Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist ein komplexes Thema, das sowohl für Vermieter als auch für Mieter eine Vielzahl von rechtlichen und praktischen Herausforderungen mit sich bringt. Modernisierungsmaßnahmen steigern den Wohnwert und erhöhen die Energieeffizienz, sie können aber auch zu einer signifikanten Erhöhung der Miete führen. In diesem Ratgeber erfahren Vermieter, welche baulichen Maßnahmen als Modernisierung gelten, wie sie eine Mieterhöhung korrekt berechnen und durchsetzen können und welche gesetzlichen Vorgaben dabei zu beachten sind. Ziel ist es, Vermietern eine klare Orientierung zu geben, um Fehler zu vermeiden und gleichzeitig das Mietverhältnis fair und transparent zu gestalten.
Inhaltsverzeichnis
Das Mietrecht versteht unter Modernisierung eine bauliche Veränderung, die den Wohnwert einer Immobilie erhöht, die Energieeffizienz verbessert oder den Wohnraum an aktuelle Standards anpasst. Dazu gehören Maßnahmen wie:
Eine Sanierung zielt im Gegensatz dazu darauf ab, Schäden zu beheben und größere Teile eines Gebäudes wieder in einen gebrauchsfähigen Zustand zu versetzen. Der Unterschied der Sanierung zu Instandhaltung und Instandsetzung liegt darin, dass diese auch Details betreffen können. Sanierung, Instandhaltung und Instandsetzung betreffen also grob formuliert Reparaturen, während die Modernisierung eine Verbesserung darstellt, die nicht unbedingt nötig ist.
Instandhaltungskosten treffen bis auf wenige Ausnahmen nur Vermieter, doch sie haben die Möglichkeit, Mieter an Modernisierungskosten zu beteiligen. Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen, müssen gemäß § 559 BGB den Wohnwert einer Mietsache steigern oder zu Energie- und Wassereinsparungen führen und dürfen ausdrücklich keine Instandhaltungsmaßnahmen umfassen. Dabei darf die Miete um acht Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr steigen.
Die Berechnung der Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist an sich nicht schwierig. Trotzdem verdient sie Sorgfalt und Aufmerksamkeit, denn eine fehlerhafte Berechnung führt dazu, dass sich Kosten nicht wie geplant auf den oder die Mieter umlegen lassen. So geht es richtig:
1. Ermittlung der Modernisierungskosten
Davon sind Instandhaltungskosten, die nicht der Modernisierung dienen, abzuziehen. Dazu finden häufig Pauschalbeträge Anwendung, die dem entsprechen sollen, was der Vermieter spart, weil ohne Modernisierung zum Beispiel die alte Heizung hätte kaputtgehen können, während die neue erst einmal längere Zeit keine Defekte zeigen sollte. Sind Sie hier unsicher, lassen Sie sich dazu von Profis beraten. Das können Rechtsanwälte, Grundbesitzervereine oder auch eine Hausverwaltung übernehmen.
2. Umlage von acht Prozent pro Jahr
Acht Prozent der Gesamtkosten darf ein Vermieter jährlich auf den/die Mieter umlegen. Das bedeutet, nach 12,5 Jahren hat sich die Investition amortisiert.
3. Berechnung der monatlichen Mieterhöhung
Um die monatliche Erhöhung zu berechnen, wird der jährlich umgelegte Betrag durch 12 geteilt.
4. Anteilige Verteilung auf die Wohnfläche
Betrifft eine größere Modernisierung mehrere Mieter, ist ihr jeweiliger Anteil an den Gesamtkosten zusätzlich anhand der Größe ihrer Wohnungen im Verhältnis zum gesamten Gebäude zu ermitteln.
5. Der errechnete Betrag wird zur bisherigen Miete hinzugefügt.
Nachdem Sie die monatliche Erhöhung berechnet haben, wird dieser Betrag zur bisherigen Kaltmiete addiert. Der Mieter zahlt ab dem festgelegten Zeitpunkt den neuen Mietbetrag, der die Modernisierungskosten berücksichtigt. Wichtig ist, die Mieter rechtzeitig und transparent über die Erhöhung zu informieren, damit Missverständnisse vermieden werden.
Angenommen, die Modernisierungskosten betragen insgesamt 10.000 €. Davon dürfen 8 % auf die Mieter umgelegt werden, das ergibt eine jährliche Mieterhöhung von 800 € (10.000 € x 0,08 = 800 €). Um die monatliche Mieterhöhung zu berechnen, teilt man diesen Betrag durch 12, was zu einer Erhöhung von 66,67 € pro Monat führt (800 € ÷ 12 = 66,67 €). Dieser Betrag wird dann zur bisherigen Miete hinzugerechnet.
Nach § 555c BGB muss der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen drei Monate im Voraus in Textform ankündigen. Die Ankündigung muss Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahmen enthalten und den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung. Dieser Betrag darf sich aber im Rahmen der Baumaßnahmen noch ändern und muss zum Zeitpunkt der Ankündigung nicht endgültig feststehen.
Das Mieterhöhungsverlangen selbst kann erst nach Abschluss der Arbeiten erfolgen. Ab dem Zugang dieser Mitteilung gilt eine Frist von drei Monaten, bevor die neue Miete gezahlt werden muss. Die Dreimonatsfrist gibt Mietern die Gelegenheit, eine andere Wohnung zu suchen, wenn sie mit der Erhöhung unzufrieden sind. In diesem Fall sind Ihnen unsere Makler von deinimmoberater gern bei der Neuvermietung behilflich.
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Eine Modernisierungsankündigung muss bestimmte formale Anforderungen erfüllen, um wirksam zu sein und eine spätere Mieterhöhung zu rechtfertigen. Diese Anforderungen sind ebenfalls im § 555c BGB geregelt. Als Faustregel gilt: je konkreter, desto besser. Diese Angaben sind zwingend notwendig:
Eine unvollständige oder fehlerhafte Ankündigung ist unwirksam. Das heißt, der Vermieter darf die Kosten nicht auf die Miete umlegen, bis dem Mieter eine korrekte Ankündigung zugegangen und die Dreimonatsfrist erneut verstrichen ist.
Nach einer Modernisierung dürfen nur bestimmte Kostenarten auf den Mieter umgelegt werden. Dies sind die Kosten, die unmittelbar zur Wertsteigerung oder Verbesserung der Energieeffizienz der Immobilie führen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören:
Nicht umlegbare Kosten:
Wie bereits erwähnt, dürfen Vermieter voraussichtlich gesparte Instandhaltungskosten nicht im Rahmen einer Modernisierungserhöhung auf Mieter umlegen. Ebenfalls nicht umlegbar sind Kosten für Instandhaltungen, die schon konkret nötig sind. Nicht selten fällt die Entscheidung, zum Beispiel die Heizungsanlage zu modernisieren, weil diese aktuell defekt ist und – ohne Modernisierung – dem Vermieter Reparaturkosten verursachen würde. Diese Ersparnis darf der Vermieter den Mietern nicht in Rechnung stellen.
Sonderfall Fördermittel
Ebenfalls nicht umlagefähig sind staatliche Förderungen oder Zuschüsse: Erhält der Vermieter Subventionen, muss er diese von den Modernisierungskosten abziehen. Der Mieter darf nur mit den Kosten belastet werden, die dem Vermieter tatsächlich entstanden sind.
Wenn der Mieter der Mieterhöhung nach einer Modernisierung widerspricht, hat der Vermieter mehrere Möglichkeiten zu reagieren:
1. Prüfung der Einwände und schriftliche Erwiderung
Zunächst sollte der Vermieter prüfen, ob Einwände, die der Mieter gegen die angekündigte Mieterhöhung vorbringt, möglicherweise berechtigt sind. Ein Fehler bei der Berechnung von Fristen und Kosten kann tatsächlich zu Lasten des Vermieters gehen. In diesem Fall darf ein Mieter durchaus einen professionellen und korrekten Umgang mit der unwirksamen Mieterhöhung erwarten. Verwirft der Vermieter Entgegnungen des Mieters, sollte er ihm dies in Textform mitteilen und auf die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hinweisen.
2. Mahnverfahren
Falls der Mieter die berechtigte Mieterhöhung ablehnt oder einfach nicht zahlt, kann der Vermieter ein Mahnverfahren einleiten. Dies ist ein außergerichtlicher Weg, um die Zahlung der erhöhten Miete anzufordern. Dabei wird der Mieter schriftlich zur Zahlung aufgefordert.
3. Gerichtliche Klärung
Wenn eine Zahlung weiterhin nicht eingeht, kann der Vermieter die Zahlung der erhöhten Miete im Klageverfahren gerichtlich durchsetzen.
4. Härtefallregelung
Die Härtefallregelung (§ 559 Abs. 4 BGB) erlaubt es dem Mieter unter bestimmten Umständen, die Mieterhöhung aufgrund persönlicher oder finanzieller Gründe zu reduzieren oder hinauszuzögern.
Mieter haben mehrere Möglichkeiten, um gegen eine Mieterhöhung nach Modernisierung vorzugehen. Wichtig ist hier, dass die Mieterhöhung keiner Zustimmung durch den Mieter bedarf. Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters entfaltet Rechtswirkung, sobald die Frist von drei Monaten abgelaufen ist. Ab diesem Zeitpunkt schuldet der Mieter die Zahlung der erhöhten Miete, sofern er sich nicht rechtzeitig dagegen zur Wehr gesetzt hat. Diese Rechte sollen Mieter vor unzumutbaren finanziellen Belastungen zu schützen:
Härteeinwand (§ 559 Abs. 4 BGB)
Mieter können gegen eine Mieterhöhung den sogenannten Härteeinwand geltend machen. Dieser ist möglich, wenn die Mieterhöhung für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt, zum Beispiel aufgrund finanzieller Schwierigkeiten oder gesundheitlicher Gründe. Hier besteht für den Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, dem Mieter entgegenzukommen. Einigen sich die Parteien nicht, entscheidet das zuständige Gericht auf Antrag des Mieters, ob der Einwand gerechtfertigt ist. Der Härtefall muss schriftlich innerhalb eines Monats nach Erhalt der Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Prüfung der Modernisierungskosten
Mieter haben das Recht, die Richtigkeit der angegebenen Modernisierungskosten zu überprüfen. Wenn sie Zweifel an der Korrektheit der Kosten oder deren Aufteilung zwischen Modernisierung und Instandhaltung haben, können sie vom Vermieter eine detaillierte Kostenaufstellung verlangen. Gegebenenfalls muss ein Gericht oder ein Gutachter die Höhe der Kosten überprüfen.
Mietminderung bei Baulärm oder Einschränkungen
Während der Modernisierungsmaßnahmen kann der Mieter in der Regel eine Mietminderung verlangen, wenn es durch die Bauarbeiten zu erheblichen Einschränkungen im Wohnkomfort kommt, etwa durch Baulärm, Schmutz oder die eingeschränkte Nutzung von Räumen sowie Unterbrechungen der Strom- und Wasserversorgung.
Kappungsgrenze (§ 559 Abs. 3a BGB)
Eine weitere Schutzmöglichkeit besteht in der Kappungsgrenze für Modernisierungen. Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren maximal um 3 € pro Quadratmeter Wohnfläche steigen. Bei Mietern mit besonders niedrigen Mieten (unter 7 €/m²) darf die Erhöhung nur 2 € pro Quadratmeter betragen. Überschreiten die Modernisierungskosten diesen Rahmen, muss der Mieter eine Mieterhöhung nur bis zur gesetzlichen Höchstgrenze akzeptieren.
Um eine Mieterhöhung nach Modernisierung erfolgreich und rechtssicher umzusetzen, sollten Vermieter einige wichtige Punkte beachten:
1. Klare und transparente Kommunikation
Es ist entscheidend, die Mieter frühzeitig und umfassend über die geplanten Maßnahmen zu informieren. Eine transparente Kommunikation schafft Vertrauen und reduziert das Risiko von Missverständnissen. Die Ankündigung sollte klar darlegen, welche Arbeiten durchgeführt werden, wie lange sie dauern und wie sich die Kosten auf die Miete auswirken.
2. Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften
Vermieter müssen die gesetzlichen Vorgaben (§ 559 ff. BGB) strikt einhalten. Dazu gehört die rechtzeitige Ankündigung der Modernisierung, mindestens drei Monate im Voraus. Die Ankündigung muss alle erforderlichen Details enthalten, wie den Umfang der Maßnahmen, die geschätzten Kosten und die voraussichtliche Mieterhöhung.
3. Dokumentation und Kostenaufstellung
Es ist wichtig, eine detaillierte Kostenaufstellung zu führen. Diese sollte zwischen Instandhaltungskosten und Modernisierungskosten klar unterscheiden, da nur die letzteren umgelegt werden dürfen. Es ist allerdings nicht nötig, jedes Detail zu erläutern oder zu belegen. Zum Beispiel muss die Kostenaufstellung nicht nach Gewerken unterteilt sein.
4. Rechtzeitige Reaktion auf Einwände:
Wenn Mieter Einwände gegen die Mieterhöhung haben, sollten Vermieter schnell und professionell reagieren. Ein Härteeinwand muss ernsthaft geprüft werden und es kann sinnvoll sein, in solchen Fällen eine Lösung im beiderseitigen Einvernehmen zu suchen. Bleiben Sie mit Ihren Mietern in Kontakt und informieren Sie sie regelmäßig über den Fortschritt größerer Baumaßnahmen sowie etwaige Planänderungen. Mit Sorgfalt, Transparenz und professioneller Kommunikation lässt sich die Mieterhöhung letztlich leichter umsetzen.
Entsprechen die endgültigen Modernisierungskosten den angekündigten oder liegen sie sogar darunter, erheben Mieter seltener Einwände. Liegen die tatsächlichen Kosten dagegen höher als erwartet, sollten Vermieter die Kosten umso genauer darstellen und auch erläutern, woher größere Abweichungen kommen.
Es gibt eine Reihe von Fehlern, die Vermietern bei der Umlage von Modernisierungskosten unterlaufen können. Hier sind die häufigsten Fehler und die besten Tipps, um sie zu vermeiden:
1. Fehlerhafte Berechnung der Modernisierungskosten
Nur die reinen Modernisierungskosten dürfen berechnet werden. Erstellen Sie eine detaillierte Kostenaufstellung, die klar zwischen Modernisierung und Instandhaltung trennt. Prüfen Sie, welche Instandhaltungskosten in der Vergangenheit anfielen, um nichts zu vergessen.
2. Unvollständige oder fehlerhafte Ankündigungsschreiben
Verwenden Sie im Zweifel ein Musteranschreiben, das alle gesetzlich geforderten Details gemäß § 555c BGB enthält, und kontrollieren Sie sorgfältig, dass nichts fehlt.
3. Ignorieren von Einwänden der Mieter
Nehmen Sie Einwände ernst und prüfen Sie jede Reklamation sorgfältig, bevor Sie reagieren.
Disclaimer
Unser Ratgeber stellt ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit bereit. Bei den Informationen, Empfehlungen und Erläuterungen handelt es sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne. Eine juristische Beratung kann durch unseren Ratgeber nicht ersetzt werden.
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