Nicht selten sind Verkäufer einer Eigentumswohnung überrascht, wenn sie feststellen, dass sie nicht nur die Immobilie, sondern auch einen ganzen Aktenordner an Dokumenten für die Wohnungsübergabe benötigen. Doch je sorgfältiger Eigentümer, die eine Wohnung verkaufen, Unterlagen zusammenstellen, umso besser lässt sich der Verkauf abwickeln. Um zwischen Kaufvertrag, Jahresabrechnung und Übergabeprotokoll nicht den Überblick zu verlieren, hilft beim Wohnung Verkaufen eine Checkliste, die alle wichtigen Schriftstücke berücksichtigt. Wir haben eine Wohnungsverkauf-Checkliste zum Download bereitgestellt und hier sind alle wichtigen Informationen zu den Unterlagen zum Wohnungsverkauf.
Inhaltsverzeichnis
Die Abwicklung des Verkaufs einer Eigentumswohnung ist voll von wichtigen Papieren. Sie lassen sich grob in drei Kategorien einteilen:
Diese Unterlagen beim Wohnungsverkauf gut geordnet vorzuhalten ist die Basis für erfolgreiches Verhandeln. Fehlen relevante Dokumente, könnten Interessenten das Vertrauen in den Verkäufer verlieren.
Laden Sie sich jetzt unsere kostenlose Checkliste zum Ablauf und allen wichtigen Unterlagen beim Wohnungsverkauf herunter.
Die vollständige Liste aller Unterlagen, um Ihre Wohnung zu verkaufen, ist beträchtlich:
Grundbuchauszug
Ein aktueller Grundbuchauszug, der dokumentiert, dass der Verkäufer auch wirklich der Eigentümer der Wohnung ist, schafft Vertrauen. Wichtig ist, dass der Grundbuchauszug nicht älter als drei Monate ist. Für erste Kontakte genügt es, eine Ablichtung der Abteilung I des Grundbuchblatts bereitzuhalten.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft hält fest, welche Rechte, Pflichten und Anteile am Gemeinschaftseigentum jeder Eigentümer hat. Sie gehen beim Kauf auf den Erwerber über.
Bemaßter Grundriss
Ein bemaßter Grundriss ist ein unerlässliches Dokument beim Verkauf einer Wohnung. Er zeigt nicht nur die Aufteilung der Räume, sondern gibt auch genaue Maßangaben zu den einzelnen Flächen. Diese Details sind nicht nur für den Käufer wichtig, um die Wohnfläche nachvollziehen zu können, sondern auch für die Finanzierung der Immobilie, da die Wohnfläche oft als Grundlage für die Beleihungswertermittlung dient.
Wohnflächenberechnung für Finanzierung
Die Wohnflächenberechnung ist ein zentrales Dokument, das die genaue Größe der Wohnfläche ausweist. Für Finanzierungsinstitute ist diese Berechnung essenziell, um den Beleihungswert der Immobilie zu ermitteln. Eine genaue und nachvollziehbare Wohnflächenberechnung erleichtert es dem Käufer, eine Finanzierung zu bekommen und schafft zusätzliches Vertrauen.
Baubeschreibung
Die Baubeschreibung ist ein wichtiges Dokument, das Details über die Bauweise, verwendete Materialien und technische Ausstattung der Wohnung liefert. Sie ist besonders nützlich für Käufer, die den Zustand und die Qualität der Immobilie einschätzen möchten.
Die Gemeinschaftsordnung
Sie ergänzt die Teilungserklärung und trifft zusätzliche Festlegungen für das Verhältnis der Eigentümer untereinander und die Nutzung von Wohnungs-, Gemeinschafts- und Sondereigentum.
Wohngeldabrechnung
Die Wohngeldabrechnung gibt Aufschluss über die monatlichen Kosten, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung der Wohnung zahlen muss. Sie sollte ebenso wie der Wirtschaftsplan für die letzten Jahre vorgelegt werden, damit der Käufer eine klare Vorstellung von den laufenden Kosten erhält.
Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
Die Abrechnung des zurückliegenden Jahres und der aktuelle Wirtschaftsplan genügen selten, um einem Kaufinteressenten einen vollständigen Einblick zu geben, welche Zahlungen auf ihn zukommen werden. Ratsam ist, mindestens drei Jahresabrechnungen bereitzustellen, damit der Käufer sich auch ein Bild von bereits getätigten Ausgaben und der allgemeinen Kostenentwicklung machen kann. Als Bestandteil der Abrechnung sind insbesondere die Buchungen der Instandhaltungsrücklage für Interessenten wichtig.
Aufstellung Instandhaltungsmaßnahmen
Eine detaillierte Aufstellung über durchgeführte und geplante Instandhaltungsmaßnahmen ist besonders für Käufer von Interesse. Sie zeigt, welche Maßnahmen in der Vergangenheit bereits durchgeführt wurden und welche Kosten in Zukunft auf den neuen Eigentümer zukommen könnten.
Aufstellung vorhandener Darlehen
Sollten auf der Immobilie noch Darlehen lasten, ist es wichtig, dem Käufer eine Aufstellung der bestehenden Darlehen zu präsentieren. Dies betrifft insbesondere den Fall, dass der Käufer diese Darlehen eventuell übernehmen soll oder dass diese vor dem Verkauf abgelöst werden müssen.
Protokolle der Eigentümerversammlung
Um Vertrauen zu schaffen, bietet es sich an, die Versammlungsprotokolle mehrerer Jahre zu den Wohnungsverkaufsunterlagen zu nehmen. Sie geben Aufschluss darüber, wie Entscheidungsprozesse innerhalb der Eigentümergemeinschaft verlaufen und vermitteln einen Überblick zu allen aktuell relevanten Vorgängen.
Energieausweis
Der Energieausweis gehört zwingend zu den Unterlagen zum Wohnungsverkauf. Potenzielle Käufer sind heute sehr interessiert am Energieverbrauchsniveau einer Immobilie. Es ist deshalb sehr wichtig, ihn rechtzeitig zu besorgen.
Grundsteuerbescheid
Die Zahlung der Grundsteuer gehört zu den künftigen Pflichten des Erwerbers. Es ist daher unerlässlich, ihm die Höhe der zukünftigen Kosten nachzuweisen.
Wer eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, tut gut daran, dem Erwerber so detailliert wie möglich darzulegen, welche Einnahmen die Wohnung generiert und welche regelmäßigen Ausgaben dem gegenüberstehen. Ist die Immobilie dauerhaft als Wohnsitz vermietet, tritt ein Käufer in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Es versteht sich von selbst, dass dieser und eine eventuell vorhandene Mietkaution offenzulegen und nach dem Verkauf zu übergeben sind.
Falls die Wohnung vermietet ist, benötigen Sie zusätzliche Unterlagen, um dem Käufer alle relevanten Informationen über das Mietverhältnis zu geben:
Mietverträge inklusive Angaben zur letzten Mieterhöhung
Der Mietvertrag ist ein unverzichtbares Dokument, wenn die Wohnung vermietet ist. Er enthält alle wesentlichen Informationen zum Mietverhältnis, einschließlich der Rechte und Pflichten des Mieters. Wichtige Details wie die letzte Mieterhöhung sollten ebenfalls dokumentiert sein, um dem Käufer einen Überblick über die aktuellen Mieteinnahmen zu geben.
Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre sind wichtig, um dem Käufer die Höhe der vom Mieter gezahlten Nebenkosten und die damit verbundenen Ausgaben des Vermieters darzulegen. Diese Unterlagen helfen dem Käufer, die Wirtschaftlichkeit des Mietverhältnisses zu beurteilen.
Sonderverträge wie Verwaltervertrag, Wartungsverträge etc.
Falls es Sonderverträge wie einen Verwaltervertrag, Wartungsverträge oder andere vertragliche Verpflichtungen gibt, sollten diese ebenfalls dem Käufer vorgelegt werden. Diese Verträge können die laufenden Kosten beeinflussen und sind daher für den Käufer von Bedeutung.
Wer feststellt, dass ihm für den Wohnungsverkauf Unterlagen fehlen, muss sich nicht aufregen. Bei allen Papieren besteht die Möglichkeit, sie erneut zu beschaffen. Für viele Unterlagen zum Wohnungsverkauf ist die Hausverwaltung der richtige Ansprechpartner. Hier hilft man zum Beispiel mit Kopien von Protokollen, Abrechnungen oder der Teilungserklärung gern weiter. Üblicherweise werden für Kopierkosten etwa 0,50 bis 1,00 Euro berechnet.
Ein Grundbuchauszug schlägt dagegen schon mit 10,00 Euro zu Buche. Wer nicht selbst dorthin gehen möchte, kann einen Notar oder einen Online-Service beauftragen, die aber weitere Kosten verursachen. Gut zu wissen: Bevor es einen Kaufvertrag beurkundet, fordert das beauftragte Notariat ohnehin einen eigenen Grundbuchauszug an. Eventuell ist ein weiterer sogar entbehrlich.
Neben dem Grundbuchamt können weitere Behörden für den Wohnungsverkauf Unterlagen liefern: zum Beispiel Bau- und Katasteramt, falls amtliche Pläne nötig sind. Zu reinen Informationszwecken kann diese aber meistens auch der Verwalter zur Verfügung stellen. Falls der Grundsteuerbescheid verloren ging, ist für den Ersatz nicht das Finanzamt, sondern das Steueramt der Gemeinde zuständig.
Glücklich ist, wer einen unserer Makler beauftragt hat: Wir von deinimmoberater unterstützen gern bei der Besorgung von Wohnungsverkaufsunterlagen und übernehmen nach Absprache und mit Vollmacht auch eventuelle Behördengänge oder fordern Nachweise schriftlich an.
Ob Anträge beim Bauamt, Grundbuchamt oder andere Stellen – um sich Aufwand und Zeit zu sparen, kümmern wir uns auch um die Beschaffung Ihrer Unterlagen. Kontaktieren Sie uns gerne.
Die wichtigste Frage für Immobilieneigentümer, die verkaufen wollen, ist natürlich: Wie viel ist meine Wohnung wert? Zur Wertermittlung sind drei verschiedene Verfahren üblich, die sich auch kombiniert anwenden lassen:
Das Vergleichswertverfahren ist beim Verkauf von Eigentumswohnungen am weitesten verbreitet. Es bildet realistische Marktpreise ab und verhindert allzu große Ausrutscher nach oben oder unten bei der Entwicklung der Preisvorstellungen. Das Ertragswertverfahren widmet der Immobilie selbst relativ wenig Aufmerksamkeit und hat den Nachteil, dass es Faktoren wie Lage, Größe oder Zustand nur indirekt über die erzielte Mieteinnahme abbildet. Das Sachwertverfahren ist dagegen recht aufwendig und sagt trotzdem nichts darüber aus, welcher Kaufpreis sich auch am Markt erzielen lässt.
Ratsam ist, sich als Eigentümer durch einen unserer erfahrenen Makler beraten zu lassen. Sie haben ständig alle Entwicklungen im Blick und können eine objektive Einschätzung zum Wert Ihrer Eigentumswohnung liefern. Oder wollen Sie vielleicht lieber selbst unser Online-Tool nutzen?
Beauftragen Sie deinimmoberater als Immobilienmakler. Mit unserer langjährigen Erfahrung kümmern wir uns um alle Angelegenheiten rundum Ihren Hausverkauf.
Der beste Zeitpunkt für einen Wohnungsverkauf lässt sich nicht allgemeingültig beschreiben. Doch es gibt einige regelmäßige Marktentwicklungen, an denen sich Verkäufer orientieren können:
Für Kapitalanleger und Vermieter
In Zeiten mit niedrigen Zinsen sinken die Finanzierungskosten für Immobilien, weshalb Käufer mehr für eine Wohnung ausgeben können, ohne ihr Budget zu erhöhen. Immobilienmärkte folgen Zyklen, die aus dem Wechsel von Auf- und Abschwüngen bestehen. Empfehlenswert ist natürlich die Aufschwungphase. Es besteht aber das Risiko, zu lange zu warten und den richtigen Moment zu verpassen. Auch die Jahreszeit kann eine Rolle spielen. Immobilien sind im Herbst und im Frühjahr gefragter als im Sommer und im Winter.
Für Selbstnutzer:
Gerade für Selbstnutzer spielt das Leben die wichtigere Rolle: Wird die Familie größer oder steht ein beruflicher Umzug an, hat es oft keinen Sinn, einen Verkauf hinauszuschieben. Durch die Belastung zweier Wohnungen können am Ende hohe Kosten entstehen, die das Abwarten eines günstigen Zeitpunkts für den Verkauf nicht ausgleicht.
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Vieles spricht dafür, einen Makler mit dem Verkauf einer Wohnung zu beauftragen:
Dagegen spricht eigentlich nur, dass die Bemühungen eines kompetenten Maklers natürlich eine angemessene Vergütung erfordern. Immerhin bewertet ein Makler von deinimmoberater die Immobilie präzise und legt den optimalen Verkaufspreis fest. Dazu übernimmt er die gesamte Vermarktung, führt Besichtigungen durch und verhandelt professionell mit Kaufinteressenten. Verkäufer können sich zudem auf eine rechtssichere Abwicklung und die Vorbereitung aller Unterlagen zum Wohnungsverkauf verlassen.
Das Exposé ist das wichtigste Verkaufsinstrument, da es potenziellen Käufern einen ersten Eindruck Ihrer Wohnung vermittelt und das Interesse weckt. Ein gelungenes Exposé erhöht die Chancen auf einen schnellen und erfolgreichen Verkauf. Enthalten sollte es mindestens diese Elemente:
Um eine überzeugende Präsentation zu erstellen, ist es hilfreich, sich an ein paar Ratschläge zu halten: Gute Fotos entstehen bei Tageslicht, am besten am späten Vormittag oder am frühen Nachmittag. Direkte Sonneneinstrahlung ist nicht empfehlenswert. Den meisten Betrachtern gefällt den Anblick aus Augenhöhe am besten.
Einen professionellen Eindruck vermitteln sachliche Texte, die alle nötigen Informationen enthalten, aber nicht ausschweifen.
Für Kapitalanleger und Vermieter:
Der Verkauf ihrer Wohnung erzeugt bei vielen Mietern ausgesprochen negative Assoziationen. Daraus entsteht mangelnde Kooperationsbereitschaft, die sich bei Besichtigungsterminen für den Verkäufer äußerst schädlich entwickeln kann. Sprechen Sie deshalb zuvor mit ihrem Mieter und bringen Sie in Erfahrung, ob er selbst am Kauf interessiert sein könnte. Ansonsten erklären Sie ihm alle Vorgänge im Detail und bitten Sie ihn freundlichst um seine Mitwirkung an einem reibungslosen Verkauf.
Für Selbstnutzer:
Kaufinteressenten entscheiden bei einer Besichtigung innerhalb kürzester Zeit, ob Sie sich vorstellen können, die Räume selbst zu bewohnen. Ein guter erster Eindruck ist deshalb durch nichts zu ersetzen. Die Wohnung sollte sauber und aufgeräumt, aber nicht unbewohnt und leer sein. Falls Sie Ihre Wohnung erst besichtigen lassen wollen, nachdem Sie ausgezogen sind, bitten Sie einen Makler um Tipps zum Home Staging. Damit bezeichnet man das professionelle Herrichten von Wohnungen im Rahmen eines Verkaufs. Das Ziel ist eine attraktive Präsentation, die nicht zu viel Persönliches offenbart, vergleichbar mit der Ausstattung einer Ferienwohnung, die möglichst viele Menschen ansprechen soll.
Interessenten fragen selbstverständlich am häufigsten, ob der Preis verhandelbar ist. Antworten Sie offen, aber mit klaren Grenzen. Signalisieren Sie eventuell Gesprächsbereitschaft darüber, wer die Maklercourtage oder die Notarkosten übernimmt. Ebenfalls sehr oft zu hören ist die Frage nach Mängeln. Hier muss sich eigentlich kein Wohnungseigentümer sorgen, denn die meisten kostspieligen und eventuell noch verdeckten Mängel spielen sich im Bereich des Gemeinschaftseigentums ab. Sie müssten daher sehr umfangreich sein, um beim Verkauf einer Wohnung eine Rolle zu spielen.
Streit in der Eigentümergemeinschaft ist ein weiteres beliebtes, aber nicht unbedingt verkaufsförderndes Thema. Dennoch ist verständlich, dass Interessenten danach fragen und es besteht eine Auskunftspflicht hinsichtlich seriöser Auseinandersetzungen. In diesem Fall beauftragen Sie am besten einen Makler, der rechtlich einwandfreie Auskünfte erteilen wird, wenn es zwingend nötig ist. Wichtig sind außerdem die Eckdaten zur Infrastruktur: Wie weit ist es zu Kindergarten, Arztpraxis und Grundschule? Verkäufer sollten diese Fragen beantworten können.
Wichtigste Voraussetzung einer erfolgreichen Preisverhandlung ist die präzise Kenntnis des Marktwertes. Wer eine realistische Preisvorstellung und einen festgelegten Verhandlungsrahmen hat, muss sich vor Einwänden des Käufers nicht fürchten. Erläutern Sie gegebenenfalls die Faktoren, die Sie zur Preisfindung herangezogen haben. Hilfreich ist in jedem Fall, offen für die andere Seite zu bleiben. Fragt der Interessent nach einer Reduzierung des Kaufpreises, sagen Sie nicht nein, sondern fragen Sie lieber nach, warum er weniger bezahlen möchte. Eventuell finden Sie gemeinsam eine andere Lösung für sein Anliegen.
Maßgeblich sind beim Notartermin zum Wohnungsverkauf die Unterlagen zur Wohnung, wie zum Beispiel der Grundbuchauszug, sowie Dokumente zur Finanzierung, sofern sie das Grundbuch belastet. Die besorgt der Notar sich aber selbst bereits im Vorfeld. Wer seine eigene Wohnung verkauft, benötigt nicht mehr als seinen Personalausweis. Wer für jemand anderen den Notartermin wahrnimmt, braucht dazu eine notariell beurkundete Vollmacht, die sich ausdrücklich auf das jeweilige Immobiliengeschäft. Eine beglaubigte Generalvollmacht o. Ä. reicht nicht aus.
Während der Verhandlung erläutert der Notar den Kaufvertrag Schritt für Schritt und es ist noch Gelegenheit letzte Absprachen zu treffen, beispielsweise zum Übergabetermin oder zur Zahlung der Nebenkosten.
Vor dem Akt der Übergabe steht die Auswahl des passenden Übergabetermins. Da die Übergabe einer Immobilie juristisch völlig losgelöst vom Eigentümerwechsel stattfinden kann, lässt sich auch der Termin unabhängig vom Stand der Dinge bei Zahlung und Grundbuchumschreibung durchführen. Allgemein üblich ist jedoch, die Übergabe nicht vor Eingang der Zahlung beim Verkäufer vorzunehmen. Doch selbst davon können die Parteien abweichen, wenn es im beiderseitigen Interesse ist.
Für Kapitalanleger und Vermieter:
Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung, findet in der Regel gar keine Wohnungsübergabe statt, denn die Räume befinden sich vollständig im Besitz des Mieters, den ein Eigentümerwechsel nicht berührt. Praktisch bedeutet das, Sie haben die Pflicht, relevante Unterlagen und die Kaution des Mieters an den Käufer auszuhändigen, aber höchstwahrscheinlich werden Sie weder die Wohnung selbst noch Schlüssel oder andere Dinge tatsächlich übergeben. Verkaufen Sie eine Ferienwohnung, wählen Sie am besten einen Übergabetermin, zu dem das Objekt nicht vermietet ist, führen eine vollständige Übergabe mit Protokoll durch und händigen Schlüssel, Dokumente usw. dem Käufer aus.
Für Selbstnutzer:
Bewohnen Sie die Eigentumswohnung, die Sie verkaufen möchten, selbst, benötigen Sie einen sorgfältig durchdachten Zeitplan für Ihren Umzug. Je nachdem, wann Ihr neues Heim zur Verfügung steht und damit auch Kosten verursacht, kann der ideale Übergabetermin für Sie ganz persönlich ein anderer sein. Achten Sie in jedem Fall darauf, dass der Kaufvertrag regelt, dass Sie nach der Übergabe keine Nebenkosten mehr tragen. Das Notariat wird Käufer und Verkäufer dazu beraten. Zur Übergabe selbst können Sie ein Protokoll anfertigen, das Zählerstände etc. festhält. Eventuell benötigt die Heizung eine Zwischenablesung durch das Unternehmen, das die Abrechnung erstellt. Näheres weiß Ihr WEG-Verwalter.
Ein Übergabeprotokoll sollte eine Reihe von Angaben enthalten, die später einmal wichtig werden könnten. Dazu gehören:
Für eine stressfreie Wohnungsübergabe empfehlen wir, ein detailliertes Übergabeprotokoll zu nutzen. Alle wichtigen Informationen und Tipps dazu finden Sie in unserem ausführlichen Ratgeber mit kostenloser Vorlage.
Sinnvoll ist, diese Unterlagen nach dem Verkauf aufzubewahren:
Zur Aufbewahrung genügt ein einfacher Aktenordner. Digitale Aufzeichnungen sind nicht unbedingt empfehlenswert, weil sie nicht in jedem Fall die originalen Ausfertigungen ersetzen können. Werden die noch einmal als Nachweis benötigt, kosten neue Exemplare wiederum Gebühren.
Mit der Hilfe unserer Checkliste für den Wohnungsverkauf können Sie den Verkaufsprozess ohne Makler vorbereiten. Sie sind sich unsicher oder haben Fragen? Kontaktieren Sie uns unverbindlich, um Ihr Anliegen zu besprechen.
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