Mieterhöhung nach Modernisierung: Alles, was Vermieter wissen müssen

Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist ein komplexes Thema, das sowohl für Vermieter als auch für Mieter eine Vielzahl von rechtlichen und praktischen Herausforderungen mit sich bringt. Modernisierungsmaßnahmen steigern den Wohnwert und erhöhen die Energieeffizienz, sie können aber auch zu einer signifikanten Erhöhung der Miete führen. In diesem Ratgeber erfahren Vermieter, welche baulichen Maßnahmen als Modernisierung gelten, wie sie eine Mieterhöhung korrekt berechnen und durchsetzen können und welche gesetzlichen Vorgaben dabei zu beachten sind. Ziel ist es, Vermietern eine klare Orientierung zu geben, um Fehler zu vermeiden und gleichzeitig das Mietverhältnis fair und transparent zu gestalten.

Bild 1 - Mieterhöhung nach Modernisierung: Alles, was Vermieter wissen müssen

Inhaltsverzeichnis

Was gilt als Modernisierung oder Sanierung im Mietrecht?
Welche Modernisierungsmaßnahmen berechtigen zu einer Mieterhöhung?
Wie wird die Mieterhöhung nach einer Modernisierung oder Sanierung berechnet?
Welche gesetzlichen Grundlagen und Fristen gelten für die Mieterhöhung nach Modernisierung?
Wie muss eine Modernisierungsankündigung für eine Mieterhöhung formal aussehen?
Welche Modernisierungskosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden?
Was tun, wenn der Mieter der Mieterhöhung nach Modernisierung widerspricht?
Welche Rechte haben Mieter, um eine Mieterhöhung nach Modernisierung oder Sanierung zu begrenzen?
Wie können Vermieter die Mieterhöhung nach Modernisierung erfolgreich umsetzen?
Welche häufigen Fehler sollten Vermieter bei der Mieterhöhung nach Modernisierung vermeiden?

Was gilt als Modernisierung oder Sanierung im Mietrecht?

Das Mietrecht versteht unter Modernisierung eine bauliche Veränderung, die den Wohnwert einer Immobilie erhöht, die Energieeffizienz verbessert oder den Wohnraum an aktuelle Standards anpasst. Dazu gehören Maßnahmen wie:

  • Energetische Modernisierungen: Wärmedämmung an Dach, Fassaden, Türen und Fenstern sowie Einbau energiesparender Heizungsanlagen
  • Verbesserung des Wohnwerts: Einbau neuer Sanitärobjekte im Bad, eines Fahrstuhls oder neuer Balkone
  • Barrierefreiheit: Umbau von Zugängen, Türen und Badezimmern

Eine Sanierung zielt im Gegensatz dazu darauf ab, Schäden zu beheben und größere Teile eines Gebäudes wieder in einen gebrauchsfähigen Zustand zu versetzen. Der Unterschied der Sanierung zu Instandhaltung und Instandsetzung liegt darin, dass diese auch Details betreffen können. Sanierung, Instandhaltung und Instandsetzung betreffen also grob formuliert Reparaturen, während die Modernisierung eine Verbesserung darstellt, die nicht unbedingt nötig ist.

Welche Modernisierungsmaßnahmen berechtigen zu einer Mieterhöhung?

Instandhaltungskosten treffen bis auf wenige Ausnahmen nur Vermieter, doch sie haben die Möglichkeit, Mieter an Modernisierungskosten zu beteiligen. Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen, müssen gemäß § 559 BGB den Wohnwert einer Mietsache steigern oder zu Energie- und Wassereinsparungen führen und dürfen ausdrücklich keine Instandhaltungsmaßnahmen umfassen. Dabei darf die Miete um acht Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr steigen.

Wie wird die Mieterhöhung nach einer Modernisierung oder Sanierung berechnet?

Die Berechnung der Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist an sich nicht schwierig. Trotzdem verdient sie Sorgfalt und Aufmerksamkeit, denn eine fehlerhafte Berechnung führt dazu, dass sich Kosten nicht wie geplant auf den oder die Mieter umlegen lassen. So geht es richtig:

1. Ermittlung der Modernisierungskosten

Davon sind Instandhaltungskosten, die nicht der Modernisierung dienen, abzuziehen. Dazu finden häufig Pauschalbeträge Anwendung, die dem entsprechen sollen, was der Vermieter spart, weil ohne Modernisierung zum Beispiel die alte Heizung hätte kaputtgehen können, während die neue erst einmal längere Zeit keine Defekte zeigen sollte. Sind Sie hier unsicher, lassen Sie sich dazu von Profis beraten. Das können Rechtsanwälte, Grundbesitzervereine oder auch eine Hausverwaltung übernehmen.

2. Umlage von acht Prozent pro Jahr

Acht Prozent der Gesamtkosten darf ein Vermieter jährlich auf den/die Mieter umlegen. Das bedeutet, nach 12,5 Jahren hat sich die Investition amortisiert.

3. Berechnung der monatlichen Mieterhöhung

Um die monatliche Erhöhung zu berechnen, wird der jährlich umgelegte Betrag durch 12 geteilt.

4. Anteilige Verteilung auf die Wohnfläche

Betrifft eine größere Modernisierung mehrere Mieter, ist ihr jeweiliger Anteil an den Gesamtkosten zusätzlich anhand der Größe ihrer Wohnungen im Verhältnis zum gesamten Gebäude zu ermitteln.

5. Der errechnete Betrag wird zur bisherigen Miete hinzugefügt.

Nachdem Sie die monatliche Erhöhung berechnet haben, wird dieser Betrag zur bisherigen Kaltmiete addiert. Der Mieter zahlt ab dem festgelegten Zeitpunkt den neuen Mietbetrag, der die Modernisierungskosten berücksichtigt. Wichtig ist, die Mieter rechtzeitig und transparent über die Erhöhung zu informieren, damit Missverständnisse vermieden werden.

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Beispiel zur Berechnung der Mieterhöhung

Welche gesetzlichen Grundlagen und Fristen gelten für die Mieterhöhung nach Modernisierung?

Nach § 555c BGB muss der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen drei Monate im Voraus in Textform ankündigen. Die Ankündigung muss Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahmen enthalten und den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung. Dieser Betrag darf sich aber im Rahmen der Baumaßnahmen noch ändern und muss zum Zeitpunkt der Ankündigung nicht endgültig feststehen.

Das Mieterhöhungsverlangen selbst kann erst nach Abschluss der Arbeiten erfolgen. Ab dem Zugang dieser Mitteilung gilt eine Frist von drei Monaten, bevor die neue Miete gezahlt werden muss. Die Dreimonatsfrist gibt Mietern die Gelegenheit, eine andere Wohnung zu suchen, wenn sie mit der Erhöhung unzufrieden sind. In diesem Fall sind Ihnen unsere Makler von deinimmoberater gern bei der Neuvermietung behilflich.

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Wie muss eine Modernisierungsankündigung für eine Mieterhöhung formal aussehen?

Eine Modernisierungsankündigung muss bestimmte formale Anforderungen erfüllen, um wirksam zu sein und eine spätere Mieterhöhung zu rechtfertigen. Diese Anforderungen sind ebenfalls im § 555c BGB geregelt. Als Faustregel gilt: je konkreter, desto besser. Diese Angaben sind zwingend notwendig:

  • Detaillierte Beschreibung der geplanten Maßnahmen (zum Beispiel Fensteraustausch, Dachdämmung, Heizungseinbau)
  • Die geschätzten Kosten der Modernisierung, damit der Mieter eine Vorstellung von der Größenordnung der Mieterhöhung bekommt.
  • Voraussichtliche Dauer der Modernisierungsarbeiten
  • Schätzung der Mieterhöhung auf Grundlage der zu erwartenden Modernisierungskosten

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Folgen einer fehlerhaften Ankündigung

Welche Modernisierungskosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden?

Nach einer Modernisierung dürfen nur bestimmte Kostenarten auf den Mieter umgelegt werden. Dies sind die Kosten, die unmittelbar zur Wertsteigerung oder Verbesserung der Energieeffizienz der Immobilie führen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören:

  • Handwerkerkosten – Lohnkosten für Fachkräfte, die die Modernisierungsmaßnahmen durchführen
  • Materialkosten – Ausgaben für Materialien, die für die Modernisierung nötig sind
  • Planungskosten – Honorare für Architekten oder Ingenieure, die für die Planung und Durchführung der Modernisierung anfallen

Nicht umlegbare Kosten:

Wie bereits erwähnt, dürfen Vermieter voraussichtlich gesparte Instandhaltungskosten nicht im Rahmen einer Modernisierungserhöhung auf Mieter umlegen. Ebenfalls nicht umlegbar sind Kosten für Instandhaltungen, die schon konkret nötig sind. Nicht selten fällt die Entscheidung, zum Beispiel die Heizungsanlage zu modernisieren, weil diese aktuell defekt ist und – ohne Modernisierung – dem Vermieter Reparaturkosten verursachen würde. Diese Ersparnis darf der Vermieter den Mietern nicht in Rechnung stellen.

Sonderfall Fördermittel

Ebenfalls nicht umlagefähig sind staatliche Förderungen oder Zuschüsse: Erhält der Vermieter Subventionen, muss er diese von den Modernisierungskosten abziehen. Der Mieter darf nur mit den Kosten belastet werden, die dem Vermieter tatsächlich entstanden sind.

Was tun, wenn der Mieter der Mieterhöhung nach Modernisierung widerspricht?

Wenn der Mieter der Mieterhöhung nach einer Modernisierung widerspricht, hat der Vermieter mehrere Möglichkeiten zu reagieren:

1. Prüfung der Einwände und schriftliche Erwiderung

Zunächst sollte der Vermieter prüfen, ob Einwände, die der Mieter gegen die angekündigte Mieterhöhung vorbringt, möglicherweise berechtigt sind. Ein Fehler bei der Berechnung von Fristen und Kosten kann tatsächlich zu Lasten des Vermieters gehen. In diesem Fall darf ein Mieter durchaus einen professionellen und korrekten Umgang mit der unwirksamen Mieterhöhung erwarten. Verwirft der Vermieter Entgegnungen des Mieters, sollte er ihm dies in Textform mitteilen und auf die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hinweisen.

2. Mahnverfahren

Falls der Mieter die berechtigte Mieterhöhung ablehnt oder einfach nicht zahlt, kann der Vermieter ein Mahnverfahren einleiten. Dies ist ein außergerichtlicher Weg, um die Zahlung der erhöhten Miete anzufordern. Dabei wird der Mieter schriftlich zur Zahlung aufgefordert.

3. Gerichtliche Klärung

Wenn eine Zahlung weiterhin nicht eingeht, kann der Vermieter die Zahlung der erhöhten Miete im Klageverfahren gerichtlich durchsetzen.

4. Härtefallregelung

Die Härtefallregelung (§ 559 Abs. 4 BGB) erlaubt es dem Mieter unter bestimmten Umständen, die Mieterhöhung aufgrund persönlicher oder finanzieller Gründe zu reduzieren oder hinauszuzögern.

Welche Rechte haben Mieter, um eine Mieterhöhung nach Modernisierung oder Sanierung zu begrenzen?

Mieter haben mehrere Möglichkeiten, um gegen eine Mieterhöhung nach Modernisierung vorzugehen. Wichtig ist hier, dass die Mieterhöhung keiner Zustimmung durch den Mieter bedarf. Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters entfaltet Rechtswirkung, sobald die Frist von drei Monaten abgelaufen ist. Ab diesem Zeitpunkt schuldet der Mieter die Zahlung der erhöhten Miete, sofern er sich nicht rechtzeitig dagegen zur Wehr gesetzt hat. Diese Rechte sollen Mieter vor unzumutbaren finanziellen Belastungen zu schützen:

Härteeinwand (§ 559 Abs. 4 BGB)

Mieter können gegen eine Mieterhöhung den sogenannten Härteeinwand geltend machen. Dieser ist möglich, wenn die Mieterhöhung für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt, zum Beispiel aufgrund finanzieller Schwierigkeiten oder gesundheitlicher Gründe. Hier besteht für den Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, dem Mieter entgegenzukommen. Einigen sich die Parteien nicht, entscheidet das zuständige Gericht auf Antrag des Mieters, ob der Einwand gerechtfertigt ist. Der Härtefall muss schriftlich innerhalb eines Monats nach Erhalt der Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Prüfung der Modernisierungskosten

Mieter haben das Recht, die Richtigkeit der angegebenen Modernisierungskosten zu überprüfen. Wenn sie Zweifel an der Korrektheit der Kosten oder deren Aufteilung zwischen Modernisierung und Instandhaltung haben, können sie vom Vermieter eine detaillierte Kostenaufstellung verlangen. Gegebenenfalls muss ein Gericht oder ein Gutachter die Höhe der Kosten überprüfen.

Mietminderung bei Baulärm oder Einschränkungen

Während der Modernisierungsmaßnahmen kann der Mieter in der Regel eine Mietminderung verlangen, wenn es durch die Bauarbeiten zu erheblichen Einschränkungen im Wohnkomfort kommt, etwa durch Baulärm, Schmutz oder die eingeschränkte Nutzung von Räumen sowie Unterbrechungen der Strom- und Wasserversorgung.

Kappungsgrenze (§ 559 Abs. 3a BGB)

Eine weitere Schutzmöglichkeit besteht in der Kappungsgrenze für Modernisierungen. Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren maximal um 3 € pro Quadratmeter Wohnfläche steigen. Bei Mietern mit besonders niedrigen Mieten (unter 7 €/m²) darf die Erhöhung nur 2 € pro Quadratmeter betragen. Überschreiten die Modernisierungskosten diesen Rahmen, muss der Mieter eine Mieterhöhung nur bis zur gesetzlichen Höchstgrenze akzeptieren.

Wie können Vermieter die Mieterhöhung nach Modernisierung erfolgreich umsetzen?

Um eine Mieterhöhung nach Modernisierung erfolgreich und rechtssicher umzusetzen, sollten Vermieter einige wichtige Punkte beachten:

1. Klare und transparente Kommunikation

Es ist entscheidend, die Mieter frühzeitig und umfassend über die geplanten Maßnahmen zu informieren. Eine transparente Kommunikation schafft Vertrauen und reduziert das Risiko von Missverständnissen. Die Ankündigung sollte klar darlegen, welche Arbeiten durchgeführt werden, wie lange sie dauern und wie sich die Kosten auf die Miete auswirken.

2. Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften

Vermieter müssen die gesetzlichen Vorgaben (§ 559 ff. BGB) strikt einhalten. Dazu gehört die rechtzeitige Ankündigung der Modernisierung, mindestens drei Monate im Voraus. Die Ankündigung muss alle erforderlichen Details enthalten, wie den Umfang der Maßnahmen, die geschätzten Kosten und die voraussichtliche Mieterhöhung.

3. Dokumentation und Kostenaufstellung

Es ist wichtig, eine detaillierte Kostenaufstellung zu führen. Diese sollte zwischen Instandhaltungskosten und Modernisierungskosten klar unterscheiden, da nur die letzteren umgelegt werden dürfen. Es ist allerdings nicht nötig, jedes Detail zu erläutern oder zu belegen. Zum Beispiel muss die Kostenaufstellung nicht nach Gewerken unterteilt sein.

4. Rechtzeitige Reaktion auf Einwände:

Wenn Mieter Einwände gegen die Mieterhöhung haben, sollten Vermieter schnell und professionell reagieren. Ein Härteeinwand muss ernsthaft geprüft werden und es kann sinnvoll sein, in solchen Fällen eine Lösung im beiderseitigen Einvernehmen zu suchen. Bleiben Sie mit Ihren Mietern in Kontakt und informieren Sie sie regelmäßig über den Fortschritt größerer Baumaßnahmen sowie etwaige Planänderungen. Mit Sorgfalt, Transparenz und professioneller Kommunikation lässt sich die Mieterhöhung letztlich leichter umsetzen.

Informationen und Hinweise
Unser Tipp:

Welche häufigen Fehler sollten Vermieter bei der Mieterhöhung nach Modernisierung vermeiden?

Es gibt eine Reihe von Fehlern, die Vermietern bei der Umlage von Modernisierungskosten unterlaufen können. Hier sind die häufigsten Fehler und die besten Tipps, um sie zu vermeiden:

1. Fehlerhafte Berechnung der Modernisierungskosten

Nur die reinen Modernisierungskosten dürfen berechnet werden. Erstellen Sie eine detaillierte Kostenaufstellung, die klar zwischen Modernisierung und Instandhaltung trennt. Prüfen Sie, welche Instandhaltungskosten in der Vergangenheit anfielen, um nichts zu vergessen.

2. Unvollständige oder fehlerhafte Ankündigungsschreiben

Verwenden Sie im Zweifel ein Musteranschreiben, das alle gesetzlich geforderten Details gemäß § 555c BGB enthält, und kontrollieren Sie sorgfältig, dass nichts fehlt.

3. Ignorieren von Einwänden der Mieter

Nehmen Sie Einwände ernst und prüfen Sie jede Reklamation sorgfältig, bevor Sie reagieren.

Disclaimer

Unser Ratgeber stellt ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit bereit. Bei den Informationen, Empfehlungen und Erläuterungen handelt es sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne. Eine juristische Beratung kann durch unseren Ratgeber nicht ersetzt werden.

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