Ob vor dem Verkauf, im Falle einer Erbschaft oder bei einer Scheidung: Eine Immobilienbewertung ist in vielen Lebenslagen gefragt. Damit diese präzise ausfällt, kommt es auf eine professionelle Vorgehensweise an. Welche Einflussfaktoren es für die Bewertung gibt und wie sich die einzelnen Immobilienbewertungsverfahren unterscheiden, können Sie hier im Folgendem nachlesen.
Inhaltsverzeichnis
Eine Immobilienbewertung wird immer dann benötigt, wenn Entscheidungen hinsichtlich des Eigentums getroffen werden müssen. Dies ist vor allem der Fall, wenn ein Verkauf geplant wird. Der Wert einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab und kann sich im Laufe der Zeit verändern. Weil der Immobilienwert nicht gleichbleibend ist, ist oft eine Neubewertung gefragt – zum Beispiel bevor das Objekt auf den Markt kommt. Auch in Erb- oder Scheidungsfällen muss aufgrund von rechtlichen und finanziellen Aspekten oft eine präzise Immobilienbewertung durchgeführt werden. In allen Fällen dient eine Immobilienbewertung als Entscheidungshilfe.
Auch wenn Sie als Eigentümer eine konkrete Summe für den Verkauf Ihrer Immobilie im Kopf haben: Nicht selten schrecken zu hohe Immobilienpreise potenzielle Käufer ab. Da die eigene Immobilie für Eigentümer jedoch oft auch einen emotionalen Wert hat, ist es für diese nicht immer leicht, den tatsächlichen Verkehrswert auf Basis von objektiven Bewertungskriterien einzuschätzen. Der Verkehrswert ist der objektive, gutachterlich ermittelte Marktwert einer Immobilie.
In anderen Fällen wird der Wert einer Immobilie manchmal zu niedrig angesetzt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Eigentümer darum besorgt sind, dass ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung keine Interessenten findet oder der Verkauf sich hinzieht. Umso bedeutender ist es, eine professionelle Immobilienbewertung vornehmen zu lassen. So lässt sich verhindern, dass der Preis einer Immobilie unrealistisch ist oder ein Objekt unter Wert verkauft wird.
Damit Immobilien auf Basis von standardisierten Verfahren bewertet werden können, gibt es die sogenannte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Das ist die gesetzliche Grundlage zur Immobilienwertermittlung, die auf drei Hauptverfahren basiert und von Behörden und Gerichten anerkannt wird. Folgende Verfahren sind möglich:
Wenn das Vergleichswertverfahren zum Einsatz kommt, erfolgt die Bewertung Ihrer Immobilie immer auf Basis der Verkaufspreise von vergleichbaren Objekten. Das bedeutet, dass der Verkehrswert anhand von ähnlichen Wohnungen in der Umgebung erfolgt, die kürzlich verkauft worden sind. Dieser Aspekt beeinflusst die Bewertung, weil er zeigt, wie viel Käufer bereit sind, für das jeweilige Objekt zu bezahlen. Besonders geeignet ist das Verfahren für selbst genutzte Eigentumswohnungen sowie Reihenhäuser und Doppelhaushälften.
Nicht alle Immobilien sind konkret miteinander vergleichbar, wenn die Vergleichsobjekte fehlen und ein Haus einzigartige Merkmale vorweist. Dies gilt zum Beispiel für viele Einfamilienhäuser. Das Sachwertverfahren ermittelt – wie der Name erahnen lässt – in solchen Fällen den konkreten Sachwert Ihres Eigentums. Es gilt auch für Immobilien, die kein reines Renditeobjekt sind, bei denen also primär keine Absicht vorliegt, Gewinne zu erzielen. Konkret kann es sich zum Beispiel um kommunale Gebäude handeln.
Gemeinhin wird das Sachwertverfahren als komplex beschrieben. Eine Rolle spielen der Wert des Grundstücks und die Herstellungskosten, die für ein solches Objekt üblicherweise aufgewendet werden. Da jedes Objekt mit der Zeit an Wert verliert, etwa durch Abnutzung, dient auch eine sogenannte „Alterswertminderung“ als Bewertungsfaktor. Gemeinsam ergeben die Alterswertminderung, der Bodenwert und der Gebäudesachwert demnach den Sachwert des Objekts.
Das Ertragswertverfahren ist vor allem für Renditeobjekte interessant, da es auf Basis von potenziellen Einnahmen basiert. Es ist deshalb in erster Linie für Immobilien gedacht, die nicht selbst genutzt, sondern vermietet werden. Die Berechnung des Immobilienwerts basiert demnach nicht auf dem Sachwert, sondern auf möglichen Einnahmen.
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Was eine Immobilienbewertung so komplex macht, ist die Tatsache, dass verschiedene Einflussfaktoren eine Rolle spielen. Erst das Zusammenspiel dieser Faktoren führt zu einer akkuraten Bewertung eines Objekts. Sowohl die Lage als auch der Zustand eines Hauses oder einer Wohnung sind zum Beispiel besonders wichtige Bewertungskriterien. Hinzu kommen Faktoren wie die aktuelle Marktlage, die Art, Größe und Ausstattung der Immobilie und vor allem auch die Energieeffizienz.
Die Lage ist grundsätzlich das wohl wichtigste Kriterium bei der Immobilienwertermittlung. Der Standort des Eigentums kann einen großen Unterschied machen. Werden zum Beispiel ähnliche Immobilien miteinander verglichen, von denen eine sich in einem Ballungsgebiet und die andere sich eher abgelegen in einem ländlichen Gebiet befindet, fällt die Bewertung unterschiedlich aus. Üblicherweise müssen Käufer einer Immobilie in Großstädten mit guter Infrastruktur so deutlich mehr zahlen als diejenigen, die ein ähnliches Objekt außerhalb des Gebiets kaufen. Je begehrter die Lage, desto teurer die Immobilien.
Um die Rolle der Lage bei der Wertermittlung einer Immobilie besser zu verstehen, gilt es, zwischen der Makro- und Mikrolage zu unterscheiden. Diese bestimmen maßgeblich über die Standortattraktivität:
Bei renovierten Objekten, die optisch ansprechend sind, lässt sich ein höherer Verkaufspreis erzielen. Deshalb hat auch der allgemeine Erhaltungszustand des Eigentums Einfluss auf die Wertermittlung. Oft lohnen sich Renovierungen allerdings nur, wenn sie im Verhältnis zum potenziellen Verkaufspreis stehen. Ob die Kosten-/Nutzenrechnung für bestimmte Verbesserungen sinnvoll sind, bespricht man am besten mit einem Fachmann.
Neben Lage und Zustand einer Immobilie wird der Wert auch von den Ausstattungsmerkmalen beeinflusst. Neue, moderne Ausstattungen führen zu einem höheren Wert als einfache Ausstattungen. Eine wesentliche Rolle spielen heute beispielsweise Smart-Home-Systeme, die für Wohnkomfort sorgen und zur Nachhaltigkeit beitragen. Smarte Technologien sind auch gefragt, um ein bedarfsgerechtes Wohnen zu ermöglichen, etwa für Senioren oder Menschen mit körperlicher Einschränkung.
Aber auch moderne Einbauküchen oder ein Badezimmer mit ansprechenden Designelementen führen zu einer höheren Nachfrage, was den Wert der Immobilie steigert. Hochwertige Ausstattungen tragen im Gegensatz zu einfachen Ausstattungen so zur Wertsteigerung bei.
In den letzten Jahren hat die Bedeutung der Energieeffizienz bei Immobilien an Bedeutung gewonnen. Haben Eigentümer bereits darin investiert, bekommen Sie die positiven Auswirkungen zu spüren: Der Wert der Immobilie ist im Vergleich höher. Gebäude mit hoher Energieeffizienz helfen wesentlich dabei, auf lange Sicht einige Kosten einzusparen. Neben der Einsparung von Betriebskosten spielt auch das Thema Nachhaltigkeit eine immer wichtigere Rolle und kann Einfluss auf die Kaufentscheidung nehmen.
Um den Energieverbrauch einer Immobilie darzustellen, gibt es sogenannte Energieeffizienzklassen (A+ bis H sowie eine Farbskala von grün bis rot). Je weiter vorn, also grün, ein Gebäude eingestuft wird, desto energieeffizienter ist es insgesamt. Neubauten sollten idealerweise mindestens die Energieeffizienzklasse D vorweisen; noch attraktiver wird das Gebäude, mit der Energieeffizienzklasse C oder B.
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Ob in zwei, fünf oder zehn Jahren: Haben Immobilieneigentümer die Gewissheit und Flexibilität, sich in der Zukunft für einen Anbau zu entscheiden, ist dies ebenfalls ein Einflussfaktor bei der Immobilienbewertung. Generell spielen so die allgemeinen Nutzungsmöglichkeiten eine wichtige Rolle. Möglich ist beispielsweise, dass auf diese Weise ein Wintergarten oder eine Garage geplant werden können. Je mehr Entscheidungsfreiheit potenzielle Käufer genießen, um die Nutzungsmöglichkeiten des Objekts auf eigene Bedürfnisse abzustimmen, desto größer ist oft die Attraktivität.
Eine kostenlose Immobilienbewertung gibt Eigentümern und potenziellen Käufern eine grobe erste Einschätzung von dem Wert, den eine Immobilie ungefähr hat. Diese ersetzt eine professionelle Bewertung allerdings nicht, sodass einige Kosten für die Bewertung anfallen.
Wie hoch der Preis für eine Bewertung Ihres Eigentums ist, wird in erster Linie von Form und Anlass sowie dem konkreten Umfang abhängen. Handelt es sich beispielsweise um eine Erbschaft oder Scheidung, ist ein rechtssicheres Gutachten üblicherweise notwendig, um dieses bei einem Rechtsstreit verwenden zu können. In besagten Fällen wird ein Gutachter beauftragt.
Beachten Sie hierbei, dass ein Kurzgutachten zwar für eine faire Preisverhandlung langt, vor Gericht allerdings stets ein Langgutachten (Vollgutachten) vorgelegt werden muss. Dieses ist umfangreicher als das Kurzgutachten. Generell kann sich der Preis eines solchen Verkehrswertgutachtens auf bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes belaufen. Kurzgutachten sind kostengünstiger. Immobilienpreise in ganz Deutschland finden Sie hier.
Manchmal werden die Begriffe „Kaufpreis“ und „Verkehrswert“ im Sprachgebrauch synonym verwendet. Hier gibt es allerdings einen wichtigen Unterschied: Der Verkehrswert zeigt generell an, wie der Wert einer Immobilie eingeschätzt wird. Beim Kaufpreis handelt es sich nicht mehr um eine Schätzung – sondern um den tatsächlichen Preis, der beim Immobilienverkauf letztendlich erzielt worden ist.
Um den Wert Ihrer Immobilie vor einem Verkauf oder einer Bewertung zu steigern, können Sie verschiedene Maßnahmen ergreifen. Schon kleine Investitionen und Veränderungen wirken sich auf die Bewertung aus, zum Beispiel wenn es sich um Maßnahmen handelt, die die Energieeffizienz steigern oder eine optische Verschönerung möglich machen. Hier sind einige Beispiele:
Angebot und Nachfrage bestimmen wesentlich darüber, wie sich der Wert einer Immobilie entwickelt. In beliebten Regionen, etwa in städtischen Gebieten mit guter Infrastruktur, ist der Wert eines Hauses beispielsweise höher als in weniger belebten Gegenden. Ist Wohnraum knapp, steigt der Wert einer Immobilie automatisch – denn die Anfrage ist besonders hoch. Sind Immobilien hingegen weniger gefragt, hat auch dies umgekehrt Auswirkungen auf den Wert: Je kleiner die Nachfrage, desto geringer fällt auch der Wert einer Immobilie aus.
Bevor Sie einen Profi für die Immobilienbewertung beauftragen, sollten Sie sich zunächst über den Hintergrund der Bewertung klar werden: Steht der Verkauf im Vordergrund oder handelt es sich um ein Objekt, bei dem ein Rechtsstreit im Fokus steht, etwa in einer Erbengemeinschaft? Letzteres erfordert immer einen Sachverständigen (Gutachter), der eine detaillierte und gerichtsfeste Bewertung erstellt.
Wenn Sie Ihre Immobilie hingegen zum höchstmöglichen Preis verkaufen möchten und es sich nicht um eine Auseinandersetzung mit Ex-Partner oder Erben handelt, beauftragen Sie einen Makler. Dieser erstellt eine Immobilienbewertung und übernimmt die Vermarktung des Objekts, die in solchen Fällen im Vordergrund steht.
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Die Beauftragung eines Maklers für die Immobilienwertung hat mehrere Vorteile für Sie als Eigentümer. Denn die Immobilienprofis sind erfahren auf Ihrem Gebiet und kennen den Markt. Auf Basis dieser Kenntnisse und Erfahrungen ist es ihnen möglich für die Immobilie nicht nur eine individuelle Verkaufsstrategie zu entwickeln und das Objekt professionell zu vermarkten, sondern Ihnen zeitgleich Arbeit abzunehmen, welche für Laien häufig mit viel Aufwand verbunden ist.
Die Vermarktung ist nur ein Teil dieser Arbeit: Oft müssen verschiedene Unterlagen zusammengetragen und organisiert sowie Termine für die Besichtigungen vereinbart und durchgeführt werden. Um sich diesen Aufwand zu sparen, hilft es, einen Makler zu beauftragen. Gleichzeitig profitieren Verkäufer von der professionellen Einschätzung: Eigentümer verkaufen ihr Objekt so nicht unter Wert und setzen einen realistischen Preis an.
Um Streitigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft zu verhindert, hilft es, eine Immobilienbewertung zu beauftragen. Diese macht eine faire Aufteilung des Erbes möglich. Befinden Sie sich hingegen in einer Scheidung, ist eine Bewertung ebenfalls hilfreich: Oft handelt es sich für beide Partner ohnehin um eine seelische Belastung und um eine schwere Zeit. Um das Vermögen gerecht aufzuteilen, ist es deshalb wichtig, Haus oder Wohnung neutral bewerten zu lassen.
Folgende Unterlagen sind für die Immobilienwertung mindestens notwendig:
Für die Bewertung Ihrer Immobilie sind Sie auf kompetente Unterstützung angewiesen, um den bestmöglichen Preis für Ihr Eigentum zu erzielen. Mit deinimmoberater erhalten Sie einen erfahrenen Partner: Mit unserer fachlichen Expertise und unseren Marktkenntnissen unterstützen wir Sie bei der Bewertung, bei Fragen zu Ihrem Eigentum und bei der Planung und dem Verkauf Ihres Objekts.
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