos kündigen. Sie sollten dem Mieter aber genügend Zeit geben sein Verhalten zu korrigieren, sei es Zahlungen nachzuholen oder zu zeigen, dass er bestimmte Verhaltensweisen einstellt.

Welche Kündigungsfristen muss der Vermieter einhalten?

Bei einer Kündigung des Mietvertrags kommt es darauf an, was festgehalten wurde. Gibt es eine Befristung? Dann endet der Vertrag automatisch nach der Laufzeit. Gibt es keine? Dann beträgt die Kündigungsfrist drei Monate für den Mieter. Dabei spielt es keine Rolle, wie lange der Mieter schon in der Wohnung oder dem Haus wohnt. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag im Monat beim Mieter, beziehungsweise beim Mieter liegen und endet dann entsprechend am Ende des dritten Monats. Etwas anders sieht es aus, wenn Sie als Vermieter kündigen möchten. Wohnt der Mieter bis zu drei Jahre in Ihrer Immobilie, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Bei mehr als fünf Jahren sind es sechs Monate und bei mehr als acht Jahren sind es neun Monate.

Sie haben sowohl als Mieter als auch als Vermieter die Möglichkeit sich unabhängig vom Vertrag zu einigen und einen sogenannten Mietaufhebungsvertrag einzusetzen. Dabei müssen Sie sich weder bei einem befristeten noch bei einem unbefristeten Vertrag an ein Datum halten und können individuell vereinbaren, wann das Mietverhältnis beendet wird. Beispielsweise hat der Mieter bereits eine neue Wohnung gefunden und auch Sie als Vermieter haben bereits potenzielle neue Mieter. So haben beide Parteien etwas von dem Mietaufhebungsvertrag. Ist der Mieter gestorben? Vielleicht möchten die Hinterbliebenen schneller aus dem Vertrag heraus. Auch ein Jobwechsel des Mieters kann ein Grund sein. Sie als Vermieter können den Mietaufhebungsvertrag vor allem nutzen, wenn:

• Sie die Immobilie sanieren oder verkaufen wollen
• selbst einziehen möchten
• oder wollen, dass der Mieter ohne berechtigten Grund auszieht

Wie kann man einem Mieter fristlos kündigen?

Einer fristlosen Kündigung muss eine Abmahnung voran gehen. Nur in Ausnahmefällen ist es möglich das Mietverhältnis ohne Abmahnung zu kündigen. Schuldet der Mieter mindestens zwei Monatsmieten auf zwei aufeinanderfolgenden Monaten, stellt eine Bedrohung für den Vermieter dar oder legt anderes Fehlverhalten an den Tag, was der Immobilie schadet, darf der Vermieter fristlos kündigen. Immer dann also, wenn der Mieter seine Pflichten grob verletzt, hat der Vermieter das Recht fristlos zu kündigen. Ob dauerhafte Lärmbelästigung, Handgreiflichkeiten gegenüber den anderen Mietern, Miete nicht gezahlt oder ständig unpünktliche Zahlung, illegale Aktivitäten, unerlaubte Untervermietung, Verwahrlosung der Wohnung, nicht heizen oder Beschädigungen an der Immobilie – legt der Mieter schwerwiegende Verhaltensverletzungen an den Tag, muss er damit rechnen, dass ein Brief mit einer fristlosen Kündigung einflattert. Die formalen Vorgaben für die fristlose Kündigung sind in § 569 BGB geregelt und besagen auch, dass die Kündigung schriftlich erfolgen, vom Vermieter persönlich unterzeichnet und konkret wiedergeben muss, was der genaue Kündigungsgrund ist.

Was kann der Vermieter tun, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht?

Von heute auf morgen den Mieter auf die Straße setzen? So einfach geht das nicht. Sie müssen beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung klagen. Gewinnen Sie den Prozess und der Mieter zieht dreisterweise immer noch nicht aus, dürfen Sie ihn leider immer noch nicht einfach so rauswerfen. Beauftragen Sie einen Gerichtsvollzieher, welcher das Urteil dann vollstreckt. Er setzt die Zwangsräumung durch, versperrt die Wohnung und gewährt dem Mieter keinen Eintritt. Vorteil für Sie als Vermieter: Die Kosten dafür muss der Mieter tragen. Räumen Sie niemals eigenmächtig die Wohnung, denn am Ende haften Sie für den entstandenen Schaden.

Hat der Mieter ein Widerspruchsrecht gegen eine Kündigung?

Das Recht auf Kündigungswiderspruch ist in § 574 BGB in der Sozialklausel oder Härteklausel geregelt. Der Mieter darf davon Gebrauch machen, wenn der Auszug für Ihn oder einen anderen Mieter des Haushaltes ein gesundheitliches Problem darstellen würde oder unzumutbar aufgrund einer Behinderung wäre. Auch eine Schwangerschaft, hohes Alter, ein anstehendes Abschlussexamen oder geringes Einkommen können Gründe sein. Solch eine Rechtsstreitigkeit kann langwierig und teuer werden, versuchen Sie daher es gar nicht so weit kommen zu lassen. Gehen Sie stattdessen auf den Mieter zu, einigen sie sich und unterstützen Sie ihn. Sie könnten beispielsweise die Kündigungsfrist verlängern oder gemeinsam einen Auszugstermin vereinbaren. Sie könnten ihm auch helfen eine neue Wohnung zu finden oder eine Abfindung zahlen.

Wie sieht eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags aus?

Eine rechtskräftige Kündigung, auch ordentliche Kündigung genannt muss mehrere Kriterien erfüllen:

• Fristen müssen eingehalten werden: Wie lange wohnt der Mieter bereits in der Wohnung? Sie müssen sich als Vermieter an die gesetzlichen Fristen halten, die sich daran orientieren, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt. Bei bis zu fünf Jahren beträgt die Frist drei Monate, sind es mehr als fünf Jahre gibt es eine Kündigungsfrist von sechs Monaten und wohnt der Mieter schon mehr als acht Jahre in Ihrer Immobilie sind es mehr als neun Monate.


• Das Kündigungsschreiben gilt, sobald es beim Mieter oder Vermieter eingegangen ist. Eine E-Mail oder mündliche Kündigung ist nicht rechtskräftig. Es muss spätestens zum dritten Werktag eines Monats vorliegen.
• Die Kündigungsgründe müssen transparent wiedergegeben werden und berechtigt sein. Egal, ob es sich um eine Eigenbedarfskündigung oder um eine Kündigung Aufgrund von wirtschaftlicher Verwertung der Immobilie oder des Grundstücks handelt. Die Gründe müssen bekannt und schriftlich festgehalten sein.
• Zeitpunkt, genaue Adresse, Wohnungsnummer und Stockwerk sowie die Aufforderung, dass die Kündigung schriftlich bestätigt wird, sollten in dem Schreiben enthalten sein.

Wie sieht eine erleichterte Kündigung aus?

Die erleichterte Kündigung des Vermieters ist in § 573 geregelt. Wohnen der Mieter und der Vermieter in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, ist es erlaubt das Mietverhältnis zu kündigen ohne einen Nachweis von berechtigtem Interesse, beispielsweise wegen Eigenbedarfs. Allerdings verlängert sich in diesem Fall die Kündigungsfrist um drei Monate.

Was ist eine außerordentliche Kündigung?

Eine außerordentliche Kündigung ist eine fristlose Kündigung. Diese beiden Begriffe sind synonym und bedeuten, dass ein unbefristetes Mietsverhältnis aus einem berechtigten Interesse aufgelöst wird. Die außerordentliche Kündigung ist die einzige Möglichkeit bei einem befristeten Mietvertrag von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Wie schon in vorherigen Abschnitten beschrieben, ist eine fristlose, beziehungsweise außerordentliche Kündigung nur dann möglich, wenn sich der Mieter schwerwiegendes Fehlverhalten leistet. Beispielsweise, wenn er die Miete nicht zahlt, die Immobilie beschädigt, Mieter und Vermieter bedroht oder angreift, illegale Aktivitäten ausübt oder die Wohnung verwahrlosen lässt. Bevor Sie zu einer außerordentlichen Kündigung greifen, müssen Sie den Mieter abmahnen und ihm eine Frist einräumen, in der er sein Fehlverhalten korrigieren kann.

Die Besonderheiten bei der Kündigung einer Gewerbeimmobilie

Bei einem Mietvertrag für eine Gewerbeimmobilie dürfen Sie als Vermieter nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Ebenso können Sie nur unbefristete Mietverträge kündigen. Bei einem befristeten Mietvertrag endet das Mietverhältnis automatisch nach der vertraglich festgehaltenen Laufzeit. Bei einem Mietvertrag für eine Gewerbeimmobilie haben beide Parteien mehr Spielraum als bei einem Vertrag für Wohnraum. Es dürfen beispielsweise individuelle Vereinbarungen getroffen werden, die vom Gesetz abweichen. Bei einer Kündigung kommt es daher darauf an, was beide Parteien im Mietvertrag festgehalten haben. Handelt es sich um Geschäftsräume oder ein Grundstück? Ist die Immobilie gleichzeitig Gewerbe und Wohnraum, beispielsweise, wenn der Mieter im Erdgeschoss einen Modeladen hat und den ersten Stock bewohnt? Gehören Stellplätze und Garagen dazu? Gibt es eine Laufzeit oder ist der Vertrag unbefristet? Im Regelfall, welcher in § 580a BGB festgehalten ist, gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Wie kündigt man einen Stellplatz?

Einen angemieteten Stellplatz können Sie, wie jeden anderen Mietvertrag, als Mieter und Vermieter kündigen. In der Regel gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist und Sie müssen keine Angaben zu den Gründen machen. Allerdings kommt es auf die Art des Mietvertrages an, denn gehört der Stellplatz zur angemieteten Wohnung und sind beide in einem Vertrag zusammengefasst, können Sie nicht separat kündigen. Das sogenannte einheitliche Mietverhältnis kann nur dann separat gekündigt werden, wenn der Stellplatz und der Wohnraum nicht auf einem gemeinsamen Grundstück liegen. In diesem Fall dürfen Sie als Vermieter auch die Miete erhöhen, ohne Angaben von Gründen. Die Empfehlung lautet daher: Sie möchten einen Stellplatz vermieten? Halten Sie die Nutzung in einem separaten Vertrag fest. So behalten Sie die Flexibilität.

Wenn der Mieter verstirbt – verkürzte Kündigungsfrist?

Vielleicht kennen Sie Ihre Mieter nicht näher, dennoch ist es ein trauriges Thema, wenn der stets zuverlässige Mieter stirbt. Möglicherweise fehlt nun der Mensch, der täglich freundlich grüßte oder auch mal für einen Plausch stehen blieb. Was passiert nun mit dem bestehenden Mietvertrag? Auch dies regelt ein Gesetz, welches in § 563 und § 564 BGB festgehalten wird. Sie als Vermieter haben kein Recht auf eine verkürzte Kündigungsfrist und keinen Einfluss darauf, wer den Mietvertrag weiterführt, nach dem Tod des Mieters. Sie müssen sich daher an die gesetzlichen Regelungen halten. Der einfachste Fall ist, wenn der Verstorbene nicht allein in dem Mietverhältnis gewohnt hat, sondern beispielsweise mit dem Partner, den volljährigen Kindern oder gemeinsam mit anderen Mitbewohnern. In dem Fall wird der Vertrag automatisch von den anderen Mietern weitergeführt.Das Gleiche gilt, wenn es mehrere Bewohner gibt, aber nur einen Mieter, welcher den Vertrag unterschrieben hat.

War der Verstorbene alleiniger Mieter wird der Mietvertrag an alle Erben übertragen, die dann gemeinsam entscheiden müssen, ob der Vertrag zum nächstmöglichen Zeitpunkt gekündigt oder weitergeführt wird. Die Erben übernehmen dann auch entstandene Schulden, beispielsweise für Nebenkosten, ausstehende Mietzahlungen, oder Reparaturen. Möchte der Hinterbliebene nicht allein weiter in der Wohnung leben, kann er Ihnen das mit einem Ablehnungsschreiben innerhalb von vier Wochen mitteilen.

Gibt es keine Mitbewohner, Hinterbliebene oder Erben, die das Erbe antreten möchten, geht das Mietverhältnis an den Staat über. Sie können nun nach § 1961 BGB eine Nachlasspflegschaft beantragen und eine Kündigung einreichen, um bald wieder die Wohnung oder das Haus weitervermieten zu können. Dabei entstehen Ihnen keinerlei Kosten. Sie können mit den Hinterbliebenen individuelle Vereinbarungen treffen, sofern sie nicht zum Nachteil dieser sind. Beispielsweise haben Sie bereits potenzielle neue Mieter gefunden und die Hinterbliebenen können sich die nächsten Mieten allein nicht mehr leisten, können Sie sich gemeinsam für einen Aufhebungsvertrag entscheiden. Die Mietkaution steht übrigens den Erben zu, sofern keine Zahlungen offen sind.

Häufig gestellte Fragen