Haus verkaufen bei Scheidung: Tipps für einen reibungslosen Ablauf

Warum ist das Haus bei einer Scheidung von zentraler Bedeutung?

Sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, ist für viele Eheleute ein gemeinsames Ziel. Kommt es allerdings zur Scheidung, ist die Situation auf verschiedenen Ebenen eine Herausforderung und mit psychischem und finanziellem Stress verbunden. Bei der Vermögensaufteilung stellen Immobilien oft das größte Problem dar – denn häufig kommt es zum Streit ums Eigentum. Hier geht es um Zuständigkeiten, aber auch um Besitzansprüche. So kann es passieren, dass das Haus zum Beispiel noch nicht abbezahlt ist und ein laufender Kredit bedient werden muss.

Trennung und Haus: Wem gehört das Haus bei einer Scheidung, und wie wirkt sich der Güterstand darauf aus?

Bringt ein Ehepartner Vermögen in Form einer Immobilie mit in die Ehe, bedeutet dies nicht automatisch, dass das Eigentum nun beiden Eheleuten gehört. Wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, bleibt demnach auch weiterhin Alleineigentümer. Hierbei spielt der Güterstand in der Ehe dennoch eine wichtige Rolle.

Der Begriff „Güterstand“ beschreibt die vermögensrechtliche Beziehung von Verheirateten. Sofern ein Ehepaar keinen Ehevertrag hat, greift der gesetzliche Güterstand. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) definiert diesen als „Zugewinngemeinschaft“. Das heißt: Das Vermögen bleibt getrennt; jeder behält seins. Wenn es zur Scheidung kommt, kommt es aber zumindest zur Aufteilung des Vermögens, welches während der gemeinsamen Ehe erwirtschaftet worden ist.

So ist es zum Beispiel möglich, dass die Immobilie des Alleineigentümers während der Ehe an Wert gewonnen hat, etwa durch eine gemeinsame Modernisierung. Es kommt zum „Zugewinn“. Im Falle einer Scheidung steht dem Nichteigentümer ein Teil davon zu. Ist der Wertzuwachs besonders hoch, muss das Haus in der Praxis oft verkauft werden, um den Ausgleich leisten zu können.

Anders ist das bei einer sogenannten Gütertrennung, die durch einen notariell beglaubigten Ehevertrag eintritt. Der Vertrag regelt beispielsweise, dass kein Zugewinnausgleich erfolgen muss, wie es beim gesetzlichen Güterstand der Fall ist. Entscheidet sich ein Ehepaar für eine Gütergemeinschaft, fließt das Vermögen jedoch zusammen.

Scheidung und Haus: Wie kann der Wert einer Immobilie vor der Scheidung korrekt ermittelt werden?

Damit eine faire Vermögensaufteilung stattfinden kann, ist die Immobilienwertermittlung vor einer Scheidung von zentraler Bedeutung. Eine kostenlose Wertermittlung zur ersten Einschätzung kann heute bei vielen Anbietern online erfolgen. Hierbei können in Eigenregie allerdings Fehler passieren, wenn nicht alle Einflussfaktoren berücksichtigt werden oder relevante Marktkenntnisse fehlen. Umso wichtiger ist eine professionelle Bewertung.

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Welche rechtlichen und finanziellen Aspekte sind bei der Immobilienfinanzierung und Krediten im Scheidungsfall zu beachten?

Auch wenn Ehepartner sich während ihrer gemeinsamen Ehezeit für einen Immobilienkredit entscheiden, ist für die Abzahlung des Kredits derjenige verantwortlich, der im Vertrag steht. Handelt es sich also nicht um einen gemeinsamen Kreditvertrag für das Haus, kann der Ex-Partner auch nicht dazu verpflichtet werden, sich an den Kosten für die Rückzahlung des Darlehens zu beteiligen. Dieser Aspekt sollte bereits vor der Immobilienfinanzierung bedacht werden. Handelt es sich allerdings um einen gemeinsamen Kreditvertrag, haftet auch der Partner für den vollen Betrag, der beispielsweise nicht mehr im gemeinsamen Haus wohnt.

Inwiefern beeinflusst ein Ehevertrag die Vermögensaufteilung und den Immobilienbesitz?

Ein Ehevertrag ergibt für viele Ehepaare Sinn, um Streitigkeiten bei der Scheidung bezüglich der Vermögensaufteilung zu verhindern. Dies gilt insbesondere für Paare, die über ein gemeinsames Haus verfügen. Im Vertrag kann festgelegt werden, wer die Immobilie im Falle einer Scheidung bekommt. Außerdem können spezielle Konditionen vereinbart werden.

Welche Möglichkeiten gibt es, mit dem gemeinsamen Haus umzugehen?

Wurde vor der Eheschließung nicht geregelt, wie im Falle einer Scheidung mit dem gemeinsamen Haus zu verfahren ist, gibt es mehrere Optionen:

• Auszahlung des Ex-Partners: Ein Partner bleibt in der Immobilie und zahlt den anderen aus
• Vermietung: Es findet eine Vermietung der Immobilie statt. Die Einnahmen aus der Miete werden aufgeteilt
• Verkauf: Die Immobilie wird veräußert und der Erlös aufgeteilt
• Übertragung auf Kind: Das Haus wird auf eines der gemeinsamen Kinder übertragen

Was sind die Vor- und Nachteile dieser Varianten?

Wenn ein Immobilienkredit existiert, der noch getilgt werden muss, ist eine Vermietung häufig sinnvoll. Aus den Mieteinnahmen werden dann die Raten bedient. Bleibt etwas übrig, können die Partner den Rest untereinander aufteilen. Eine Vermietung bringt allerdings Verpflichtungen mit sich, sodass es unter Umständen erneut zu Konflikten kommen kann. Auch eine Auszahlung des Ex-Partners hat Vor- und Nachteile: Zwar kann einer im Haus verbleiben und den anderen auszahlen. Für die Übertragung des Eigentums fällt unter Umständen jedoch erneut die Grunderwerbssteuer an.

Deshalb ist der Hausverkauf bei einer Scheidung häufig die beste Lösung dar. Anschließend wird der Erlös aufgeteilt. Ist ein Kind volljährig, können Eltern sich aber auch dazu entschließen, das Haus auf den Nachwuchs zu übertragen. Der Nachteil: Das Kind muss auch alle Verpflichtungen annehmen, die mit dem Immobilienbesitz einhergehen.

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Haus verkaufen bei Scheidung: Wie können Auszahlungen an den Ex-Partner berechnet werden?

Um den Ex-Partner auszahlen zu können, ist es notwendig, den aktuellen Immobilienwert des Hauses zu berechnen. Ziehen Sie die Restschuld ab. Die Summe wird danach durch zwei geteilt. Beispiel: Der Wert der Immobilie beläuft sich aktuell auf 250.000 Euro. Die Restschuldsumme beträgt 90.000 Euro. Ziehen Sie diese von den 250.000 Euro ab, ergibt sich ein verbleibender Wert von 160.000 Euro. Dieser Betrag wird nun zwischen beiden Partnern aufgeteilt, sodass jeder 80.000 Euro erhält.

Um den genauen Betrag für die Auszahlung festzulegen, sollten jedoch auch weitere Kosten berücksichtigt werden, die durch den Verkauf entstehen könnten. Dazu gehören unter anderem:

• Notarkosten und Grundbuchänderungen: Diese können variieren, sollten aber in Ihre Berechnungen einbezogen werden
• Vorfälligkeitsentschädigung: Falls ein Darlehen vorzeitig zurückgezahlt werden muss, können Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
• Maklergebühren: Wenn ein Immobilienmakler das Haus bei einer Scheidung verkaufen soll, fallen entsprechende Gebühren an.
• Steuern: Unter bestimmten Umständen kann der Verkauf steuerpflichtig sein. Hier empfiehlt es sich, steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen.

Scheidung und Haus: Ist der Verkauf der Immobilie während des Trennungsjahres oder nach der Scheidung sinnvoller?

Bereits im Trennungsjahr haben Ehepaare die Möglichkeit, sich auf einen Hausverkauf zu einigen und diesen in die Wege zu leiten. Im Falle eines Zugewinnausgleichs kann ein frühzeitiger Verkauf dazu beitragen, rechtzeitig liquide Mittel zur Verfügung zu stellen. Zudem haben Paare, die sich trennen, so genügend Zeit und weniger Stress, um einen guten Verkaufspreis zu erzielen.

Häufige Fehler beim Hausverkauf nach einer Scheidung

Ob ein übereilter Verkauf unter Wert, andauernde Konflikte oder eine möglicherweise anfallende Vorfälligkeitsentschädigung außer Acht lassen: Es gibt viele Fehler beim Hausverkauf nach einer Scheidung, die sich bei guter Vorbereitung verhindert werden können. Paare, die keine gemeinsame Zukunft mehr haben, sollten deshalb trotz allem gemeinsam an einer Lösung arbeiten, um Ärger zu vermeiden. Empfehlenswert ist, einen professionellen Makler einzuschalten, der sich um die Immobilienangelegenheit kümmert. Bei Uneinigkeit kann zudem eine Mediation hilfreich sein. Typische Fehler auf einen Blick, die Sie vermeiden können:

• Das Haus wird unter Wert verkauft, um die gemeinsame Immobilie schnellstmöglich loszuwerden
• Anhaltende Konflikte führen zum langen Leerstand der Immobilie; es droht ein Verfall und Wertverlust
• Es kommt zu einer Schuldensituation, weil die Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank nicht einkalkuliert wird

Was geschieht bei Uneinigkeit über den Umgang mit der Immobilie?

Manchmal lässt sich ein gerichtliches Verfahren nicht vermeiden, wenn ein Paar sich nicht über den Verbleib des gemeinsamen Hauses einigt. Dann entscheidet das Gericht, wie die Vermögensaufteilung erfolgt. Kommt es zu einer Teilungsversteigerung, müssen die Beteiligten mit einem geringeren Erlös rechnen. Um solche Situationen und Nachteile zu vermeiden, ist eine außergerichtliche Einigung hilfreich. Trotz aller belastenden Gefühle und dem Trennungsstress gilt es deshalb, eine gemeinsame Lösung zu finden.

Wie sind Nutzung und Aufenthalt im Haus während der Trennung und im Trennungsjahr geregelt?

Im Trennungsjahr ist es möglich und sinnvoll, dass einer der beiden Partner aus dem gemeinsamen Haus auszieht. Derjenige, der verbleibt, zahlt dem ausgezogenen Partner dann jeden Monat eine Nutzungsvergütung. Aus gesetzlicher Sicht dürfen Ehepaare aber auch weiterhin in der gemeinsamen Immobilie wohnen, wenn sie „getrennt“ leben. Das bedeutet beispielsweise, sich kein gemeinsames Bett mehr zu teilen, getrennt voneinander einzukaufen und lediglich eine „Wohngemeinschaft“ zu bilden.

Wie kann ein Ehevertrag oder eine immobilienbezogene Vereinbarung zukünftige Konflikte vermeiden helfen?

Einen privatrechtlichen Vertrag mit dem Partner abzuschließen, mag zunächst zwar unromantisch klingen. Doch ein Ehevertrag bringt einige Vorteile mit sich, vor allem in Bezug auf gemeinsames Eigentum. Spezielle Vereinbarungen können dann bereits im Vorfeld getroffen werden, die im Falle einer Scheidung greifen. Neben dem Trennungsstress müssen Paare sich dann nicht zusätzlich um die Frage kümmern, was mit dem gemeinsamen Haus passiert.

Fazit: Haus verkaufen bei Scheidung – Vorbereitung hilft, Stress zu vermeiden

Ehepaare, die ein gemeinsames Haus besitzen und sich scheiden lassen, müssen verschiedene emotionale und praktische Hürden meistern. Umso bedeutender ist es, trotz aller schwierigen Emotionen und Gefühle faire, transparente und sinnvolle Entscheidungen zu treffen. So lässt sich ein langwieriger und nervenaufreibender Prozess vermeiden. Bereits vor der Eheschließung wird sich idealerweise darüber geeinigt, was mit einer gemeinsamen Immobilie und laufenden Krediten passieren soll, falls es zu einer Scheidung kommt. Wichtig ist auch, immer zu berücksichtigen, wer tatsächlich im Grundbuch und Kreditvertrag steht.