Was benötigt man, wenn man vermieten will?

Sie haben eine Immobile im Auge und fragen sich jetzt, was Sie benötigen, um diese zu kaufen und zu vermieten?
Zunächst benötigen Sie mehrere Unterlagen, bevor es überhaupt an den Vermietungsprozess gehen kann. Sie müssen einen Energieausweis vorlegen und eine genaue Aufstellung der Miet- und Nebenkosten vorweisen. Das bedeutet, dass Sie zwingend wissen müssen, wie viel Ihre Wohnung monatlich kostet und warum sie so viel wert ist. Wie ist die Wohnung ausgestattet, welchem Energiestandard entspricht sie, wie alt ist sie, wann wurde sie das letzte Mal renoviert, über welche Gegenstände und Extras verfügt sie? Des Weiteren sollten Sie sich einen Grundriss besorgen und aussagekräftige Fotos machen.
Im Laufe dieses Artikels gehen wir noch genau auf die Vor- und Nachteile ein, welche es mit sich bringt, alles auf eigene Faust zu organisieren und zu verwalten. Das fängt bei der Vermarktung und Vermietung Ihrer Wohnung an und geht weiter über den Aufwand, den Sie aufwenden müssen, wenn die Wohnung schließlich einen Mieter gefunden hat. Im ersten Falle stehen wir von deinimmoberater an Ihrer Seite und übernehmen den kompletten Vermietungsprozess für Sie. Im nächsten Schritt ist es ratsam, eine zuverlässige Hausverwaltung zu organisieren, die sich um die Mieter kümmert. Auch ein Steuerberater und ein Anwalt sind hilfreich – so sind Sie rundum unterstützt und durch Fachkräfte abgesichert.

Woher weiß ich, wie hoch die Miete sein darf?

Wie hoch die aktuelle Miete für Ihre Wohnung sein darf, hängt vor allem von dem derzeitigen Markt ab. Der aktuelle Mietspiegel verrät Ihnen, wie hoch die Quadratmeterpreise in Ihrer Region/ Viertel/ Ortschaft sind. Schauen Sie sich dazu ähnliche Mietobjekte in Ihrem unmittelbaren Umfeld an, die dem gleichen Standard entsprechen, wie ihn Ihre Wohnung aufweist. Zudem müssen Sie wissen, ob Ihre Gegend einer Mietpreisbremse unterliegt, denn dann darf Ihre verlangte Miete nicht höher als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Kaltmiete ermitteln Sie dann, indem Sie den Quadratmeterpreis mit der Quadratmeterzahl Ihrer Wohnung multiplizieren. Zu der Wohnfläche gehört jeder Raum innerhalb Ihrer Wohnung sowie außerhalb. Auch Balkone, Terrassen und Kellerräume zählen zu der Wohnfläche, jedoch nur bedingt und zu anderen Teilen. Sie sollten wissen, dass es in Deutschland keine einheitlich geregelten Berechnungen gibt, daher sollten Sie sich entweder sehr gut mit der Thematik rund um die Miethöhe auskennen oder Sie geben diese Arbeit einfach ab. Denn wir von deinimmoberater kümmern uns gerne um die Ermittlung Ihres Mietpreises und übernehmen auch gerne den gesamten Rest Ihres Vermietungsprozesses. Sparen Sie sich Zeit, Nerven und die mühevolle Aneignung von Fachwissen und überlassen Sie das unserem professionellen Team.

Welche Mietnebenkosten zahlt der Mieter?

Eine Miete, welche Ihr Mieter monatlich zahlt, umfasst die Kaltmiete sowie die Nebenkosten. Im Mietvertrag halten Sie fest, welche Mietnebenkosten und in welcher Höhe diese auf den Mieter umgewälzt werden. Diese sogenannten Betriebsnebenkosten umfassen:

• Gebühren für Abwasser
• Haftpflichtversicherung
• Gebühren für die Müllabfuhr und Straßenreinigung
• Kosten für die Gestaltung des Gemeinschaftsgartens, Hausmeistertätigkeiten und Gebäudereinigung
• Grundsteuer
• Heizkosten und Warmwasserkosten
• Rechnungen des Schornsteinfegers

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Der Standard bei der Höhe der Mietkaution beträgt drei Monatsmieten. Diese darf in Raten abbezahlt werden, so lautet das Gesetz.

Wohnung kaufen und vermieten – lohnt sich das?

Die Frage, ob es sich lohnt, eine Immobilie zu kaufen und anschließend zu vermieten, lässt sich pauschal nicht ganz beantworten. Lassen Sie in Ihre Überlegung mehrere Faktoren einfließen:

• Wer verwaltet die vermietete Wohnung? Haben Sie genügend Fachwissen, Zeit und Nerven dies selbst zu tun oder geben Sie alles an eine Hausverwaltung ab?
• Wie hoch ist das Darlehen, welches Sie aufnehmen müssen, um sich die Wohnung leisten zu können?
• Aus welchem Zweck wollen Sie eine Eigentumswohnung verkaufen und vermieten?
• Wann wurde die Wohnung erbaut? Steht Sie unter Denkmalschutz? Davon hängt ab, wie viel Sie von der Steuer absetzen können
• Welche Energieeffizienzklasse hat die Wohnung und müssen Sie modernisieren?
• Sind Sie zeitlich dem Organisationsaufwand des Mietprozesses gewachsen? Besichtigungstermine, Telefonate, Mietpreisermittlung, Schlüsselübergabe, Vermarktung des Objektes etc.
• Haben Sie genug Ressourcen, Ausfälle in den Mieteinnahmen zu verkraften?
• Haben Sie genügend kompetente Personen an Ihrer Seite, welche Sie unterstützen und Ihnen Arbeit abnehmen? Dazu zählen Anwalt, Hausmeister, Makler, Handwerker, Steuerberater und Personen für die Gebäudereinigung

Gibt es steuerliche Vorteile beim Vermieten?

Vermieten Sie Ihre Eigentumswohnung, statt Sie selbst zu beziehen, haben Sie weitaus mehr steuerliche Vorteile, denn Sie können mehr Ausgaben geltend machen. Sie haben zwar höhere Kosten, können aber auch mehr absetzen. Bei ihrer Steuererklärung füllen Sie zusätzlich das Formular „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ aus und setzen außerdem in den Werbekosten Folgendes ab:

1. Maklerprovision
2. Steuerberater
3. Anwalt
4. Zinsen für Ihr Darlehen, mit welchem Sie die Wohnung finanziert haben
5. Renovierungen
6. Reparaturen
7. Instandhaltungskosten
8. Grundsteuer
9. Ausgaben, welche 1000 Euro nicht überschreiten (exklusive Mehrwertsteuer). Dazu zählen beispielweise Armaturen in den Badezimmern der Wohnungen. Betragen die Kosten mehr als 1000 Euro, können Sie diese peu á peu über die Jahre hinweg unter der Absetzung für Abnutzung absetzen.

Die Absetzung für Abnutzung, kurz Afa-Regelung genannt, gilt nur für Vermieter und bezieht sich auf die Annahme, dass eine Immobilie durch Abnutzung über die Jahre hinweg an Wert verliert. Darunter können Sie auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung absetzen, welche einen Teil der Herstellungs- und Anschaffungskosten ausmachen. Wie viel das ausmacht und über wie viele Jahre hinweg Sie diese Kosten absetzen können, hängt von dem Baujahr ab. Steht das Gebäude und damit auch Ihre vermietete Wohnung unter Denkmalschutz, gibt es eine gesonderte Regelung, welche besagt, dass die AfA-Regelung auf die Modernisierungskosten umgewälzt wird.

Privat vermieten oder mit Hausverwaltung?

Möchten Sie privat vermieten und alles selbst übernehmen, kommen Sie nicht drum herum, sich mindestens ein Grundwissen über das Mietrecht anzueignen. Darüber hinaus sind Sie der Ansprechpartner für Ihre Mieter und müssen sich um deren Belange kümmern. Außerdem müssen Sie sich um Reparaturen kümmern, Termine mit Handwerkern, Schornsteinfegern und Eigentümerversammlungen organisieren, darüber hinaus ist die Instandhaltung eine Daueraufgabe. Das alles kostet Sie vor allem Zeit und Nerven.
Viele private Vermieter machen den Fehler, sich keine Schufa Auskunft über den neuen Mieter einzuholen, doch damit laufen Sie Gefahr, an einen Messi oder einen Mieter zu geraten, welcher die Miete nicht zahlt. Legen Sie daher Regeln fest, welche Kriterien für Sie erfüllt sein müssen, damit jemand Ihre Wohnung beziehen darf. Auch ein gewisses Maß an unternehmerischem Denken sollte gegeben sein, passend dazu Ihr Mindset. Das bedeutet, dass Sie sich klar machen sollten, warum Sie eine Wohnung kaufen und vermieten möchten. Welchen Nutzen hat das für Sie? Rechnen Sie sich aus, was Sie morgen erhalten, wenn Sie heute investieren. Dieser Return on Investment wird Ihnen zeigen, was Sie am Ende wirklich davon haben zu vermieten.
Die meisten privaten Vermieter scheitern an den hohen Kaufnebenkosten, sie brauchen daher fundiertes Wissen darüber, auf was es ankommt – Fehler im Immobiliengeschäft lassen sich nämlich nicht einfach korrigieren.

Ist Ihnen das alles zu viel, geben Sie die ganze Arbeit doch einfach an eine Hausverwaltung ab. Der Hausverwaltungsservice kümmert sich um die Nebenkostenabrechnung, kümmert sich um die Belange der Mieter, organisiert Mieterwechsel und sorgt auch für die Instandhaltung der Immobilie. In finanziellen Angelegenheiten holen Steuerberater zur Hilfe.

Dem Mieter kündigen – Ablauf

Sie wollen Ihrem Mieter kündigen, dann dürfen Sie das aufgrund von drei Voraussetzungen:

• Pflichtverletzung
• Eigenbedarf
• Wirtschaftliche Verwertung

Dazu müssen Sie zunächst einen berechtigten Grund haben, beispielsweise:
• Der Mieter zahlt die Miete nicht und dass an mindestens zwei aufeinanderfolgenden Monaten
• Der Mieter gefährdet die Immobilie, Sie als Vermieter oder an andere Mieter
• Innerhalb der Wohnung finden illegale Aktivitäten statt
• Die Wohnung wird ohne Absprache an Dritte untervermietet
• Der Hausfrieden ist gestört
• Sie benötigen die Wohnung für sich oder Verwandte
• Sie möchten die Immobilie sanieren, umbauen oder abreißen
• Der Mieter ist ein Messi und verwüstet die Wohnung

Zunächst einmal sollten Sie das Gespräch mit Ihrem Mieter suchen, die Sachlage schildern und eine Warnung aussprechen. Ändert sich nichts an der Situation, schicken Sie eine Abmahnung heraus. Daraufhin räumen Sie eine angemessene Frist ein, die Lage zu verbessern. Geschieht dies immer noch nicht, dürfen Sie fristlos kündigen. Im Falle einer Kündigung wegen Eigenbedarfs verfassen Sie eine ordentliche Kündigung und halten sich an die Kündigungsfrist, welche sich daran orientiert, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt. In der Regel sind dies drei Monate. Natürlich können Sie sich auch individuell einigen. Jeder Mietvertragskündigung muss ein berechtigtes Interesse vorangehen, wie das genau aussehen kann regelt § 573 BGB.

Mieter Check – darauf sollten Sie achten

Verwüstete Messi Wohnung, Ruhestörung im Hausflur, illegale Aktivitäten, die Miete bleibt aus – der Albtraum eines jeden Vermieters. Am Ende bleiben Sie womöglich auf Kosten von mehreren tausenden Euro sitzen und müssten sogar eine Räumungsklage durchziehen. Was können Sie also tun, um diesem Szenario nicht zu begegnen?

• Schauen Sie sich Ihre Mietinteressenten genau an. Wie wirkt der Mensch auf Sie, wie redet und kleidet er sich, wie ordentlich ist die Bewerbungsmappe? Zwar steht den meisten nicht ins Gesicht geschrieben, welche Verhaltensmuster sich womöglich dahinter verbergen, doch ein guter erster Eindruck ist der erste Schritt, den besten Mieter auszuwählen.
• Vertrauen Sie Ihrem Bauchgefühl, wenn Ihnen etwas eigenartig erscheint.
• Auch wenn eine Schufa Auskunft keine Pflicht ist, bitten Sie darum, falls der Mieter sie nicht von selbst vorlegt. Es sollte Ihnen komisch vorkommen, wenn der neue Mieter sich weigert, eine Auskunft seiner Bonität vorzulegen.
• Auch der Einkommensnachweis gibt Ihnen Sicherheit für die Zahlungsfähigkeit des Mieters.
• Lernen Sie den Menschen kennen und nicht nur den Mieter. Stellen Sie persönliche, aber keine indiskreten Fragen.
• Fragen Sie auch nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Diese gibt Ihnen Auskunft, ob der neue Mieter Mietschulden hat. Er ist nicht dazu verpflichtet, Ihnen diese Auskunft zu erteilen, alternativ können Sie daher nach Kontoauszügen oder Belegen fragen, die beweisen, dass der Mieter regelmäßig gezahlt hat.
• Die Mietkaution muss vorliegen, wenn der Mieter einziehen möchte. Bedenken Sie aber, dass er ein Recht darauf hat, diese in drei Monatsraten zu zahlen.

Schufa Auskunft für Vermieter

Bezahlbare Wohnungen sind knapp, gute Wohnlagen begehrt – die meisten Mietinteressenten geben sich daher gleich zu Anfang Mühe, als möglichst bester Kandidat für Ihre Immobilie in Frage zu kommen. Es kann daher gut sein, dass der Bewerbungsmappe auch gleich eine Schufa Auskunft beiliegt. Ist dies nicht der Fall, dürfen Sie nicht einfach danach fragen – jedenfalls noch nicht zu diesem Zeitpunkt. Erst, wenn ein passender Mieter ausgewählt wurde und der Mietvertrag unterzeichnet werden soll, dürfen Sie die Bonitätsprüfung anfordern. Der Mieter trägt die Kosten von 29,25 Euro selbst, denn so viel kostet die Bonitätsauskunft. In dem Dokument sind harte Negativeinträge verzeichnet, wie gerichtliche Mahnverfahren, Privatinsolvenz, Konkurse, ungedeckte Schecks und Vollstreckungsbescheide. Nicht aufgeführt sind Kreditkartenüberziehungen oder eine zu spät gezahlte Rechnung.

Wohnung vermieten – Das sind die Vor- und Nachteile

Eine Wohnung zu vermieten, bedeutet für Sie Aufwand. Sie müssen von A bis Z alles organisieren und durchführen. Von der Mietpreisermittlung, einem Inserat, den Kosten für die Anzeige – alles müssen Sie selbst machen. Zudem klingelt den ganzen Tag das Telefon, Mails wollen zügig beantwortet werden, Sie müssen mit fremden Menschen Ihre Wohnung begehen und Besichtigungstermine abstimmen.

Wie wäre es, wenn Sie das einfach alles abgeben würden? Wir von deinimmoberater übernehmen gerne den gesamten Vermietungsprozess für Sie. Von der Objektaufnahme und der Beschaffung der Unterlagen, die Ermittlung des Mietpreises und der visuellen Aufbereitung des Exposés. Schließend vermarkten wir Ihre Wohnung professionell und systematisch. Danach führen wir die Kommunikation mit den Interessenten durch, koordinieren und organisieren die Besichtigungstermine. Zum Schluss wählen wir gemeinsam einen passenden Mieter aus und erstellen den Mietvertrag. Bis zur Schlüsselübergabe unterstützen wir Sie bei dem gesamten Prozess.

Häufig gestellte Fragen