Sobald Sie sich dazu entschieden haben, Ihr Haus zu verkaufen, steht eine wichtige Aufgabe an: Unterlagen zusammenstellen. Oft handelt es sich um einen für Eigentümer nervenaufreibenden, aber auch wichtigen Prozess – denn die Vollständigkeit der Dokumente entscheidet darüber, wie schnell und erfolgreich ein Hausverkauf werden kann. Welche Unterlagen sind essenziell? Worauf kommt es beim Verkauf an? Wie ist der Ablauf? Diese und weitere Fragen beantworten wir hier.
Inhaltsverzeichnis
Sie bieten Transparenz, schaffen Vertrauen und sind auch aus rechtlicher Sicht oft relevant: Die Unterlagen beim Hausverkauf bilden im Verkaufsprozess einen zentralen Aspekt. Um passende Kaufinteressenten zu finden, aber auch, um Seriosität zu vermitteln, ist es deshalb wichtig, alle Dokumente vorzubereiten. Steht eine professionelle Immobilienbewertung an, sind die Unterlagen ebenfalls von großer Bedeutung.
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Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren – diese drei Verfahren sind gängig, um den Wert von Immobilien zu bestimmen. Welches Verfahren für Sie passend ist, kommt vor allem auf die Art der Immobilie und ihrer Nutzung an: Ist es eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder ein vermietetes Objekt?
Vergleichswertverfahren
Bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern ist das Vergleichswertverfahren oft das Mittel der Wahl. Hierbei orientiert sich die Ermittlung des Wertes an vergleichbaren Objekten, also ähnlichen Wohnungen und Häusern, die verkauft wurden. Damit bietet es eine große Transparenz und Nachvollziehbarkeit. Für Laien ist es aber manchmal eine Herausforderung, an passende Vergleichsdaten zu kommen.
Ertragswertverfahren
Handelt es sich um ein Investitionsobjekt, das Sie vermieten, ist vor allem das Renditepotenzial interessant für potenzielle Käufer. Mit der Hilfe des Ertragswertverfahrens kann genau dies ermittelt werden. Allerdings handelt es sich zumeist auch um ein komplexes Verfahren, welches der Unterstützung durch erfahrene Immobilienmakler bedarf.
Sachwertverfahren
Es gibt kein vergleichbares Objekt? Falls Ihre Immobilien beispielsweise etwas abgelegener liegt und einige Besonderheiten hat, die es einzigartig machen, hilft das Sachwertverfahren. Eine objektive Bewertung, die unter anderem auf Basis einer Beurteilung Baukosten, Bausubstanz und Grundstückswerten erfolgt, ist hier oft möglich. Auch hier ist die Expertise von Profis gefragt.
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Ob Frühjahr oder Herbst, während dieser Jahreszeit empfehlen viele Experten den Hausverkauf, um potenzielle Interessenten anzulocken. Allerdings sollten Sie beachten: Es gibt Faktoren, die einen größeren Einfluss auf den Verkaufszeitpunkt nehmen. Achten Sie vor allem auf die Entwicklung der Nachfrage. Ist diese hoch, steigen auch die Immobilienpreise. Zudem beeinflusst die wirtschaftliche Lage das Kaufinteresse und damit auch die Preise. Bei steigenden Zinsen wirken Immobilienkredite für Kaufinteressenten weniger attraktiv. Regionale Unterschiede sind ein weiterer wichtiger Faktor, den Sie vor der Entscheidung, ob Sie verkaufen, berücksichtigen sollten.
Sie möchten verkaufen, aber Ihr Haus oder Ihre Wohnung ist vermietet? Wichtig ist, einen offenen und respektvollen Umgang mit Ihren Mietern zu finden, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu verhindern. Grundsätzlich gilt: Ein Verkauf ist nicht per se ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses. Dieses geht vielmehr auf den neuen Eigentümer über. Weil vermietete Objekte deshalb manchmal schwerer zu verkaufen sind, sinkt oft der Immobilienwert. Mit der Hilfe eines erfahrenen Immobilienmaklers ist es aber oft möglich, das Objekt an potenzielle Käufer zu bringen.
Verkaufen Eigentümer ohne Makler, erhoffen sie sich dadurch, Kosten zu sparen. Allerdings handelt es sich hierbei oft um den einzigen Vorteil – sofern alles so wie gewünscht verläuft. Die Entscheidung will deshalb gut überlegt sein. Beachten Sie folgende Aspekte:
Branchenwissen
Professionelle Immobilienmakler verfügen über ein umfassendes Branchenwissen, welches Laien oft nicht vorweisen können. Die Beauftragung eines Maklerunternehmens hat deshalb den Vorteil, dass Sie von dieser Expertise profitieren und einen besseren Verkaufspreis erzielen.
Aufwand
Entscheiden Sie sich dafür, sich selbst um den Hausverkauf zu kümmern, ist das mit einem höheren Aufwand verbunden. Immobilienmakler nehmen Ihnen die Arbeit ab, sodass Sie sich auf die für Sie wirklich wichtigen Dinge konzentrieren können.
Organisation und Verhandlung
Auch um die Termine mit potenziellen Käufern kümmern Makler sich. Wenn Sie sich für professionelle Unterstützung unterscheiden, entfällt damit ebenfalls der Organisationsaufwand.
Beauftragen Sie deinimmoberater als Immobilienmakler. Mit unserer langjährigen Erfahrung kümmern wir uns um alle Angelegenheiten rundum Ihren Hausverkauf.
Damit Sie Ihre Immobilie verkaufen können, sind einige Unterlagen notwendig. Ein Überblick:
Grundbuchauszug
Als Eigentümer Ihrer Immobilie sind Sie als solcher offiziell im Grundbuch eingetragen. Ein aktueller Grundbuchauszug dient beim Verkauf demnach als Nachweis dafür, dass das Haus Ihnen gehört. Der Grundbuchauszug sollte allerdings immer aktuell, also nicht älter als drei Monate sein.
Energieausweis
Wie energieeffizient Ihr Haus ist und ob es möglicherweise saniert werden muss, erfahren Kaufinteressent oder Käufer mit der Hilfe des Energieausweises. Diesen müssen Sie unbedingt vor dem Verkauf vorlegen – denn das ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt. Tun Eigentümer dies nicht, drohen rechtliche Konsequenzen.
Flurkarte
Die Flurkarte oder Liegenschaftskarte stellt grafisch dar, wo Ihr Grundstück sich in einer Region befindet. Auch weitere Angaben, etwa die Art der Bebauung sowie Gebäudenummerierungen, sind auf der Karte zu finden.
Grundrisspläne
Vor dem Hausverkauf sollten Sie sich auch um die Besorgung der Grundrisse kümmern. Ihre Kaufinteressenten können sich so ein besseres Bild von der Aufteilung der Immobilie machen. Für das Exposé sind die Grundrisspläne deshalb besonders wichtig.
Baupläne mit Baubeschreibung
Wie der Bau eines Hauses ausgeführt worden ist und wie es um die Beschaffenheit steht – diese Informationen sind unter anderem in der Baubeschreibung zu finden. Generell sind deshalb oft die Baupläne samt Baubeschreibung notwendig, bevor es an den Hausverkauf geht.
Mietverträge
Ihre Immobilie ist aktuell vermietet? Potenzielle Käufer interessieren sich dann für die Mietkonditionen. Möglich ist zum Beispiel, dass der Käufer Eigenbedarf anmelden möchte und dann wissen will, zu wann dieser die aktuellen Mieter kündigen kann.
Wohn- und Nutzungsrechte
Ob Sie selbst einen Teil der Immobilie nutzen oder eine andere Person beispielsweise das Recht genießt, im Haus zu leben: Beim Verkauf ist es wichtig, Wohn- und Nutzungsrechte offenzulegen.
Informationen über Grundschulden
Damit Ihre finanzierende Bank sich absichern kann, wurde im Grundbuch eine sogenannte Grundschuld eingetragen, die es ermöglicht, dass der Kreditgeber im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit das Haus verwerten darf. Auch diese Informationen müssen Sie vorlegen.
Freigabeerklärung und Löschungsbewilligung für Grundschuld
Haben Sie Ihren Immobilienkredit bereits getilgt, kann die Grundschuld gelöscht werden. Als Bestätigung wird Ihre Bank Ihnen eine Freigabeerklärung bzw. Löschungsbewilligung erteilen.
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich notwendig
Beim Verkauf von Eigentumswohnungen werden zusätzlich Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Teilungserklärung und Versicherungsnachweise (Gebäudeversicherung) benötigt.
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Haben Sie die wichtigsten Unterlagen beisammen, geht es an Ihr Exposé. Dieses ist ebenfalls ein zentraler Bestandteil beim Hausverkauf – denn er dient Ihren potenziellen Käufern dazu, alles Wichtige zur Immobilie zu erfahren und sich einen Eindruck zu verschaffen. Sowohl alle Eckdaten und eine Beschreibung des Objekts als auch Informationen zur Lage, Grundrisse und der Energieausweis gehören mindestens in das Exposé. Zudem sind hochwertige Bilder notwendig, um Ihr Haus von der besten Seite zu präsentieren. Bei der Erstellung sollten Sie zudem unbedingt daran denken, Kontaktdaten anzugeben, unter denen Sie gut erreichbar sind.
Ob Anträge beim Bauamt, Grundbuchamt oder andere Stellen – um sich Aufwand und Zeit zu sparen, kümmern wir uns auch um die Beschaffung Ihrer Unterlagen. Kontaktieren Sie uns gerne.
Der erste Eindruck ist entscheidend. Wenn potenzielle Käufer Ihr Haus besichtigen, ergibt sich oft schon in den ersten Momenten eine ungefähre Tendenz, ob die Immobilie passend sein könnte. Deshalb ist es wichtig, auf folgende Punkte zu achten, um eine Wohlfühlatmosphäre zu schaffen:
Eingangsbereich
Kümmern Sie sich um einen sauberen und ordentlichen Eingangsbereich. Dieser sollte einladend wirken, sodass Kaufinteressen das Haus gerne betreten. Dazu gehört sowohl ein gepflegter Vorgarten als auch eine gepflegte Fassade.
Wände und Böden
Ein frischer Anstrich hilft. Helle Farben wirken dabei häufig einladend. Auch alte Bodenbeläge sollten Sie idealerweise austauschen, um Ihrem Haus zu neuem Glanz zu verhelfen.
Einrichtung
Sie können sich überlegen, ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Möbel präsentieren. Beides hat Vor- und Nachteile. Sofern Sie sich für die Präsentation mit Einrichtungsgegenständen entscheiden, sollten diese ein harmonisches Gesamtbild erzeugen. Ihr Haus sollte nicht zu überladen wirken. Beim Thema Home Staging ist die Beratung durch einen Profi hilfreich.
Garten
Idealerweise lädt Ihr Garten direkt zum Entspannen ein. Denn viele potenzielle Käufer sind auf der Suche nach einem Haus mit einer eigenen grünen Oase. Dazu gehören sowohl gepflegte Hecken und Pflanzen als auch ein schöner Rasen.
Beim Besichtigungstermin möchten potenzielle Käufer alles rund um Ihre Immobilie erfahren. Wichtig ist deshalb, dass Sie ihnen Zugang zu allen Unterlagen und Daten ermöglichen, die für die Kaufentscheidung Relevanz haben. Die Unterlagen sollten Sie gut strukturiert und transparent präsentieren, damit Interessenten offene Fragen für sich klären und Vertrauen gewinnen. Unter anderem halten Sie folgende Informationen und Dokumente bereit:
Ob die Frage nach möglichen Schäden, die auf den ersten Blick nicht ersichtlich sind, Auskunft zum Baujahr oder Informationen rund um die Infrastruktur: Kaufinteressenten haben oft verschiedene Fragen, auf die Sie sich vorbereiten sollten. Freundliche, transparente Antworten schaffen eine seriöse und vertrauensvolle Atmosphäre und geben Ihren Interessenten ein gutes, sicheres Gefühl.
Wichtig ist auch: Machen Sie keine unrealistischen Versprechungen – und bleiben Sie fair. So beugen Sie Missverständnissen und auch möglichen rechtlichen Problemen nach dem Verkauf vor. Sie sind sich unsicher, wie Sie die Situation meistern?
Im besten Fall beauftragen Sie einen Immobilienmakler. Dieser ist erfahren im Umgang mit schwierigen Fragen von Kaufinteressenten und kann auch bei der Kaufpreisverhandlung auf Expertise und Verhandlungsgeschick zurückgreifen.
Erst mit einem rechtssicheren Kaufvertrag, der durch einen Notar beurkundet wird, ist der Hausverkauf gültig. Neben den Basisinformationen zur Immobilie gehören noch mehr Daten in den Vertrag, zu denen etwa die Bedingungen zum Rücktrittsrecht, Zahlungsmodalitäten und etwaige Sondervereinbarungen gehören.
Um sich den Gang zum Anwalt oder Notar zu sparen, bieten wir Ihnen unseren Service für rechtssichere Kaufverträge an. Kontaktieren Sie uns – und wir kümmern uns um Ihr Anliegen.
Sobald Sie sich mit Ihrem Käufer einig sind, steht im nächsten Schritt der Notartermin an. Der Notar benötigt mindestens folgende Dokumente und Informationen von Ihnen für den Kaufvertragsentwurf und für die Beurkundung:
Zum eigentlichen Beurkundungstermin bringen Sie Ihr Ausweisdokument mit. Der Notar benötigt auch Ihre Steueridentifikationsnummer (Steuer-ID). Falls ein Kredit abgelöst wird, sind auch die Unterlagen dazu notwendig.
Stellen Sie sicher, dass Sie auch bei der Schlüsselübergabe alle Dokumente, die zur Immobilie gehören, bereithalten. Dazu können Grundsteuerbescheide, Hausgeld- und Wirtschaftspläne, Bedienungsanleitungen und der Energieausweis gehören. Des Weiteren ist ein Übergabeprotokoll wichtig. In diesem halten Sie den Zustand der Immobilie zum Übergabezeitpunkt und die aktuellen Zählerstände fest.
Ist das Haus verkauft, sollten Sie Ihre Unterlagen nicht vernichten. Auch wenn Sie als Privatperson nicht immer oder in allen Fällen die Pflicht zur Aufbewahrung spezieller Unterlagen haben, können die Dokumente später noch hilfreich sein – zum Beispiel, wenn es zu Problemen mit den neuen Eigentümern kommt. Diese Unterlagen sollten Sie deshalb sicher aufbewahren und zusätzlich scannen, um sie auch in digitaler Form vorliegen zu haben:
Mit der Hilfe unserer Checkliste für den Hausverkauf können Sie den Verkaufsprozess ohne Makler vorbereiten. Sie sind sich unsicher oder haben Fragen? Kontaktieren Sie uns unverbindlich, um Ihr Anliegen und den Ablauf zu besprechen.
Disclaimer
Unser Ratgeber stellt ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit bereit. Bei den Informationen, Empfehlungen und Erläuterungen handelt es sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne. Eine juristische Beratung kann durch unseren Ratgeber nicht ersetzt werden.
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