Zwangsräumung – was ist das?

Die Zwangsräumung ist die Konsequenz einer vollstreckten Räumungsklage. Sie erwirken einen Räumungstitel vor Gericht und damit den äußersten Fall, der es erlaubt, eine Zwangsräumung der Immobilie durchzuführen. Der Gerichtsvollzieher setzt das Gerichtsurteil durch. Auch als Zwangsvollstreckung bezeichnet, wird die Herausgabe einer unbeweglichen Sache, in diesem Falle die Mietwohnung, erzwungen. Außerdem geht es auch um die beweglichen Sachen. Denn laut Zivilprozessordnung, ZPO genannt, wird der Gläubiger, in diesem Falle der Vermieter, in den Besitz der beweglichen Sachen des Schuldners, hier der Mieter, gestellt. Die Gründe dafür können vielfältig sein: von nicht gezahlter Miete über Drohungen bis hin zu Beschädigung der Immobilie.

Die Gründe für eine Räumungsklage

In den meisten Fällen geht es um nicht gezahlte Rechnungen, vor allem die Miete, wenn es zu einer Räumungsklage kommt. Ist der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten in Verzug und das in zwei aufeinanderfolgenden Monaten, darf der Vermieter fristlos kündigen. Verlässt der Mieter jedoch nicht die Wohnung, kommt es im äußersten Falle zu einer Räumungsklage. Einer fristlosen Kündigung müssen immer grobe Pflichtverletzungen vorausgehen, denn so einfach können Sie niemanden „herausklagen“. Weitere Gründe für eine fristlose Kündigung aufgrund der Pflichtverletzungen sind:

• Stellt Ihr Mieter eine Gefahr für Sie als Eigentümer oder für die anderen Bewohner dar, sei es im eigenen Haushalt oder gegenüber den anderen Mietern, dürfen Sie fristlos kündigen. Dazu zählen beispielsweise Beleidigungen, Handgreiflichkeiten, Bedrohungen oder anderes unangebrachtes Verhalten.
• Im Winter wird nicht geheizt und die Wohnung kühlt aus.
• Durch offenes Feuer und unachtsames Verhalten geht eine Brandgefahr von dem Mieter aus.
• Der Mieter beschädigt die Immobilie und gefährdet die Bausubstanz.
• Eine Messi Wohnung , die bereits Ungeziefer anzieht, Schimmel verursacht und der unangenehme Geruch stört die anderen Mieter.
• Ständige Störung des Hausfriedens und die Hausordnung wird nicht befolgt.
• Ihr Mieter verkauft illegale Dinge in der Wohnung, wie Drogen oder Waffen oder kommt anderen illegalen Aktivitäten nach.
• In der Wohnung wohnt ein Untermieter, das heißt, die Wohnung wurde einfach jemand anderem überlassen, ohne es mit Ihnen zu besprechen oder im Vertrag vereinbart zu haben.

Sie können Ihren Mieter nicht aufgrund von Eigenbedarf fristlos kündigen und schon gar keine Zwangsräumung erwirken. Ebenso, wenn Sie wegen wirtschaftlicher Verwertung kündigen möchten, beispielsweise, wenn Sie renovieren oder die Immobilie umbauen wollen. In beiden Fällen muss es ein berechtigtes Interesse, eine ordentliche Kündigung und entsprechende Kündigungsfristen geben. Erst wenn der Mieter nicht auszieht, dürfen Sie auch in diesen beiden Fällen eine Räumungsklage veranlassen.

Voraussetzungen für eine Zwangsräumung

Eine Zwangsräumung zu erwirken, dauert und bedarf mehrerer Voraussetzungen. Auch wenn der Mieter sich viel zu Schulden hat kommen lassen, bedenken Sie, welche Konsequenzen eine Räumung für die Person bedeutet: das zu Hause ist weg. Sie müssen als Vermieter zunächst das Mietverhältnis wirksam kündigen und entsprechende Kündigungsfristen einhalten. Wie bereits erwähnt, können die Gründe für eine fristlose Kündigung ausstehende Mieten über mindestens zwei Monate sein, Bedrohungen und Beleidigungen seitens des Mieters, illegale Aktivitäten in der Wohnung oder Verwahrlosung und Beschädigung der Wohnung. Auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung kann ein Kündigungsgrund sein, jedoch kommt hier keine fristlose Kündigung infrage.
Erst wenn der Mieter nach einer rechtlich zulässigen Kündigung nicht auszieht, dürfen Sie eine Zwangsräumung einfordern und dieser muss eine Räumungsklage vorausgegangen sein. Haben Sie fristlos gekündigt, können Sie eine Zwangsräumung gleich anstreben, bei einer ordentlichen Kündigung müssen Sie die Frist einhalten. Anschließend können Sie einen gültigen Räumungstitel anfordern. Diesen erhalten Sie, wenn das Gericht nach Prüfung der Sachlage entscheidet, dass die Kündigung gerechtfertigt ist.
Auf keinen Fall dürfen Sie die Wohnung auf eigene Faust räumen. Laut Bundesgesetzbuch (BGB) § 229 und § 231 ist dies eine Straftat aufgrund unerlaubter Selbsthilfe und verbotener Eigenmacht. Sie riskieren eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch. Gehen Sie daher zwingend den rechtlichen Weg.

Der Ablauf einer Mietvertragskündigung
1. Sie haben ein berechtigtes Interesse, aufgrund dessen Sie das Mietverhältnis kündigen dürfen. Infrage kommt eine Eigenbedarfskündigung, die wirtschaftliche Verwertung oder Pflichtverletzung.
2. Egal, um welche Kündigungsart es sich handelt, suchen Sie zunächst das Gespräch mit dem Mieter, schildern Sie die Situation und suchen Sie eine gemeinsame Lösung.
3. Vor allem, wenn Sie eine fristlose Kündigung in Erwägung ziehen, sprechen Sie den Mieter auf seine Pflichtverletzung an und erklären Sie, welche Konsequenzen drohen, wenn sich nichts an der derzeitigen Lage ändert.
4. Ändert sich nichts, können Sie den Mieter schriftlich ermahnen. In diesem Schreiben schildern Sie die Situation und was Sie vereinbart haben. Sehen Sie die Ermahnung als offiziellen Warnhinweis an.
5. Dokumentieren Sie für sich schriftlich, warum Sie den Mieter kündigen wollen und nehmen Sie auch die Beschwerden anderer Mieter mit in Ihre Dokumentation auf. Gegebenenfalls können Sie auch Fotos machen und diese als Beweis für die Pflichtverletzung nutzen. Beispielsweise, wenn es um die Beschädigung der Immobilie geht.
6. Im nächsten Schritt mahnen Sie den Mieter schriftlich ab, schildern, was Sie ihm vorwerfen und machen ganz deutlich, dass die nächste Konsequenz eine fristlose Kündigung ist.
7. Nun räumen Sie eine angemessene Frist ein, das Fehlverhalten zu korrigieren. Beispielsweise zahlt er nun seine offenen Rechnungen oder beweist, dass er bestimmte Verhaltensweisen einstellt.
8. Sie dürfen jetzt fristlos, also außerordentlich, kündigen und der Stress hört an dieser Stelle für Sie auf. Der Mieter zieht aus und es kehrt wieder Ruhe ein. Doch leider ist manchmal auch an dieser Stelle noch kein Schlussstrich gezogen, nämlich dann, wenn der Mieter einfach nicht auszieht.
9. Es kommt im äußersten Fall zu einer Räumungsklage

Wohnen Sie und der Mieter in einem Haus mit nur zwei Wohnungen, können Sie auch ohne Nachweis von berechtigtem Interesse kündigen. Das nennt sich erleichterte Kündigung und ist durch § 573a BGB geregelt. Trifft das auf Sie zu, könnte es Ihren Kündigungsweg erleichtern. Doch auch hier kann es passieren, dass der Mieter nicht auszieht und es bis zu einer Zwangsräumung kommen muss.

Räumungsklage Ablauf

Die Kündigung ist rechtskräftig, Fristen wurden eingehalten, der Mieter zieht nicht aus – nun können Sie die Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen. Wie lange Sie damit warten müssen, kommt ganz auf den Kündigungsgrund an. Bei Zahlungsverzug der Miete dürfen Sie die Klage schon bei der Kündigung einreichen. Der Mieter wird schriftlich über die Räumungsklage informiert und kann nun binnen zwei Wochen Stellung beziehen. Er kann sich in dieser Zeit eine Verteidigung suchen. Anschließend hat die Verteidigung weitere zwei Wochen Zeit für eine Begründung. Lässt er diese Fristen verstreichen, kommt es zu einem Versäumnisurteil mit der wahrscheinlichen Konsequenz eines Räumungstitels.
Das Gericht klärt nach Einhaltung der Fristen in einer Verhandlung die Frage, ob die Mietvertragskündigung rechtmäßig und zulässig ist. Ist dies der Fall, erwirbt der Vermieter den sogenannten Räumungstitel. Danach ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, eine Räumungsfrist einzuhalten. Laut Zivilprozessordnung (ZPO) § 721 beträgt diese Frist in der Regel drei Wochen. Die Kosten für Gerichts- und Räumungskosten trägt der Mieter. Sollte die Klage abgewiesen werden, ist die Kündigung unwirksam.
Anschließend dürfen Sie als Vermieter die Zwangsräumung beauftragen und auch das Pfandrecht geltend machen. Sie dürfen damit bestimmte Gegenstände des Mieters einbehalten. Der beauftragte Gerichtsvollzieher legt dem Mieter eine Kopie des Urteils mit amtlichem Stempel vor, welche er zuvor bei Gericht beantragt hat. Nun kann das Urteil vollstreckt werden und ein Entrümpelungsunternehmen wie deinimmoentrümpler führt die Haushaltsauflösung durch.

Was passiert mit den Besitztümern des Mieters?

Der Mieter hat seinen Besitz aufgegeben und wertlose Sachen in der Wohnung hinterlassen? Dann dürfen Sie diese nach § 959 BGB entsorgen. Befinden sich darunter wertvolle Gegenstände und Möbel, müssen Sie diese auf einer Lagerfläche oder in einem Pfandhaus einlagern. Doch Achtung, entsorgen Sie scheinbaren Müll zu früh, kann der ehemalige Mieter Schadensersatz einfordern. Geben Sie dem Mieter zwei Monate Zeit, um seine Sachen abzuholen. Nach dieser Frist dürfen Sie alles entsorgen, beziehungsweise werden die Sachen im Pfandhaus versteigert.
Laut § 811 Zivilprozessordnung dürfen Sie Tiere, religiöse Bücher, Schulsachen und wichtige Dokumente nicht entsorgen und pfänden. Nach der Zwangsräumung haben Sie die Schlüssel für Ihr Eigentum wieder.

Räumungsklage Dauer – wann ist der Mieter raus?

Ganz pauschal lässt sich leider nicht sagen, wie lange es zwischen Räumungsklage und Zwangsräumung dauert. Läuft alles unter den geregelten Fristen ohne weitere Verzögerungen ab, sollten Sie mit ungefähr drei Monaten rechnen. Realistisch sind jedoch fünf bis sechs Monate. Es gibt auch extreme Fälle, in denen sich das ganze Prozedere über Jahre hinweg zieht. Kommen gesundheitliche Probleme des Mieters, verschobene Gerichtstermine, Gutachterprüfungen oder andere Situationen hinzu, kann sich die Dauer der Vollstreckung verzögern, so kann ein Zeitraum von mehreren Jahren entstehen.
Laut § 811 Zivilprozessordnung dürfen Sie Tiere, religiöse Bücher, Schulsachen und wichtige Dokumente nicht entsorgen und pfänden. Nach der Zwangsräumung haben Sie die Schlüssel für Ihr Eigentum wieder.

Zwangsräumung Kosten – mit was muss man rechnen?

Eine wichtige vorab Information für Sie als Vermieter ist: Sie gehen in Vorableistung mit allen anfallenden Kosten. Wie hoch die gesamten Kosten für die gesamte Zwangsräumung sind, hängt von mehreren Faktoren ab. Eigentlich sollte der Mieter den Prozess zahlen, ebenso die Entrümpelung und auch die Lagerkosten für sein Hab und Gut. Die Realität sieht leider meist ganz anders aus: Der Mieter ist nicht zahlungsfähig.
Auch an den Gerichtsvollzieher müssen Sie einen Kostenvorschuss zahlen. Dieser ist abhängig von den Kosten, die bei der Zwangsräumung entstehen. Je nach Räumungsmodell werden die privaten Gegenstände wie Möbel eingelagert, auch diese Kosten müssen Sie tragen. Hier können Sie einen Vorteil haben, wenn der Mieter seine Sachen nicht abholt und Sie alle gepfändeten Gegenstände verkaufen können. So bekommen Sie wenigstens einen Teil Ihrer Ausgaben zurück. Doch meist sind die versteigerten Möbel, Bilder etc. nicht viel Wert und stehen daher in keinem Verhältnis zu den Kosten, welche die Zwangsversteigerung verursacht.
Wie hoch die Kosten einer Entrümpelung sind, hängt von mehreren Faktoren ab:

• Größe der Immobile und wie vollgestellt diese ist
• Zugänglichkeit der Immobilie. Liegt die Wohnung im Erdgeschoss oder im fünften Stock ohne Aufzug?
• Welche Arten von Müll fallen an? Müssen dementsprechend mehrere Container bestellt werden?
• Gibt es Parkplätze vor der Tür und muss ein Halteverbotsschild organisiert werden?
• Müssen Möbel demontiert werden?
• Wie viel Kubikmeter Müll fallen an?
• Handelt es sich um eine Messi Wohnung und muss eventuell mit bestimmten Hygienemaßnahmen gearbeitet werden, weil die Entrümpelung gesundheitsgefährdend sein könnte?
• Wie viel Personal wird benötigt?

Wie kann der Mieter die Zwangsräumung verhindern?

Für Sie als Vermieter ist es natürlich spannend zu erfahren, was Ihr Mieter tun kann, um noch gegen die Zwangsräumung vorzugehen. Eine beruhigende Tatsache ist: Wenn das Urteil zur Zwangsräumung rechtskräftig ist, wird es auch vollstreckt.
Vorher kann der Mieter einige Schritte tun, um der Räumungsklage zu entkommen. Handelt es sich beispielsweise um nicht gezahlte Mieten und plötzlich zahlt er doch, wird die Klage nichtig und er darf in der Wohnung bleiben. Er kann sich einen Anwalt nehmen, einen Schuldnerberater oder auch Privatinsolvenz anmelden. Sie haben bereits den Räumungstitel und der Gerichtsvollzieher steht bereit? Er kann noch vor der Zwangsräumung von selbst ausziehen. Laut § 362 Abs. 1 BGB kann er so der Zwangsräumung entgehen. Das spart Ihnen und dem Mieter natürlich Zeit, Nerven und vor allem weitere unnötige Kosten.
Das Gericht kann dem Mieter auch eine angemessene Räumungsfrist gewähren, um ihn vor Obdachlosigkeit zu schützen. Dazu muss aber ein Antrag gestellt werden. Tut er das nicht, kann er im letzten Schritt noch einen Vollstreckungsschutz in Anspruch nehmen. Ob dieser gewährt wird und wie lange dieser Schutz gilt, wird individuell entschieden.

Berliner Räumung, Frankfurter Räumung, Hamburger Räumung – was ist was?

Bei dem Berliner Räumungsmodell beauftragt der Gerichtsvollzieher kein Entrümpelungsunternehmen für die Haushaltsauflösung. Der Vermieter übernimmt es selbst und lässt die Sachen des Mieters entweder in der Wohnung oder gewährt ihm eine Frist sein Hab und Gut abzuholen. Passiert das nicht, kann er den gesamten Hausrat entsorgen oder verkaufen. Bei diesem Modell ist nur das Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB geltend gemacht. Außerdem werden die Schlösser ausgetauscht, sodass der Mieter nicht einfach wieder die Immobilie betreten kann.

Die Frankfurter Wohnungsräumung bedeutet, dass die gemietete Immobilie von einem Gerichtsvollzieher übernommen wird. Alles, was sich im Mietobjekt befindet, wird eingelagert und nur der Gerichtsvollzieher hat Zugang dazu. Sie als Vermieter übernehmen die Haftung für alle Schäden am Besitz des Mieters.

Bei der Hamburger Wohnungsräumung wird die Zwangsräumung in zwei Schritte gegliedert. Zuerst werden die Schlösser an der gemieteten Immobilie getauscht und der Mieter kann somit nicht mehr hinein. Der beauftragte Gerichtsvollzieher erteilt dem Entrümpelungsunternehmen den Auftrag zur Zwangsräumung. Innerhalb von zwei Wochen können Sie als Vermieter nun die Immobilie räumen lassen. Alles, was sich in der Wohnung oder dem Haus befindet und dem Mieter gehört, wird eingelagert.

Darf ich als Vermieter die Wohnung selbstständig räumen?

Nein, Sie dürfen die Immobilie nicht einfach so selbstständig räumen. Nur in Ausnahmefällen dürfen Sie ohne Räumungstitel die Wohnung oder das Haus ausräumen. Wenn der Mieter sein Eigentum aufgibt, dürfen Sie als Vermieter laut § 959 BGB die Räumung selbst durchführen. Sie können alle wertlosen Gegenstände entsorgen. Alles was wertvoll ist, müssen Sie einlagern. Auch wenn der Mieter wie spurlos verschwunden ist. Dringend in Obhut zu nehmen sind vor allem Tiere. Aber auch religiöse Bücher, Schulsachen und wichtige Dokumente wie persönliche Unterlagen, müssen aufgehoben werden. Sollten Sie sich einfach Zugang zu der Wohnung verschaffen, machen Sie sich strafbar und begehen Hausfriedensbruch. Der Mieter kann dann Schadensersatz einfordern und Sie sind verpflichtet diesen zu zahlen.

Häufig gestellte Fragen