Die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten bietet in vielen Fällen eine attraktive Alternative zum späteren Erbe. Oft sind finanzielle, familiäre oder steuerliche Gründe ausschlaggebend für eine solche Schenkung. Damit jedoch sowohl der Schenkende als auch der Beschenkte von diesem Schritt langfristig profitieren und keine bösen Überraschungen erleben, ist eine professionelle Wertermittlung des Grundstücks oder Hauses unverzichtbar. Dieser Ratgeber zeigt, warum eine fundierte Immobilienbewertung bei Schenkungen so wichtig ist, welche Schritte dabei zu beachten sind und wie Sie sich gegenüber dem Finanzamt rechtlich und steuerlich absichern können.
Inhaltsverzeichnis
Bei der Schenkung einer Immobilie entstehen viele Fragen, die weit über den reinen Übertragungsakt hinausgehen. Eine präzise Bewertung ist vor allem deshalb erforderlich, weil der festgestellte Verkehrswert die Höhe der eventuell anfallenden Schenkungssteuer beeinflusst.
Wer den Wert zu niedrig angibt, riskiert spätere Nachzahlungen oder sogar Sanktionen durch das Finanzamt. Ist der Wert zu hoch angesetzt, zahlt der Beschenkte möglicherweise unnötig hohe Steuern. Darüber hinaus wirkt sich eine professionelle Wertermittlung positiv auf das Verhältnis innerhalb der Familie aus, weil sie für klare Verhältnisse sorgt und Streitigkeiten über den Wert des Objekts vorbeugt.
Gerade wenn weitere Angehörige Ansprüche haben oder die Immobilie Teil eines Gesamtnachlasses ist, hilft eine neutrale Bewertung, mögliche Konflikte zu vermeiden. In vielen Fällen sind zudem Nießbrauch- oder Wohnrechte wichtig, die sich nur durch eine exakte Wertermittlung adäquat in den Übergabevertrag integrieren lassen.
Auf diese Weise ist für beide Seiten sichergestellt, dass alle finanziellen Aspekte realistisch eingeschätzt und alle rechtlichen Vorgaben eingehalten werden.
Entscheidend für die Anerkennung der Schenkung durch das Finanzamt ist die Glaubwürdigkeit und Nachvollziehbarkeit der Bewertung. Seriöse Sachverständige, etwa öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter, stehen hier an erster Stelle. Ebenso können freie Sachverständige und Immobilienmakler den Wert eines Objekts ermitteln, sofern sie über fundiertes Fachwissen und einschlägige Marktkenntnisse verfügen.
Allerdings erkennen Finanzämter in der Regel nur umfassende Verkehrswertgutachten als belastbare Grundlage an, da sie alle Bewertungsfaktoren detailliert offenlegen. Kurzgutachten oder Online-Bewertungen dienen allenfalls einer ersten Orientierung, werden aber häufig nicht für amtliche Zwecke akzeptiert.
Wer daher langfristige Sicherheit braucht und Streitigkeiten vermeiden möchte, sollte unbedingt auf eine anerkannte Vorgehensweise bei der Bewertung achten und bei Bedarf den Rat eines Fachanwalts oder Steuerberaters hinzuziehen.
Grundsätzlich kommen bei der Immobilienbewertung drei gängige Verfahren in Betracht, die jeweils unterschiedliche Aspekte in den Vordergrund stellen.
Das Vergleichswertverfahren nimmt den Preis ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage zum Maßstab und ist besonders bei Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern mit zahlreichen Referenzobjekten weit verbreitet.
Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, bei der die zu erzielenden Erträge im Vordergrund stehen, liefert das Ertragswertverfahren realistische Ergebnisse. Dabei werden vor allem Mieteinnahmen und laufende Kosten berücksichtigt, um den Wert zu ermitteln.
Das Sachwertverfahren hingegen ist vor allem bei Objekten relevant, für die es kaum Vergleichswerte gibt. Hier wird anhand der Herstellungskosten, des baulichen Zustands und des Grundstückswerts ein realistischer Verkehrswert bestimmt.
Bei einer Schenkung sind zudem besondere Rechte wie Nießbrauch oder Wohnrechte zu berücksichtigen, die den Wert für den Beschenkten mindern können, da sie seine Möglichkeiten der Nutzung einschränken und damit den Wert der Immobilie beeinflussen.
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Die Schenkungssteuer ist ein entscheidender Faktor bei der Übertragung einer Immobilie. Das Finanzamt ermittelt den steuerlichen Wert meist anhand pauschaler Verfahren, die jedoch nicht immer den tatsächlichen Marktwert widerspiegeln. Liegt der festgesetzte Wert über dem realen Verkehrswert, kann das zu einer überhöhten Schenkungssteuer führen.
Eine unabhängige und präzise Bewertung verschafft dem Schenkenden und dem Beschenkten die Möglichkeit, gegebenenfalls gegen den Bescheid des Finanzamts vorzugehen und eine Korrektur zu beantragen. Zusätzlich gilt es, die jeweiligen Freibeträge zu beachten, die je nach Verwandtschaftsgrad variieren. Je enger das Verhältnis zum Schenkenden ist, desto höher fällt in der Regel der Freibetrag aus.
Darüber hinaus kann die Schenkung mehrmals innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist wiederholt werden, um den Freibetrag mehrfach auszunutzen. Insgesamt sind die steuerlichen Regelungen komplex, sodass eine genaue Kenntnis der Freibeträge und Steuerklassen notwendig ist, um die Übertragung möglichst steueroptimal zu gestalten.
Viele Schenker möchten auch nach der Übertragung ein gewisses Maß an Sicherheit und Selbstbestimmung behalten. Daher wird oft ein Nießbrauchrecht oder ein lebenslanges Wohnrecht vertraglich vereinbart.
Ein Nießbrauch berechtigt den bisherigen Eigentümer, alle Nutzungen der Immobilie zu ziehen, etwa Mieteinnahmen oder eigene Wohnnutzung, während das rechtliche Eigentum bereits auf den Beschenkten übergeht. Ein Wohnrecht hingegen räumt dem Schenkenden nur das Recht ein, die Immobilie zu bewohnen, ohne zugleich sämtliche Nutzungen zu beanspruchen.
Beide Rechte mindern den Wert der Immobilie für den Beschenkten, weil er in der Nutzung stark eingeschränkt ist. Dieser Wertverlust reduziert in der Regel auch die Schenkungssteuer, da der Kapitalwert des Nießbrauchs oder Wohnrechts von der Bemessungsgrundlage abgezogen wird.
Die konkrete Berechnung orientiert sich an den statistischen Lebenserwartungen, den vereinbarten Mietkonditionen oder den zu erwartenden Erträgen, sodass eine professionelle Bewertung zur genauen Ermittlung dieser Abschläge unverzichtbar ist.
Während bei einer Erbschaft der Wert der Immobilie für die Erbschaftssteuer ermittelt wird, erfolgt bei einer Schenkung die Bewertung im Hinblick auf die Schenkungssteuer. In beiden Fällen setzt das Finanzamt häufig pauschale Verfahren ein, doch die Freibeträge und Steuerklassen können sich unterscheiden.
Anders als bei einer Erbschaft lassen sich Schenkungen strategisch planen und zeitlich strecken. Somit kann es sinnvoll sein, bereits zu Lebzeiten eine Immobilie zu übertragen, um spätere Erbschaftssteuern zu reduzieren. Allerdings sollten Schenkende darauf achten, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind und sie selbst nicht in finanzielle Schwierigkeiten geraten, beispielsweise durch hohe Pflegekosten oder unvorhergesehene Ausgaben.
Oft spielt auch hier ein vertraglich vereinbartes Nießbrauch- oder Wohnrecht eine Rolle, das bei einer Erbschaft so nicht vorgesehen ist. Wer beide Optionen – Schenkung zu Lebzeiten oder Vererbung – abwägt, sollte sich daher umfassend beraten lassen und den individuellen Sachverhalt sorgfältig prüfen.
Eine fehlerhafte Bewertung kann erhebliche Folgen für alle Beteiligten haben. Wer den Wert einer Immobilie zu niedrig angibt, läuft Gefahr, das Finanzamt zu täuschen und riskiert steuerliche Nachforderungen, Strafzahlungen oder sogar Strafverfahren. Wird der Wert zu hoch angesetzt, zahlt der Beschenkte möglicherweise mehr Schenkungssteuer als nötig.
Innerhalb der Familie können zudem Konflikte entstehen, wenn sich andere Angehörige benachteiligt fühlen und Zweifel an der Richtigkeit der Angaben hegen. Um solche Streitigkeiten und Risiken zu vermeiden, ist es ratsam, auf eine professionelle Verkehrswertermittlung zurückzugreifen, die vom Finanzamt akzeptiert wird und Transparenz schafft.
Auf diese Weise lässt sich auch sicherstellen, dass wichtige Rechte wie Nießbrauch, Wohnrecht oder andere vertragliche Klauseln korrekt berücksichtigt und ausgewiesen werden.
Nicht immer folgt das Finanzamt dem Verkehrswert, den ein unabhängiger Sachverständiger ermittelt hat. In vielen Fällen wendet es ein eigenes, pauschales Bewertungsverfahren an und gelangt gegebenenfalls zu einem höheren oder niedrigeren Schenkungswert.
Sollte dieser Wert deutlich von dem abweichen, was der Schenkende oder der Beschenkte für angemessen hält, gibt es verschiedene Möglichkeiten, Einspruch einzulegen. Entscheidend ist dann, ein fundiertes Verkehrswertgutachten vorzulegen, das plausibel und nachvollziehbar erläutert, wie sich der Wert zusammensetzt.
Wird das Gutachten vom Finanzamt nicht anerkannt, kann die Angelegenheit auch vor Gericht landen. Eine gute Vorbereitung und ein lückenlos dokumentierter Bewertungsprozess erhöhen jedoch die Chancen, dass die Schenkenden und Beschenkten zu ihrem Recht kommen und eine angemessene Bewertung erwirken können.
Ob eine Schenkung günstiger oder sinnvoller ist als ein Verkauf, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wer nahe Angehörige begünstigen will, kann durch eine frühzeitige Schenkung Freibeträge nutzen und mögliche Erbschaftssteuer mindern. Auch persönliche Motive, wie das Bedürfnis nach finanzieller Absicherung der Kinder, spielen eine Rolle.
Ein Verkauf hingegen bietet die Möglichkeit, unmittelbar Kapital zu erzielen, ohne dass künftige Rechte wie Nießbrauch oder Wohnrecht von Bedeutung sind. Ein wesentlicher Punkt ist zudem die Spekulationssteuer, die anfallen kann, wenn eine Immobilie vor Ablauf einer gewissen Frist verkauft wird. Wer dagegen ein Haus oder eine Wohnung unentgeltlich überträgt, kann diese steuerliche Belastung vermeiden, wobei andere Steuern – insbesondere die Schenkungssteuer – relevant werden können.
Eine gründliche Beratung, bei der Vor- und Nachteile beider Wege beleuchtet werden, hilft bei der Entscheidung, ob sich eine Schenkung langfristig eher lohnt oder ein Verkauf die bessere Option ist.
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Wer eine Immobilie verschenken möchte, sollte unbedingt auf eine seriöse und nachvollziehbare Bewertung achten. Nur so lassen sich steuerliche Risiken minimieren, Konflikte innerhalb der Familie vermeiden und die rechtlichen Vorgaben des Finanzamts erfüllen.
Eine professionelle Verkehrswertermittlung gewährleistet, dass sämtliche Besonderheiten wie Nießbrauch, Wohnrecht oder bauliche Abweichungen sachgerecht berücksichtigt werden und der Wert realistisch angesetzt ist.
Sowohl Schenkende als auch Beschenkte haben ein Interesse daran, sich gegen überhöhte Steuerbescheide zu wehren oder eine zu niedrige Angabe auszuschließen, die zu empfindlichen Nachteilen führen kann.
Eine frühzeitige Planung und der Rat von Experten ermöglichen eine reibungslose Übertragung, die allen Beteiligten langfristig zugutekommt und für finanzielle Klarheit sorgt. In diesem Sinne stellt eine sorgfältig durchgeführte Immobilienbewertung das Fundament für eine erfolgreiche und faire Schenkung dar.
Disclaimer
Unser Ratgeber bietet Ihnen sorgfältig recherchierte Informationen, die jedoch unverbindlich sind und keinen Anspruch auf Vollständigkeit erheben. Die bereitgestellten Inhalte dienen als allgemeine Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Für verlässliche Auskünfte in diesen Bereichen empfehlen wir, sich an einen Anwalt, Steuerberater oder Finanzberater zu wenden.
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