Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, eine Mieterhöhung durchzuführen. Dabei kommt häufig die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete als Orientierung ins Spiel. Allerdings stellen sich hierbei verschiedene Fragen: Welche Voraussetzungen müssen zum Beispiel erfüllt sein, damit Sie eine solche Mieterhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete durchführen können? Und wie lassen diese sich umsetzen, ohne Mieter zu verschrecken? Lesen Sie weiter.
Inhaltsverzeichnis
Möchte man als Vermieter eine Mieterhöhung durchführen, darf es sich nicht um eine beliebige Erhöhung handeln: Wichtig ist, sich an bestimmte Regelungen zu halten. Deshalb dient die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete als bedeutende Größe in diesem Zusammenhang. Gemeint ist damit die Miete, die in der entsprechenden Region für ähnliche Mietobjekte üblich ist. Damit wird sichergestellt, dass die Erhöhung ein faires Fundament für beide beteiligten Seiten hat. Mieter zahlen nicht zu viel, während Vermieter keinen wirtschaftlichen Verlust erleiden. Für eine Erhöhung gibt es im Übrigen mehrere mögliche Gründe. So ist es beispielsweise nicht unüblich, die Miete aufgrund der Marktentwicklung sowie einer Wertsteigerung anzupassen. Hinzu kommen häufig höhere Betriebskosten, die gedeckt werden müssen.
Die Mieterhöhung ist gesetzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt (§§ 558 BGB), damit beide Parteien – sowohl Vermieter als auch Mieter – eine Basis haben. Damit gibt es feste rechtliche Rahmenbedingungen, an denen es sich zu orientieren gilt. Demnach dürfen Vermieter die Miete zum Beispiel nur alle 15 Monate erhöhen. Dies gilt, wenn die Miete sich innerhalb von zwölf Monaten nicht verändert hat. Allerdings darf die Mieterhöhung nicht nur ausgesprochen oder erwähnt werden. Es gelten wichtige formale Voraussetzungen: Die Erhöhung muss stets schriftlich und mit einer Begründung erfolgen. Außerdem ist es wichtig, dass Mieter mindestens zwei Monate vor der geplanten Erhöhung informiert werden.
Es gilt eine Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Vermieter sollten wissen, dass diese je nach Region auch bei 15 Prozent liegen kann.
Um die Vergleichsmiete rechtssicher zu erhöhen, müssen Vermieter sich unbedingt mit den Voraussetzungen auseinandersetzen. Beispielsweise gilt es, sich auf mit der Mieterseite zu beschäftigen: Mieter müssen der Erhöhung zustimmen, da Vermieter andernfalls oft vor Gericht ziehen müssen, um ihre Forderung tatsächlich durchzusetzen. Zu beachten ist obendrein, dass in den letzten zwölf Monaten noch keine Mietveränderung erfolgt ist. Damit die Mieterhöhung Erfolg hat, müssen Vermieter zudem die Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 Prozent berücksichtigen. Kümmern Sie sich überdies rechtzeitig um die Versendung des Schreibens: Ihr Mieter muss mindestens acht Wochen Zeit haben, bevor die Erhöhung greift. Nur so stehen Sie auf der sicheren Seite.
Es gibt mehrere Methoden, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Dazu gehören Vergleichswohnungen und der Mietspiegel. Manchmal ist aber auch ein Sachverständigengutachten notwendig. Für die erste Methode werden Objekte herangezogen, die in puncto Ausstattung, Lage und Größe ähnlich sind. Hingegen zeigt der Mietspiegel, wie die regionalen Durchschnittsmieten ausfallen. Kommt ein Sachverständiger ins Spiel, bewertet dieser die Mietpreise vergleichbarer Objekte.
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Vor der Mieterhöhung sollten Vermieter sich genau überlegen, welche Methode zur akkuraten Berechnung der Mieterhöhung geeignet ist. Ein Überblick:
1. Gutachten erstellen lassen
Wenn der Mietspiegel unbekannt ist und keine vergleichbaren Objekte ausgemacht werden können, wird üblicherweise ein Sachverständigengutachten beauftragt. Häufig handelt es sich hierbei um die Methode, welche die meisten Kosten verursacht.
2. Mietspiegel als Orientierung
Der Mietspiegel zeigt an, wie hoch die Miete in der jeweiligen Region ausfallen. So kann die durchschnittliche Miete vergleichbarer Wohnungen oder Häuser gut ermittelt werden, um die Mieterhöhung danach auf fairer Basis vorzunehmen. Für Vermieter ist diese Methode oft das Mittel der Wahl.
3. Vergleichbare Wohnung
Um sich an vergleichbaren Objekten zur Mieterhöhung zu orientieren, können Vermieter mehrere ähnliche Wohnungen bewerten. Oft lohnt es sich allerdings, sich bei Unsicherheiten an einen Experten zu wenden, um Fehler zu vermeiden.
Für Vermieter stellt sich nicht nur die Frage, wann sie die Miete erhöhen dürfen, sondern vor allem, wie hoch diese ausfallen darf. Im Allgemeinen gilt, sich an die übliche Kappungsgrenze von 20 Prozent zu halten. Damit wird sichergestellt, dass Mieter sich die Wohnung noch leisten können. Je nach Region müssen Mieter sich mit einer Erhöhung von maximal 15 Prozent zufriedengeben. Allerdings sollten Sie als Vermieter beachten, dass es auch eine Ausnahme gibt: Sofern Modernisierungen vorgenommen werden, erhöht sich die „Grenze“ zwecks Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter. Insgesamt dürfen Sie acht Prozent dieser Kosten umlegen. Beachten Sie jedoch, dass es sich dennoch um zwei verschiedene Arten der Mieterhöhung handelt.
Damit Mieter Gewissheit und Planbarkeit genießen und von einer Mieterhöhung nicht überrascht werden, dürfen Vermieter die Erhöhungen nicht zu beliebigen Zeitpunkten durchführen: Wichtig ist, die Abstände zwischen den Mieterhöhungen zu beachten. Denn es müssen mindestens 15 Monate vergehen, bis eine neue Erhöhung durchgesetzt werden kann. Zugleich sollte beachtet werden, dass Miete sich innerhalb des letzten Jahres nicht verändert hat. Andernfalls kann es zu Fehlern und Missverständnissen kommen, sodass Mieter selbst rechtlich dagegen vorgehen können.
Das Mieterhöhungsschreiben stellt sicher, dass Vermieter alle formalen Forderungen erfüllen, damit die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden kann. Es sollte so klar, nachvollziehbar und transparent wie nur möglich sein – denn so erhöhen Sie die Chance, dass es zu keinen Reibungen oder Problemen kommt. Im Folgenden listen wir auf, welche Inhalte dieses Schreiben umfassen muss und welche Fragen Sie sich dafür beantworten müssen:
Dem Mieter ist eine angemessene Frist einzuräumen, damit dieser genügend Zeit hat, um auf die Mieterhöhung zu reagieren. Gesetzlich ist diese auf acht Wochen festgelegt. Stellen Sie also sicher, dass Sie das Schreiben mindestens zwei Monate vor der geplanten Erhöhung versenden. Danach haben Mieter die Chance, ihr zuzustimmen oder abzulehnen. Sofern diese beispielsweise nicht einverstanden sind, gibt es die Möglichkeit für eine Verhandlung. Idealerweise einigen sich Mieter und Vermieter hier. Der Mieter ist mit der Mieterhöhung generell nicht einverstanden und es kommt zu keiner Einigung? Oft bleibt jetzt nur der gerichtliche Weg.
Nicht immer sind Mieter mit der Mieterhöhung einverstanden. In solchen Fällen gibt es mehrere Möglichkeiten, die Vermieter haben:
1. Verhandlung:
Oft ergibt es Sinn, sich mit dem Mieter in Verbindung zu setzen, um sich außergerichtlich zu einigen. Ist die finanzielle Belastung beispielsweise zu hoch, kann eine individuelle Vereinbarung angeboten werden. Hier gilt es, einen fairen Kompromiss für beide Seiten zu finden.
2. Klage:
Auch wenn der gerichtliche Weg viel Geduld erfordert, bleibt manchmal keine andere Möglichkeit für Vermieter, sofern Mieter die Mieterhöhung nicht akzeptieren. Er ist zu empfehlen, wenn man trotz aller Bemühungen keine gemeinsame Lösung findet. Dann haben Vermieter die Möglichkeit, ihre Forderung einzuklagen. Wichtig ist allerdings, dass Vermieter zunächst tatsächlich versuchen, eine außergerichtliche Verhandlung anzustreben, damit beide Parteien die Chance auf eine faire Einigung bekommen.
Mieterhöhung ist nicht gleich Mieterhöhung. Denn es gilt, die einzelnen Arten voneinander zu unterscheiden: Modernisierungen sind beispielsweise ein weiterer Grund für eine Mieterhöhung. Insgesamt dürfen Vermieter dabei acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Umso wichtiger ist es, die Art der Mieterhöhung transparent darzustellen. Mieter sollten zum Beispiel nachvollziehen können, wann etwa eine energetische Maßnahme ergriffen worden ist oder ob es sich um eine Mieterhöhung handelt, die sich aus wirtschaftlichen Gründen an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert. Denn für beide Arten der Erhöhung gelten spezielle gesetzliche Bestimmungen. Zusammenfassend gilt es zu beachten, dass die Modernisierungskosten nichts mit der genannten Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 Prozent zu tun haben.
Für Mieter, die monatlich unverändert die Miete überweisen, kommt eine Mieterhöhung häufig überraschend. Unter Umständen stellt sie eine finanzielle Belastung dar. Obwohl Vermieter die Mieterhöhung oft verständlicherweise vornehmen müssen, gilt es, auch die Bedürfnisse der Mieterseite zu verstehen und zumindest Raum für Verhandlungen zu lassen. Deshalb lohnt es sich oft, ins Gespräch zu kommen und eine gemeinsame Einigung zu finden. Können Mieter sich zum Beispiel nicht sofort auf die neue Miete einstellen, steht es dem Vermieter frei, eine Staffelung anzubieten.
Mieterhöhungen können nur dann rechtssicher durchgesetzt werden, wenn alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. Vermeiden Sie deshalb folgende Fehler:
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